（2016）鲁0104民初2289号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
山东群盛置业有限公司与成银香等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东群盛置业有限公司,成银香,韩立霞,董淑芹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初2289号原告：山东群盛置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑细英，董事长。委托诉讼代理人：刘双梅，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔耀，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被告：成银香，男，1972年7月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡山县，现住济南市。被告：韩立霞，女，1978年10月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：李建亭，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。第三人：董淑芹，女，1965年4月4日出生，汉族，户籍所在地吉林省吉林市，现住济南市。原告山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业）与被告成银香、被告韩立霞、第三人董淑芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，因案情复杂，本院于2016年7月15日作出（2016）鲁0104民初2289号民事裁定：本案转为普通程序审理。被告成银香在答辩期内对管辖权提出异议，本院作出（2016）鲁0104民初2289号之一民事裁定：驳回被告成银香对本案管辖权提出的异议。被告成银香提出上诉。2017年3月30日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民辖终294号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法公开开庭审理了本案。原告群盛置业委托诉讼代理人刘双梅、崔耀，被告成银香及委托诉讼代理人李建亭，被告韩立霞委托诉讼代理人李建亭，第三人董淑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群盛置业向本院提出诉讼请求：1.成银香立即停止侵害，立即将涉诉房屋腾空并交付原告；2.成银香支付2015年9月30日之前的已到期未付租金本金21万元，利息25215元（从欠款之日起暂计至2016年4月5日，此后利息照计至全部欠款还清之日止）；3.成银香支付租金损失7.5万元（租金损失按照年租金15万元的标准，从2015年10月1日起暂计至2016年3月31日，此后照计至房屋腾空并交付之日止）；4.韩立霞对成银香的债务承担共同清偿责任；5.成银香、韩立霞承担诉讼费、保全费、律师费、差旅费、邮寄费、公证费、鉴定费等为实现债权而发生的全部费用。事实及理由：2011年9月22日，群盛置业与成银香签订《房屋租赁合同》，约定群盛置业将“群盛华城”1号楼1单元104商铺租赁给成银香，租赁期自2011年10月1日至2014年9月30日，租赁期满可续租一年，租赁费用10万元/年，群盛置业有权调整租赁费，租金按每半年结算一次；成银香擅自将承租的房屋转租的，群盛置业有权终止合同，成银香负责赔偿原告损失。合同签订后，群盛置业依约履行了合同义务。成银香拖欠租金且未经同意擅自将承租的房屋非法转租给第三人。合同期满后，成银香依然拒绝交付房屋、支付租金。群盛置业多次通过电话、手机短信等向成银香催告，要求停止侵占并腾空退还房屋、付清房租，并分别于2015年9月17日向成银香当面发函（成银香亲自签收）、2015年10月19日、2016年1月29日以邮政特快专递的形式向成银香发函、2015年10月22日在商铺大门张贴《告知函》、2015年10月26日、27日、28日、29日、30日、31日、11月1日通过号码为18759513585号的手机向成银香及第三人手机发送告知函等方式通知履行义务，但成银香以各种借口拒绝交付房屋、支付租金并继续非法侵占房屋。