（2017）沪01民终8122号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-19
案件名称
麦砢项宇诉上海恒茂物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
麦砢项宇,上海恒茂物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8122号上诉人（原审被告）：麦砢项宇（XIANGMICHAELYU），男，1961年8月29日出生，澳大利亚国籍，现住澳大利亚。委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海恒茂物业管理有限公司，住所地上海市静安区永和路118弄43号101-3室。法定代表人：裘孟钢，总经理。委托诉讼代理人：潘蕾敏，上海市申中律师事务所律师。上诉人麦砢项宇（XIANGMICHAELYU）因与被上诉人上海恒茂物业管理有限公司（以下简称恒茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初9942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人麦砢项宇之委托诉讼代理人缪闯，被上诉人恒茂公司之委托诉讼代理人潘蕾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人麦砢项宇（XIANGMICHAELYU）上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人按照一审认定金额的80%支付物业费。事实和理由：被上诉人的服务存在���疵，对水景和大楼外墙清洗不到位，服务人员不足。被上诉人还曾经停止对上诉人名下房屋的物业服务。根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行或违约责任，根据被上诉人的实际履行情况，上诉人有权扣减20%的物业费。被上诉人恒茂公司辩称，上诉人恶意拖欠物业费，被上诉人从来没有停止过对上诉人的物业服务，关于水景和大楼清洗，并无明确的具体标准，被上诉人认为自己已经尽到了服务义务。请求二审法院维持原判。2017年2月3日，恒茂公司诉至一审法院，请求判令：麦砢项宇向恒茂公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋自2014年1月1日至2016年6月30日的物业管理费人民币9,363元（89.17平方米×3.5元/平方米×30个月）及滞纳金（自2014年7月1日至判决生效之日止按��日千分之三标准计算）。一审法院认定事实：麦砢项宇系上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋业主，该房屋建筑面积为89.17平方米。恒茂公司与上述房屋所在小区XX公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定恒茂公司为XX公寓提供物业服务，期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，物业管理费标准为每月每平方米3.50元，合同另约定了其他事宜。该合同到期后，又延长六个月至2016年6月30日止。2016年7月1日起，因XX公寓业主大会另聘其他物业公司，恒茂公司撤出XX公寓。麦砢项宇未缴纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业费。2015年4月16日、2016年8月22日，恒茂公司分别向麦砢项宇邮寄缴款通知及律师公函催讨本案物业费。一审法院认为：恒茂公司与上海市浦东新区XX公寓业主大会签订了物业服务合同，麦砢项宇对此并无异议，故恒茂公��与麦砢项宇之间依法成立了物业服务合同关系，麦砢项宇应当按照核定的标准按时支付物业管理费。现麦砢项宇认为恒茂公司并未提供对等的物业服务，如水景及外墙清洗的服务没有做，提供服务的人数没有达到约定标准等，要求降低物业服务费的标准。一审法院认为，作为业主，对物业管理单位是否尽职有不同的评判标准，麦砢项宇提供的证据不足以证实恒茂公司的物业管理存在明显的不足。现恒茂公司作为物业管理单位，为包括麦砢项宇在内的全体业主提供了物业管理服务，麦砢项宇接受了恒茂公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对恒茂公司要求麦砢项宇支付物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于麦砢项宇所提要求降低物业收费标准的意见，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案麦砢项宇以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，一审法院难以采纳。当然，恒茂公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，查找管理服务中存在的问题，积极整改，努力提高物业服务质量。对于恒茂公司要求麦砢项宇支付滞纳金的诉求，一审法院考虑到麦砢项宇未按约支付物业服务费系对恒茂公司的服务质量不满所致，故恒茂公司要求麦砢项宇支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，于二〇一七年三月二十七日作��判决：一、麦砢项宇（XIANGMICHAELYU）于判决生效之日起十日内支付恒茂公司自2014年1月起至2016年6月止的物业管理费共计9,363元；二、驳回恒茂公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由麦砢项宇（XIANGMICHAELYU）负担。二审中，上诉人提交了两份系争房屋所在小区业主委员会出具的《证明》，用以证明被上诉人没有按照合同清洗外墙，被上诉人还曾经停止对上诉人的物业服务。被上诉人发表质证意见认为，业主委员会不是适格的证人主体，其出具的证明内容不符合事实。本院经审查认为，该两份《证明》的内容真实性无法确认，又缺乏其他证据佐证，本院不予采纳。经��院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人与系争房屋小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效。上诉人作为系争小区的业主，该合同对其亦具有法律约束力。根据合同约定，在被上诉人实际提供物业服务的期间内，上诉人应当支付物业费。关于上诉人所称的物业服务瑕疵的问题，上诉人称被上诉人清洗工作不到位，曾经停止对其名下房屋的物业服务。被上诉人对此予以否认。由于上诉人未能提供确切证据证明被上诉人的清洗工作存在严重瑕疵，在小区整体接受被上诉人物业服务的情况下，上诉人称其房屋未接受服务也缺乏事实依据。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事��讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人麦砢项宇（XIANGMICHAELYU）负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈强代理审判员 钱卫审 判 员 李兴二〇一七年七月十八日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”