（2017）闽02民终1778号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-08-25

案件名称

李万喜、李霓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李万喜,李霓,李和义

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2017）闽02民终1778号上诉人（原审被告）：李万喜，男，1972年3月8日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人（原审被告）：李霓，女，1974年2月16日出生，汉族，住厦门市思明区。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李和义，男，1977年12月24日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：陈金助，上海协力（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师。上诉人李万喜、李霓因与被上诉人李和义房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李万喜、李霓上诉请求撤销原判，改判驳回李和义一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、李霓未经李万喜同意单独处分作为夫妻共同财产的案涉房屋，其处分行为无效，《存量房屋买卖合同》亦应认定为无效合同。李霓与李万喜系夫妻关系，婚姻登记时间为1997年11月15日。本案涉诉房屋系二人于2010年共同出资购买，并登记在双方名下，属夫妻共同财产。2016年1月21日，李霓在未告知李万喜的情况下，与李和义签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋转让给李和义，并在合同落款处代签了李万喜的签名。李霓单独处分夫妻共同财产，李万喜对其处分行为不予认可，不同意出卖案涉房屋，故其转让行为无效，其代为签订的买卖合同亦应认定为无效合同。二、李和义一审未提供公证授权书原件，一审法院直接确认该证据真实性程序违法；即使该公证书是真实的，系在李霓出售房屋后才形成，在李万喜不予认可该出售行为的情况下，不构成对李霓无权处分行为的追认。一审过程中，李和义提交的李万喜出具的公证授权书，并无原件，而一审法院直接采信了该证据，认定此为李万喜事后追认买卖合同，属证据不足，认定事实错误。即使公证委托书是真实的，委托书出具于合同签订后，李霓在此前的代签行为构成无权代理。此外，李万喜授权李霓当时并不知晓李霓已将涉案房屋卖给李和义，连具体的处分行为都不知情，当然也不构成对该行为的直接追认，故案涉买卖合同应为无效合同。一审认定事实不清，法律适用错误，依法应予改判。三、案涉房屋作为抵押物，未经抵押权人同意进行转让，该行为无效，双方签订的买卖合同无效。双方签订合同时，合同第一条第（五）款已经明确案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司厦门分行。抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，并未告知亦未征得案涉房屋抵押权人兴业银行股份有限公司厦门分行的同意，故买卖合同无效。一审判决以“买卖合同载明的讼争房屋虽设定抵押登记，但并未影响抵押权人权利的实现”为由，认可该转让行为的效力，明显法律适用错误，依法应予改判。四、一审判决实际无法履行，不具有既判力，依法应予撤销，予以改判。即使买卖合同有效，案涉房屋设有抵押，且已在其他民事案件中被多次查封，不仅在法律上和事实上均无法履行，一审判决在抵押解除和查封情形解除后办理过户手续，更是无法履行，不适于强制履行，不具有法院的既判力。首先，案涉房屋办理了抵押权登记且未注销，尚在抵押期间。根据前述法律规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。该条规定的“不得转让抵押财产”应为不能发生抵押物的物权变动，即李霓、李万喜不得将案涉房屋的产权变更登记到李和义的名下，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故合同无法继续履行。其次，案涉房屋已在其他民事案件中被查封，事实上无法进行产权过户，且目前李万喜资金紧张，无力支付相应执行款，案涉房屋极有可能被拍卖，届时更是无法履行一审判决。无论是抵押权人行使抵押权造成标的物被拍卖还是申请查封的债权人主张债权造成房屋持续查封或者拍卖的情形出现，在法律上或者事实上买卖合同已经履行不能，也不适于强制履行，一审判决执行不能，违反既判力原则。李和义辩称：一、一审判决认定双方签订的买卖合同已取得李万喜追认、买卖合同合法有效，证据充分、事实认定清楚正确。买卖合同出卖人“李万喜”的签字虽为李霓代签，但李万喜已在事后通过出具公证授权委托书的形式予以追认。根据房屋买卖合同交易习惯，夫妻处分共有房屋时，若签订合同时仅有一方到场代表双方签字且尚未取得另一方的书面授权，则另一方会在事后补充提供授权委托书或补签字予以追认。双方于2016年1月21日签订买卖合同后，李万喜即于2016年1月25日通过公证方式出具授权委托书委托李霓出售讼争房屋及车位，构成对李霓代其签署讼争买卖合同的追认。该公证授权委托书系李万喜出具，李和义未持有原件，但李万喜对自己所出具的授权委托书的真实性是可以确认的，若其对公证书的真实性有异议，可以申请法院向该授权委托书公证机关调取原件以供核对确认。二、一审判决认定，讼争房屋及车位虽设定抵押登记，但并未违反法律之禁止性规定，买卖合同认定合法有效，属适用法律正确。三、虽然讼争房屋及车位存在抵押及查封情形，但仅是使一审判决在履行时存在暂时障碍，并非法律上或事实上无法履行，更非不具备既判力。首先，李万喜、李霓所述“无法履行”，并非法律上或事实上无法履行，而是其主观上不愿意履行。其次，若李万喜、李霓遵守诚实信用原则，继续严格履行买卖合同，李和义未付的剩余购房款880万元，足以覆盖其因银行贷款产生的债务。最后，李万喜、李霓称一审判决因无法实际履行而不具有既判力，然而判决书的既判力是指民事判决实质上的确定力，即形成确定的终局判决内容所具有的基准性和不可争性效果，而非指判决的可执行性。