韩立霞与成银香系夫妻关系，应对成银香的债务承担共同清偿责任。在审理过程中，群盛华城先是增加诉讼请求：要求董淑芹腾空涉案房屋并交付群盛置业，支付逾期腾房占用使用费，后变更诉讼请求：根据成银香及韩立霞提供的证据，放弃第四项请求，即韩立霞对成银香的债务承担共同清偿责任；第五项诉讼请求是指案件受理费和律师费2000元，其余费用没有实际发生；因董淑芹已经将房屋交还成银香，不再主张董淑芹腾房及支付费用。成银香辩称，1.群盛置业不是适格主体，其向成银香主张停止侵权及赔偿损失的诉求无事实依据，应当驳回。房屋租赁是指依法取得房屋所有权的人，对自己的房屋有管理、处分、处置及收益的权利。合法的所有权人才有权将所拥有的房屋出租或者委托他人经营管理。群盛置业主张诉求的前提条件是群盛置业拥有所有权或经营权。依据群盛置业提交的证据，群盛置业与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中群盛置业的公章与诉状及其他告知等加盖的公章明显不一致，且是在房屋所有权人未取得房屋登记的时候就与群盛置业签订租赁协议，明显不符合常理也不符合法律规定，其内容仅体现可以房屋转租，并未授权涉案房屋的买卖、处罚性收益的管理权，况且成银香也不认可群盛置业与房屋所有权人签订的房屋租赁合同的真实性。群盛置业仅凭一份过期的租赁合同，尚不足以证明群盛置业对于成银香现使用的房屋拥有所有权或管理权，因此群盛置业主张无事实依据。2.群盛置业要求支付租金和损失并无事实依据。（1）成银香在不知晓房屋所有权人不是群盛置业前，已经将房屋通过其前妻韩立霞支付给群盛置业济南事宜的全权负责人郑少军，成银香并未欠群盛租金。（2）诉状中群盛置业主张的租金数额与告知书中的数额存在重大差距，明显属于虚假诉讼，恶意诉讼，增加当事人诉累。（3）成银香自租赁期开始后按约支付房租，群盛置业从未给成银香正规发票，开具发票是群盛置业的法定义务，索取发票是成银香的法定权利，群盛置业不依法履行法定义务，成银香可以依法维护法定权利，拒绝支付租金。群盛置业不开具发票是一种违法行为，损害了国家利益，并且是故意为之，而成银香拒付租金损害的是群盛置业的利益，当两种利益发生冲突时，应当首先考虑国家利益，或者两者兼顾，不能因为保护个人利益而损害国家利益。3.群盛置业主张利息损失或者占用费于法无据，应予驳回。双方在合同中约定“若甲方将商铺出售，提前1个月通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权”，而事实是群盛置业在租赁期间未尽到告知义务，成银香优先购买权灭失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持的规定，群盛置业的行为给成银香带来巨大损失（房屋增值约几百万及市场收益并保留要求群盛置业赔偿的权利），故依据合同法第67条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求；第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，成银香有权不支付群盛置业任何费用，并且群盛置业应将支付的租金返还给成银香。4.双方租赁合同到期后，房屋所有权人也曾与成银香协商房屋租赁事宜。房屋所有权人吴幼真及黄跃军与成银香口头就涉案房屋的租赁租金协商，因群盛置业的过错造成成银香没有优先购买权后，无奈成银香只好依据群盛置业与成银香签署的租赁合同中第7条约定“乙方装修租赁期结束后不得拆除，可视出售情况自行与购买者进行协商，有购买者予以适当补偿”。现成银香正在积极联系房屋所有权人协商处理，成银香的正常行为与群盛置业无任何利害关系，并不构成违约，属于合法事项自己的权利。5.群盛置业提交的证据材料中的告知书，成银香从未收到，何来签收之说。明显群盛置业伪造证据来实现非法目的。依据民诉法的相关规定，法院应对群盛置业训诫罚款等，并驳回其诉讼请求。6.韩立霞与成银香于2008年离婚，与本案无关，不应承担任何责任。