（2017）黔0322民初2431号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2018-02-24

案件名称

贵州中渝物业服务有限公司与张浩等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

桐梓县人民法院

所属地区

桐梓县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州中渝物业服务有限公司,张浩,陆远书,涂华松,杨信强,桐梓县君悦花海酒店

案由

旅店服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0322民初2431号原告:贵州中渝物业服务有限公司。住所地遵义市红花岗区南关镇东岭雅居*栋*单元***号门面。法定代表人:赵立群，该公司经理。委托代理人:吴宗湖，贵州崇遵律师事务所律师。被告:张浩，男，汉族，1986年8月5日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被告:陆远书，男，汉族，1964年12月20日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被告:涂华松，男，汉族，1971年11月16日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被告：杨信强，男，汉族，1964年6月6日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被告：桐梓县君悦花海酒店。住所地桐梓县娄山关街道办事处马鞍山君悦国际D2区****号。经营业主：张跃。原告贵州中渝物业服务有限公司诉被告张浩、陆远书、涂华松、杨信强、桐梓县君悦花海酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，由审判员罗友义于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴宗湖，被告张浩、杨信强、涂华松、桐梓县君悦花海酒店的委托代理人张强到庭参加了诉讼，被告陆远书经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席。现已审理终结。原告贵州中渝物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令五被告连带支付原告2016年7月1日至2017年4月30日期间的物业管理费用21200元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月17日与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告于2016年1月起向被告在内的君悦国际D区提供物业服务，住宅按1.2元每月每平方米，商业按2元每月每平方米标准向原告交纳物业服务费用，被告张浩系君悦国际D区二层7、8号商业业主，陆远书系9号商业业主，杨信强系10、14、15号商业业主，涂华松系11、12、13号商业业主，被告桐梓县君悦花海酒店系物业使用人，上述房屋建筑面积共计1060平方米，从2016年7月1日至2017年4月30日物业服务费用共计21200元，原告为被告提供物业服务，被告拒绝支付物业服务费用，经原告多次催收未果，为此，原告提出前述诉请。被告张浩辩称，原告系与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，并没有与被告签订《物业服务合同》，原告没有履行相应的服务，由于原告的不作为，造成桐梓县君悦花海酒店被公安消防罚款及停业整顿，货梯至今没有进行维修，卫生从未进行打扫，综上所述，原告没有提供相应的物业服务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告涂华松、杨信强、桐梓县君悦花海酒店与被告张浩的答辩意见一致。本案争议的焦点为是原告是否依《前业物业服务合同》约定为被告提供了相应的物业服务，被告是否应支付原告的物业服务费用21200元，物业实际使用人与业主是否对物业服务费承担连带责任。原告为了证明自己的主张，向本院提交了1、《前业物业服务合同》，拟证明原告与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告为君悦国际D区提供物业服务，物业服务的内容及收费标准等相关事宜；2、催交物业费用通知单，拟证明原告多次向被告桐梓县君悦花海酒店进行催交物业服务费用的事实。被告张浩对原告提交的1号证据的真实性无异议，认为原告与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的《前业物业服务合同》不是与被告之间签订，与被告无关，由于原告提供的物业服务不到位，被告不应向原告交纳物业服务费用，对于2号证据，认为原告是否向桐梓县君悦花海酒店催收物业服务费用自己不清楚。被告涂华松、杨信强、桐梓县君悦花海酒店与被告张浩的质证意见一致，只是桐梓县君悦花海酒店的委托代理人张强认为，拖欠物业服务费用原告口头与自己交谈过。被告桐梓县君悦花海酒店为了证明自己的主张，向本院提交了1、现场拍摄的照片，拟证明原告提供的物业服务不到位，物业服务区域卫生脏、乱、差，没有进行卫生打扫的事实；2、君悦花海酒店消防验收的问题反映，拟证明由于消防泵运转不正常，被告向原告及浙贵房开公司反映，没有得到解决的事实。原告对被告提交的1号证据认为不能证明是否属于D区及原告提供物业服务期间的卫生状况，同时照片中有装修垃圾，是否属于装修过程中的局部现象；对2号证据真实性无异议，认为原告反映消防泵运转不正常是事实，原告接到被告的反映后，立即联系了桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，房开公司联系了原来的施工方工程队，不能确定消防泵不能正常运转的原因，经各方协商，由被告桐梓县君悦花海酒店等出资，由原施工队对消防泵进行施工，现消防泵运转正常，原告尽到了积极的协调义务。被告涂华松、杨信强、张浩对被告桐梓县君悦花海酒店提交的1、2号证据真实性无异议，认为原告未履行相应原物业服务，被告不应向原告支付物业服务费用。被告涂华松为了证明自己的主张，向本院提交了房屋租赁合同，拟证明自己将自己的物业出租给了被告桐梓县君悦花海酒店，合同约定物业费用等应由桐梓县君悦花海酒店承担。原告对被告涂华松提交的证据真实性无异议，认为被告与承租人之间的约定不能对抗法律的规定。被告杨信强、张浩、桐梓县君悦花海酒店对被告涂华松提交的该证据真实性无异议。根据原告的陈述及举证情况并结合被告提交的证据及举证情况，对原告提交《前业物业服务合同》、催交物业费用通知单相互印证了原告为君悦国际D区被告等业主提供物业服务合同的事实，对其真实性本院依法予以确认。