李和义向一审法院起诉请求：一、确认李和义与李万喜、李霓于2016年1月21日签订的关于厦门市思明区洪文七里29号1601室房产（含厦门市思明区洪文七里31号地下一层第7＃04号、第7＃21号两个车位）的《存量房屋买卖合同》合法有效，李万喜、李霓继续履行该合同；二、李万喜、李霓立即办理厦门市思明区洪文七里29号1601室房产因银行贷款而产生的抵押注销手续；三、李万喜、李霓在办理房产抵押注销手续后一个工作日内协助李和义向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。一审法院认定事实：2016年1月21日，在厦门链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍下，李霓与李和义签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：李霓同意将坐落于厦门市思明区洪文七里29号1601室的房产以总价930万元（包含厦门市思明区洪文七里31号地下一层第7＃04号、第7＃21号两个车位）出售给李和义；双方应于李霓办理注销银行抵押贷款后一个工作日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，合同约定了房屋交接及违约条款等。上述《存量房屋买卖合同》出售人处载有“李万喜”字样系由李霓代签。合同签订后，李和义向李霓支付定金30万元、购房款20万元。另查明，李霓与李万喜系夫妻关系，讼争房产系登记于二人名下各占50%的按份共有财产，讼争的厦门市思明区洪文七里31号地下一层第7＃04号、第7＃21号二车位系登记于李霓名下的财产，均由李霓管理使用至今。2015年7月21日，李万喜将讼争房产及二车位以作价480万元抵押于兴业银行厦门分行。2016年8月后，讼争房产及二车位被法院查封。目前，讼争房产及二车位仍未注销抵押及解除查封。还查明，2016年1月25日，李万喜公证委托李霓出售讼争房产及二车位，李霓的受托权限为：有权选择买受人，商定交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署合同及相关协议、文件，代为收取售房款；代为办理房屋过户登记手续并代为签署与房地产交易有关的法律文件；交接讼争房产、出租并收取租金等。一审法院认为，依李万喜出具的公证授权委托书，足以认定李万喜已对李霓所签订的《存量房屋买卖合同》予以事后追认，该合同系李和义与李万喜、李霓达成合意之真实意思表示；《存量房屋买卖合同》载明的讼争房屋虽设定抵押登记，但并未影响抵押权人权利的实现，未违反法律之禁止性规定。故，《存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。李和义依约付款，李霓、李万喜未履行已构成违约，应予继续履行。李霓、李万喜主张李和义未出资解押房产构成违约，无事实根据，不予采纳。讼争房屋的抵押关系形成于李万喜、李霓与银行之间，李和义基于双方的房屋买卖合同关系诉求注销该房的抵押登记手续，缺乏依据，不予支持；李和义诉求李霓、李万喜办理讼争房屋的过户手续，应待该房抵押登记、查封之情形消失后方可履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李和义与李霓于2016年1月21日签订的关于厦门市思明区洪文七里29号1601室房产（含厦门市思明区洪文七里31号地下一层第7＃04号、第7＃21号两个车位）的《存量房屋买卖合同》合法有效；二、李万喜、李霓于上述讼争房屋及两个车位的抵押、查封情形消失后十日内协助李和义办理过户登记手续；三、驳回李和义的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，李万喜、李霓提交（2016）闽0206民初9453号民事裁定书、（2016）闽0206民初6314号民事裁定书、（2016）闽0212民初5121号民事裁定书，拟证明本案讼争房产因李万喜、李霓与他人发生民间借贷纠纷已先后三次被厦门市湖里区人民法院、厦门市同安区人民法院予以查封，讼争房产现处于查封状态，买卖合同无法继续履行。李和义质证认为：对证据的真实性无异议，查封问题会通过执行异议程序救济自身权利，而讼争房屋设定的抵押价值480万元，双方签订买卖合同时是知晓的，李和义未付的剩余购房款880万元足以清偿抵押债权。本院认为，李霓与李和义签订的《存量房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容符合法律法规规定。虽然交易房产为李霓与李万喜的夫妻共有财产，但李万喜是否同意出售影响的是合同履行而非合同效力，况且李万喜嗣后出具公证授权委托书授权李霓出售讼争房产，亦已构成对李霓出售房产行为的追认，故李霓、李万喜以李霓擅自处分夫妻共有财产为由主张合同无效不能成立。公证授权委托书原件并不为李和义持有，李万喜作为公证申请人持有公证书原件，其对公证书真实性提出异议却未提供证据予以佐证，本院对其提出的质疑不予采信。讼争房产设定抵押影响的仅是物权变动而非合同效力，李霓、李万喜据此诉求确认合同无效不予支持。依合同约定，李霓、李万喜负有注销银行抵押贷款的义务，且李和义尚未支付的购房款亦足以清偿抵押债务，故讼争房产并不会因抵押权的设定而无法办理权属转移登记手续。然，讼争房产已为法院多次轮候查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关依法裁定查封的房产不得转让，即查封房产不得办理权属转移登记手续，故李和义要求李霓、李万喜继续履行合同协助办理权属转移登记手续的请求因房产被查封而无法履行。判决主文确定的义务必须明确、具体、便于执行，在查封作为既存事实的情况下，一审判决李霓、李万喜在查封情形消失后履行协助办理房屋权属转移登记义务显然不具有可执行性，应予撤销。鉴于李和义要求权属转移登记的诉求因房产被查封而无法予以支持，其诉求李霓、李万喜办理抵押注销手续已无实际履行意义，其可待查封解除后再行主张。综上所述，李霓、李万喜的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4362号民事判决第一项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4362号民事判决第二、三项；三、驳回李和义一审的其它诉讼请求；四、驳回李霓、李万喜的其它上诉请求。一审案件受理费38450元、二审案件受理费38450元，均由李霓、李万喜负担。本判决为终审判决。审判长　　刘　宁审判员　　刘文珍审判员　　柯艳雪二〇一七年七月十九日代书记员　　肖子发附本案适用法律条文：第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”