韩立霞辩称，同意成银香的答辩意见，韩立霞不是合同相对方，而且韩立霞与成银香已经登记离婚，不是本案的适格被告。请求驳回对韩立霞的诉讼请求。董淑芹述称，我按时将租金交给了成银香。群盛置业在没有出具任何有效证件的情况下，经常有不同的人去我处要房租，因为不知道身份就没有给他们。我方于2016年9月已经搬离，已经将涉案房屋交还给了成银香。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案事实，本院认定如下：1.成银香与韩立霞原系夫妻关系。2008年12月3日，成银香与韩立霞登记离婚。坐落本市1号楼2-416室房屋所有权人为韩立霞，登记时间为2012年12月11日，共有情况为单独所有。2.济南市槐荫区经一路273号群盛华城1号楼1-104号房屋（即涉案房屋）所有权人为黄某，登记时间为2011年8月25日。2011年8月1日，群盛置业与黄某签订《房屋租赁合同》，黄某将涉案房屋出租给群盛置业，租赁期限自2011年8月1日至2017年8月1日，租金40万元；黄某允许群盛置业对租赁物进行装饰装修或改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物归黄跃军所有；黄某允许群盛置业转租涉案房屋。3.2011年9月22日，群盛置业（甲方）与成银香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用；租赁期为3年，在乙方租赁期间甲方有权对外出售该商铺，甲方确保租赁费用转移等相关事项，保证乙方经营至租赁期满。若甲方将该商铺出售，提前1个月通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权，若租赁期满三年后该商铺仍未销售，同等条件下乙方可续租1年，即租赁期为4年；租赁费用按照10万元/年计算，甲方有权根据市价调整租赁费，涨幅不超过10%；付款方式及期限，乙方应于本合同生效之日支付押金2万元及半年房租5万元，租金按每半年结算一次，由乙方按每半年度合同生效的前1个月交付甲方；租赁期2011年10月1日至2014年9月30日止，签订本合同并缴纳押金及第一次租金时甲乙双方把该商铺交付给乙方，乙方提前进行装修；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：①擅自将承租的房屋转租的②擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的③擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的④拖欠租金2个月的，押金不予退还⑤利用承租房屋进行违法活动的⑥故意损坏承租房屋的。合同还就租赁期间的维修、安全责任及水、电等费用的处理作出了约定。在审理过程中，群盛置业诉称2011年8、9月份将涉案房屋交付给成银香使用，9月22日补签合同，成银香不予认可，辩称系9月22日签订合同后交付房屋。对此群盛置业未提供证据予以证实。4.2015年1月30日，成银香给群盛置业出具《承诺书》1份，载明：我郑重承诺原租用的经一路北侧群盛华城小区1#-2#楼南侧商铺房号为：1-1-102，1-1-104，2-1-103，2-1-104，2-1-106，2-1-107共6间，于2015年2月5日前清空一间。2015年3月31日前全部清空交还给群盛置业保管。关于装修补偿款问题，自行与商铺购买者协商，协商不一致的与群盛置业无关，不影响群盛置业出售该房产。群盛置业今后如要出售这6间商铺，在同等条件下给予优先购买权。5.2014年5月14日，成银香与董淑芹签订《房屋租赁合同》，约定：成银香将群盛华城1楼1单元104商铺出租给董淑芹作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用；租赁期暂定为2年，租赁费用按15万元/年计算；租赁期自2014年6月1日至2016年5月31日止。6.在审理过程中，董淑芹于2016年8、9月份搬离涉案房屋，并已经将涉案房屋交还给成银香，并已付清房租。2016年11月底，群盛置业将涉案房屋上锁。后因发生争议，群盛置业、成银香均在该涉案房屋上锁。7.