对被告现场拍摄的照片，由于原告对其真实性、合法性、关联性有异议，照片即便系现场拍摄，不能反映系原告入驻D区后物业服务的状况；对君悦花海酒店消防验收的问题反映，原告及其余被告对其真实性均无异议，本院对其真实性依法予以确认。对被告涂华松提供的《房屋租赁合同》，原告及其余被告对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。经审理查明:2016年3月17日，原告与案外人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订了《前业物业服务合同》，原告为其开发的位于桐梓县娄山关街道办事处的君悦国际D区提供前期物业服务，合同约定物业服务的范围及物业服务费用等相关事宜，其中物业服务费用住宅用户按1.2元每月每平方米，商业用房按2元每月每平米交纳物业服务费用，被告张浩系桐梓县君悦国际D区第二层7、8号（面积356平方米）商业用房的购买业主，陆远书系9号商业用房（面积310平方米）的购买业主，杨信强系10号、14号、15号商业用房（面积284平方米）的购买业主，涂华松系11、12、13号商业用房（面积127平方米）的购买业主，被告张浩、涂华松、杨信强、陆远书将自己购买的商业用房出租给了张跃等人开设桐梓县君悦花海酒店，桐梓县君悦花海酒店系上述商业用房的实际使用者，现原告以被告桐梓县君悦花海酒店拖欠其物业服务费用，经原告多次催收未果。为此，原告诉至本院，提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与案外人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告为君悦国际D区提供物业服务，前期物业服务合同》的内容不违反法律的禁止性规定，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原告与案外人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》依法受法律保护，合同签订后，原告为被告张浩等在内的业主提供物业服务，被告应依照合同约定向原告支付物业服务费，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，关于原告诉请被告桐梓县君悦花海酒店支付物业服务费用的诉请本院予以支持。关于被告桐梓县君悦花海酒店等辩解原告与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》与自己无关，自己没有与原告签订物业服务合同的辩解意见，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对于被告的辩解意见本院不予以采纳。关于原告主张的物业服务费用21200元的张，在庭审中根据原告的陈述及被告的答辩情况，桐梓县君悦花海酒店租用张浩356平方米+陆远书310平方米+杨信强284平方米+涂华松127平方米＝1077平方米，原告主张按1060平方米予以计算，是对自己权利的处分，没有损害他人的合法权益，本院予以支持。依照《前期物业服务合同》约定，商业用房为2月每月每平方米，从2016年7月1日至2017年4月30日，共计10个月，被告桐梓县君悦花海酒店应向原告支付物业服务费用为1060平方米×2元每月×10个月＝21200元，对于原告的诉请本院予以支持。关于原告主张被告张浩、涂华松、陆远书、杨信强承担连带责任的主张，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条“业主与物业的承租人，借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，对于原告的诉请，本院予以支持，对于被告涂华松等的辩解意见，认为自己将商业用房出租给他人，并约定由承租人自己承担物业服务等相关费用的辩解意见，本院不予采纳。被告张浩在356平方米×2元每月×10个月＝7120元范围内承担连带责任，被告陆远书在310平方米×2元每月×10个月＝6200元范围内承担连带责任，被告杨信强在284平方米×2元每月×10个月＝5680元范围内承担连带责任,被告涂华松在127平方米×2元每月×10个月＝2540元范围内承担连带责任。关于被告桐梓县君悦花海酒店辩解原告服务的区域卫生脏、乱、差，所以自己不支付物业服务费用的辩解意见，在庭审中被告拍摄的照片原告对其真实性不予认可，被告未举证证明该照片的拍摄现场系原告入驻后所发生的相关证据，在原告入驻后服务的过程中被告亦未明确向原告提出其服务的区域卫生脏、乱、差的相关问题，对于被告的辩解意见，本院不予支持。关于被告桐梓县君悦花海酒店辩解消防泵运转不正常导致被消防部门处罚的辩解意见，由于被告向原告反映后，原告积极协助被告与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司解决消防泵运转维修事宜，并由被告桐梓县君悦花海酒店等商家共同出资对消防泵进行了维修，被告如认为消防泵的运转不正常系桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司的责任或属于贵州中渝物业服务有限公司维修范围，被告桐梓县君悦花海酒店可收集证据后对其垫资及相关损失另案主张自己的权利，由于物业服务涉及众多业主的权利，不宜作为被告拒交物业服务费用的理由。被告陆远书经本院依法送达开庭传票未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条，第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告桐梓县君悦花海酒店于本判决书生效之日起五日内支付原告贵州中渝物业服务有限公司2016年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费用21200元。二、被告张浩对被告桐梓县君悦花海酒店的上述物业服务费用在7120元范围内承担连带责任；被告陆远书对被告桐梓县君悦花海酒店的上述物业服务费用在6200元范围内承担连带责任；被告杨信强对被告桐梓县君悦花海酒店的上述物业服务费用在5680元范围内承担连带责任；被告涂华松对被告桐梓县君悦花海酒店的上述物业服务费用在2540元范围内承担连带责任。三、驳回原告贵州中渝物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由被告被告桐梓县君悦花海酒店、陆远书、杨信强、张浩、涂华松共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员　　罗友义二〇一七年七月十九日书记员　　李雨辰 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