（2017）闽0103民初633号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-26
案件名称
福州市台江区光明港苑业主委员会与郑晖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州市台江区光明港苑业主委员会,郑晖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初633号原告：福州市台江区光明港苑业主委员会，住所地福州市台江区瀛福东路85号光明港苑2号楼，组织机构代码证代码31537310-0。法定代表人：陈国华，主任。委托诉讼代理人：江一泓，福建知茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄清枝，福建知茂律师事务所律师。被告：郑晖，男，1976年5月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘阳胜，福建谨而信律师事务所律师。原告福州市台江区光明港苑业主委员会（以下简称光明港苑业委会）与被告郑晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告光明港苑业委会的委托诉讼代理人黄清枝、被告郑晖及其委托诉讼代理人刘阳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光明港苑业委会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还坐落于福州市台江区瀛福东路85号光明港苑×#楼×层文化活动室（建筑面积约200平方米）；2、被告支付原告房屋占有使用费16000元（自2016年12月1日起暂计至2017年2月1日，实际应计算被告返还房屋之日止）及违约金1200元（违约金以实际房屋占有使用费为基数，每日按5‰从2016年12月1日起暂计至起诉之日，实际应计至被告返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告光明港苑业委会将第一项及第二项诉请明确为：“1、被告腾空搬离并向原告返还坐落于福州市台江区瀛福东路83号光明港苑×#楼×层文化活动室（建筑面积约200平方米）；2、被告按照原《文化活动室管理协议》约定的租金标准，支付原告房屋占有使用费，计算至被告实际返还讼争房屋之日止（自2016年12月1日起暂计至2017年2月1日为16000元）及违约金1200元（违约金以实际房屋占有使用费为基数，每日按5‰从2016年12月1日起暂计至起诉之日，实际应计至被告返还房屋之日止）”事实和理由：2014年12月1日，原告与被告签订了《文化活动室管理协议》，协议约定被告向原告租赁坐落于福州市台江区光明港苑×#楼×层文化活动室（建筑面积约200㎡），租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止，每月租金为人民币8000元整，租金于每月1日前支付。同时协议还对双方权利、义务等进行了明确的约定。合同期限届满后，原告多次要求被告返还上述房屋并结算相关费用，但被告置之不理。被告郑晖辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第十一条第（三）项、《福建省物业管理条例》第二十一条的规定，光明港苑第一届业主委员会已经在2016年11月时任期届满，后再未举行业主大会选举新业主委员会，现任业主委员会成员并没有依照条例的规定经过业主选举产生，也未依法登记，无权代表光明港苑小区的全体业主行使权利。小区未举行业主委员会选举，未举行业主大会、未见业主委员会变更备案手续，而现业主委员会与原选举产生的业主委员会成员、负责人都不一致，已经超期任职并没有诉讼主体资格。二、原告无权提起本案诉讼。根据《物权法》第76条及《物业管理条例》第11条规定，有关共有和共同管理权力的重大事项应由业主共同决定。本案中，原告诉请的返还讼争房屋并没有证据表明所有权归属，权属未明确，原告无权提出占有主张。即使按照福州市房地产交易登记中心登记为配套用房，算作共有部分，也应由业主共同决定管理事项，而不是业主委员会。三、《文化活动室管理协议》为无效协议。根据《物业管理条例》第54条的规定，本案中，文化活动中心登记为配套用房，假如属于全体业主共有部分，在出租给被告作为麻将室经营时，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意。在未征得相关业主、业主大会、物业服务企业三方同意的情况下，原告擅自与被告签订《文化活动室管理协议》，将文化活动中心变更为经营场所，侵犯了相关业主的相邻权，也侵犯了全体业主在文化活动中心开展文体活动的权利，同时也增加了小区物业管理企业的管理责任。