在审理过程中，群盛置业提交其于2015年9月17日发出的《告知书》，载明：成银香；你租赁的群盛华城1#楼1单元104商铺将于2015年9月30日到期，双方签订的房屋租赁合同终止。根据合同约定，限你于2015年10月10日前将房屋自行腾空搬走并交纳2014年10月1日至2015年9月30日止的房租10万元。如逾期搬迁，该房屋内的物品视为你自动放弃，由本公司全权处理。且本公司有权采取相关措施维护公司的合法权益，并要求你赔偿因此造成的损失。该《告知书》尾部手写签名“成银香”。群盛置业诉称该签名系成银香本人所书写，欲以此证实合同履行过程中进行过催告。成银香提出异议，认为该签名并非其本人书写。经本院询问，群盛置业口头表示申请司法鉴定，但未在限定的期限内提出申请。8.在审理过程中，原告群盛置业提供其分别于2015年10月17日、2016年1月25日、3月25日出具的、向“成银香”发出的告知函，内容为：群盛华城2号楼1单元103商铺的租赁合同已于2015年9月30日到期，租赁期限届满不再续租、腾空退还房屋、支付逾期租金、支付房屋使用费等，其中2016年3月25日的告知函载明：请你方于2016年4月5日前将与其租金22.1万元（租金暂计至2015年9月30日，2015年10月1日起至2015年10月10日止的租金按每日1000元标准计算）、房屋使用费86.5万元（房屋使用费按照每日5000元的标准计算，自2015年10月10日起暂计至2016年3月31日，此后照计至实际归还房屋之日止）、利息6.5万元全额支付给我司。并提交其邮寄《告知函》的邮政特快专递邮寄单（寄件人存）联复印件三份及邮件回执单三份，邮寄单收件人为“成银香”，其中两份地址均为济南市槐荫区经一路273号群盛华城1号楼2单元416室，另一份印迹不清晰，邮件回执单载明收件人为“成银香的”邮件一份为本人签收，一份为拒收，群盛置业欲以此证实进行过催告；提供照片复印件3张，欲以此证实其于2015年10月22日将告知函张贴到商铺大门，进行过催告。成银香对上述证据材料提出异议，认为其未收到过告知函，邮寄的材料其没有收到。9.在审理过程中，群盛置业提供代理协议及律师代理费发票各1份，欲以此证实其因诉讼支付费用造成的损失。成银香对证据的真实性没有异议，但认为合同中没有约定，不应承担。10.在审理过程中，成银香提供2011年9月22日交款人为“成银香”的“1-1-102、1-1-104、2-1-103”押金6万元收据1份，2011年9月9日交款人为“韩立霞”的“2-1-104、2-1-106、2-1-107”押金6万元收据1份，韩立霞于2014年9月19日至2015年9月17日期间向吴天排、黄鲤芳、黄元土分次转账支付20.5万元的回单凭证，欲以此证实其已经支付至2015年9月30日的租金。群盛置业对证据材料的真实性没有异议，但认为2011年9月22日交款人为“成银香”的“1-1-102、1-1-104、2-1-103”押金6万元收据是成银香支付的押金，2011年9月9日交款人为“韩立霞”的“2-1-104、2-1-106、2-1-107”押金6万元收据不是本案的涉案房屋，韩立霞的转账回单凭证中有10万元已经在其他案件中作为付款凭证提交过了，其余的付款凭证与本案无关，都不是成银香支付的。11.在审理过程中，群盛置业诉称成银香租金交至2014年8月30日，自2014年9月1日起开始欠付租金，2016年11月底其将涉案房屋上锁，2017年3月成银香将锁撬开占用房屋，报警后公安机关要求双方上锁，因此其与成银香重新各自上锁，2017年4月其门锁被撬开，其认为是成银香占用房屋。成银香辩称租金交至2015年9月30日，董淑芹搬走后房屋一直空置，2016年10月份群盛置业将房屋上锁，涉案房屋的使用情况不清楚。群盛置业为证实涉案房屋仍由成银香占用，提交臧文龙向其提供的成银香与臧文龙于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，成银香、董淑芹提出异议，成银香辩称：臧文龙是董淑芹的店员，因为与董淑芹的合同到期，董淑芹还没有搬走，所以与臧文龙签订合同，实际上还是与董淑芹的合同，董淑芹搬走后，合同就终止了。董淑芹述称：臧文龙系其单位同事，董淑芹负责单位在山东的事宜，臧文龙负责单位在济南的事宜，因董淑芹与成银香签订的合同到期，所以由臧文龙签订租赁合同，继续使用房屋，单位搬走后，该合同终止。