根据《物业管理条例》第64条的规定，该协议内容因将小区共有部位——文化活动中心变更为经营场所违反行政法规的规定，系无效协议。被告同意将讼争房屋返还给福州市台江区光明港苑的所有业主。被告在《文化活动室管理协议》到期后，即2016年12月起，被告有向原告继续支付租金，但原告拒收，故被告不存在违约情形。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年11月26日，以原告光明港苑业委会为甲方、被告郑晖为乙方，双方签订一份《文化活动室管理协议》，约定：文化活动室地址：光明港苑×#楼×层，建筑面积约200平方米。管理委托时间：2014年12月1日至2016年11月30日止……每月租金捌仟元，乙方需缴纳押金人民币伍仟元……该协议期满后，被告郑晖拒绝交还讼争活动室，亦从2016年12月起拒绝支付使用费，原告光明港苑业委会于2017年1月20日向被告郑晖发出一份《律师函》，内容为“……我委托人在期限届满后多次要求你方交还文化活动室并支付占用期间的租金，但你方至今未交还也未支付相应的租金。鉴此，我委托人授权本律师郑重向你方函告：希望你方在收到律师函之日起3日内将文化活动室交还我委托人并与其结清相关费用，以免影响你方的名誉……”被告郑晖拒收了该份《律师函》。原告光明港苑业委会遂于2017年2月9日诉至本院。另查明，福州市台江区瀛洲街道瀛福东路83号光明港苑×#楼×层文体活动中心（254.77㎡）属小区配套设施，即全体业主共有。福州市台江区光明港苑业主委员会于2016年10月30日换届，任期三年，并于2016年11月28日向福州市台江区住房保障和房产管理局备案。诉讼中，原告光明港苑业委会同意将被告郑晖缴纳的租赁押金5000元用于抵扣其应支付的占用费。本院认为，双方签订的《文化活动室管理协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据该协议的约定，讼争活动室租赁期限已于2016年11月30日到期，且原告光明港苑业委会明确表示不愿继续出租给被告郑晖，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现原告光明港苑业委会要求被告郑晖腾空搬离并向其返还福州市台江区瀛福东路83号光明港苑×#楼×层文化活动室的诉请，本院予以支持。原被告之间的租赁关系期限届满后，被告郑晖继续使用活动室产生费用的性质为占用费，故原告光明港苑业委会要求被告郑晖按照每月8000元的标准向其支付自2016年12月1日起至实际搬离并返还讼争活动室之日止的占用费的诉请，本院予以支持。但被告郑晖缴纳的租赁押金5000元应予以抵扣。因被告郑晖在租赁期限内不存在拖欠租金的违约情形，故原告要求被告郑晖支付违约金的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。福州市质量技术监督局向原告光明港苑业委会颁发的《中华人民共和国组织机构代码证》（31537310-0）的有效期自2014年11月13日至2018年11月12日，且根据福州市台江区住房保障和房产管理局出具的证明，原告光明港苑业委会于2016年10月30日换届并备案，故对于被告郑晖称原告没有诉讼主体资格的辩解，本院不予采信。根据《物权法》第七十五条第一款的规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”《物业管理条例》第十五条第五款规定：“业主委员会执行业主大会赋予的其他职责”，现原告光明港苑业委会代表光明港苑业主与被告郑晖就业主共有的光明港苑×#楼×层文化活动室签订《文化活动室管理协议》系有效的，故对于被告郑晖称该协议无效，原告无权提起本案诉讼的辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告郑晖应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区瀛福东路83号光明港苑×#楼×层文化活动室，并将该活动室返还给原告福州市台江区光明港苑业主委员会；二、被告郑晖应于实际履行上述判决义务的同时向原告福州市台江区光明港苑业主委员会支付自2016年12月1日起至其实际腾空搬离并返还活动室之日止的占用费（按8000元/月计算），以上款项应扣除被告郑晖缴纳的押金5000元。三、驳回原告福州市台江区光明港苑业主委员会其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10000元，由原告福州市台江区光明港苑业主委员会负担50元，被告郑晖负担9950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 曾 琦人民陪审员 黄成贵人民陪审员 林洁敏二〇一七年七月十八日书 记 员 江紫沫附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自