本院认为，涉案房屋所有权人黄某与群盛置业签订《房屋租赁合同》，黄某将涉案房屋出租给群盛置业使用，并允许群盛置业将房屋转租，租赁期限为6年，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。2011年9月22日，群盛置业与成银香签订《房屋租赁合同》，群盛置业将涉案房屋转租给成银香，租赁合同为3年，该合同亦为有效合同。群盛置业与成银香均应按照合同约定履行义务。群盛置业将房屋交付成银香，成银香亦应按照合同约定履行给付租金的义务。群盛置业要求成银香支付2014年9月1日起的租金，成银香提出异议，认为其已经支付至2015年9月30日的租金，群盛置业不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。就本案而言，群盛置业将房屋交付给成银香，成银香对于其交付的租金应承担举证责任，对于其辩称的2015年9月合同到期后将房屋交还给群盛置业承担举证责任。成银香提供韩立霞的转账回单凭证用以证实其支付了租金，群盛置业对此提出异议。经审查，本院认为，由于成银香、韩立霞均向群盛置业交纳了商铺押金，由此可见，韩立霞转账支付的款项并不确定系为成银香支付，故成银香以此证实其已经支付了至2015年9月30日止的租金依据不足，不能支持，群盛置业要求成银香支付自2014年10月1日至2015年9月30日的租金10万元合法有据，予以支持。由于合同中未约定逾期交费的违约责任，故群盛置业要求支付利息没有依据，不予支持。群盛置业要求成银香腾空并交还涉案房屋，成银香辩称：2016年八九月份董淑芹搬走后房屋空置，后群盛置业将房屋上锁，群盛置业已经实际控制房屋，由于群盛置业自认其于2016年11月底将房屋上锁，对于其诉称成银香撬锁之事没有提供任何证据予以证实，故本院推定2016年11月份群盛置业已经收回房屋。故群盛置业要求成银香将涉案房屋腾空后交付于法无据，不予支持。现群盛置业与成银香的租赁合同租赁期限已经届满，群盛置业要求成银香自2015年10月1日起按照年租金15万元支付房屋占有使用费，群盛置业诉称依据成银香与董淑芹签订的租赁合同租金为每年15万元计算，成银香提出异议，经审查，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满后，群盛置业与成银香的原租赁合同继续有效，双方均应按照原租赁合同履行，群盛置业要求成银香按照每年15万元支付占有使用费于法无据，不能支持，由于成银香没有证据证明董淑芹搬走后房屋即由群盛置业收回，其作为承租人仍应按照年租金10万元标准支付至2016年10月的租金。群盛置业放弃要求韩立霞、董淑芹承担责任的诉讼请求，成银香、韩立霞、董淑芹均无异议，本院予以准许。群盛置业要求成银香承担律师代理费2000元，成银香提出异议，经审查，群盛置业支付的律师代理费并非必要支出，且群盛置业与成银香签订的租赁合同中没有约定，故群盛置业该请求依据不足，不予支持。成银香辩称由于群盛置业的过错导致其丧失优先购买权，群盛置业不予认可。经审查，吴幼真将其所有的涉案房屋出租给群盛置业，群盛置业将涉案房屋转租给成银香，成银香现向群盛置业主张优先购买权于法无据，其辩称理由不成立；成银香辩称的其他理由亦没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、成银香于本判决生效之日起十日内给付山东群盛置业有限公司自2014年10月1日至2015年9月30日止的租金10万元；二、成银香于本判决生效之日起十日内给付山东群盛置业有限公司自2015年10月1日至2016年10月的租金108333.33元；三、驳回山东群盛置业有限公司对韩立霞的诉讼请求。四、驳回山东群盛置业有限公司对董淑芹的诉讼请求。五、驳回山东群盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7770元，山东群盛置业有限公司负担3320元，成银香负担4450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李子萍人民陪审员 高金辉人民陪审员 付玉俊二〇一七年七月十九日书 记 员 裴立红 更多数据：