（2017）黔02民初59号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-09-25

案件名称

六盘水水月产业园区管理委员会与六盘水源禧房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

贵州六盘水市中级人民法院

所属地区

贵州六盘水市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

六盘水水月产业园区管理委员会,六盘水源禧房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干��题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书（2017）黔02民初59号原告：六盘水水月产业园区管理委员会，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民东路九洞桥（场坝），组织机构代码：59416402-8。法定代表人：王赟，系该委员会主任。委托诉讼代理人：朱仁杰，男，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200410240083。委托诉讼代理人：徐燕，女，系贵州崇实律师事务所六盘水分所��师，执业证号：15202201211902819。被告：六盘水源禧房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区杨柳二十二号（水岸明珠A栋）。统一社会信用代码：915202005609438241。法定代表人：马艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：童良，男，1963年6月4日生，汉族，系该公司财务经理，住重庆市江津区，原告六盘水水月产业园区管理委员会（以下简称“水月产业园区”与被告六盘水源禧房地产开发有限责任公司（以下简称“源禧房开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告水月产业园区的特别授权委托诉讼代理人朱仁杰、徐燕，被告源禧房开的法定代表人马艳及其委托诉讼代理人童良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水月产业园区起诉请求：一、判令解除原、被告2012年8月21日签订的《“金色花园”安置小区定向开发协议书》；二、判令被告返还原告购房款43031674.89元及银行同期贷款利息8498396.47元，并支付原告违约金5978000元，三项合计57508071.36元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月21日，原被告签订《“金色花园”安置小区定向开发协议书》约定：被告（乙方）负责六盘水源禧五金机电城“金色花园”安置小区整体开发建设，该项目规模15万平方米，总投资3亿元；原告（甲方）向被告团购61000平方米的房屋作安置房使用（其中：住宅60000平方米、商业1000平方米），住宅和商铺建筑面积为1960元/㎡；付款方式为房屋竣工验收后甲方一次性支付所有购房款；项目工程正式开工后步梯楼18个月，高层24个月内乙方必须完成该项目的全部工程达到竣工验收条件，并办理竣工验收备案；如因乙方终止合同或违约导致本协议解除，乙方除全额返还甲方支付的房款外，还应按照认购面积总价款的5%支付违约金给甲方，合同还对其他相关事宜作了约定。合同签订后，在被告施工过程中，原告考虑到国家生态移民资金应尽快落实到项目上，达到加快工程进度的目的，分阶段以预付工程款、生态移民款等名义，提前支付了43031674.89元的购房款给被告。但被告因自身管理混乱，经营不善，施工组织不力，无资金支付农民工工资和工程等费用，导致工程进度极其缓慢，长期无故停工。原告采取各种措施催促，被告勉力完成了部分工程，但经鉴定，其所完成的工程存在质量问题，无法使用。综上所述，被告之行为违反合同，原告迫于无奈诉至法院。被告源禧房开辩称，不同意原告方要求解除协议书，签订协议书的时候主体项目是招商引资项目，��色花园项目只是回报区政府的项目，所以价格很低；逾期交房的原因是：在政府的行为之下认定我公司非法集资，我公司的两任法定代表人都被抓了，我们公司从2014年9月底至今已经停止经营；鉴定报告是政府单方面主导之下委托云南的公司进行鉴定，鉴定的时候，我公司只是有时候在场。任何的建筑产品都存在建筑问题，只要修复了都可以使用；由于政府拆迁安置，不能按时拿土地给我们，所以延期交付，金色花园协议书中没有约定支付利息，房屋不是不能住，只是要经过修复，不同意原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：第一组证据，原告水月产业园区的组织机构代码证、被告源禧房开的企业工商档案信息各一份，证明原被告主体资格合法，源禧房开的法人现在是马艳。第二组证据：《“金色花园”安置小区定向开发协议书》复印件一份，证明：1、签订合同的主体是本案原被告；2、水月园区向源禧公司团购房屋，认购61000平方米，其中住宅60000平方米，商业1000平方米，均价是每平方米1960元；3、工期是项目工程正式开工后步梯楼18个月，高层24个月；4、付款方式为甲方团购范围内的房屋竣工验收后，甲方一次性支付所有购房款；5、质量标准为按照甲方确认的设计方案施工，住宅楼建设质量必须达到设计要求，并通过建筑工程质量监督验收，质量达到国家现行验收规范的规定；6、违约责任是如因乙方终止合同或违约导致本协议解除，乙方除全额返还甲方支付的房款外，还应按照认购面积总价款的5%作为违约金支付给甲方。第三组证据：“金色花园”生态移民工程支出情况表及“付款单据”，共46页，证明原告已付购房款43031674.89元，被告应付利息8498936.47元。第四组证据：说明一份，证明贵州六盘水攀登开发投资贸易公司所付的款项，是代表水月园区支付，钱是属于水月园区管委会，不属于攀登公司，攀登公司是钟山区的国有独资。第五组证据：六盘水市源禧五金机电城安置小区8#-11#楼场地稳定性《鉴定报告》【YNZJZ20160913-05502、-05503、-05504、-05505、-07096、-07097】、【YNZJZ20160927-07505】、【YNZJZ20160928-07478、-07479、-07480、-07481】共十一份41页，证明原告团购的房屋，存在许多质量问题，其中最严重的是9-11号楼部分桩身未进入持力层，存在因地基承载力不足而导致的不均匀沉降或整体倾斜的风险；安全性鉴定方，9号和10号楼部分桩身或桩帽裸露于现室外地坪以上，不满足埋置深度要求，地基基础的安全性等级评定为CU级，8号楼也存在同样的问题，地基基础的安全性等级评定为BU级。被告在举证期限内未提交证据。对证据的分析认��：对于原告提供的上述证据中，被告对鉴定报告不认可，对其他证据没有提出异议。但是，被告没有提出相反证据推翻原告提供的鉴定报告，因此，对于原告向本院提交的证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。通过庭审调查及对证据的分析认定，本院查明的事实如下：2012年8月21日，水月产业园区作为甲方与乙方源禧房开签订《“金色花园”安置小区定向开发协议书》，约定：将“金色花园”安置小区整体开发建设交由被告负责开发，原告采取团购的方式就“金色花园”安置小区部分定向开发项目（团购部分房屋作为安置房使用）。一、项目概况：1、项目地点：六盘水钟山区九洞桥；2、项目内容：“金色花园”安置小区；3、项目总投资：3亿元；项目规模：4、约15万平方米（最终面积以规划面积为准）。二、团购数量：甲乙一次性整体秘乙方认��61000.平方米（其中：住宅60000平方米，商业1000平方米）商品房，其余房源乙方作为商品房开发。三、团购单价：1、该项目提供指定范围的住宅和商铺建筑面积均价为1960元/㎡，该项目的购房合同及办理房产证中所涉及的应由购房业主所缴纳的各项政府规费及税费（如维修基金、产权登记费、契税、印花税）不包含在此均价内；2、合同总价暂以上述均价和最终合同认购面积确定。四、付款方式：甲方轩购范围内的房屋美工验收后，甲方一次性支付所有购房款。五、项目工期：1、在甲乙双方签订本协议后，乙方在7日内向甲方提供项目总体设计方案、详规设计方案以及控规指标，甲方在15日内向乙方提供单体设计书面要求，乙方按照甲方要求进行单体设计。在甲方确定设计方案并经双方签字盖章后两个月内，乙方必须完成施工图设计，甲方协助乙方办理各项前期手续并取得开工报告批复文件，在开工报告办好后7日内基础开工；2、自项目工程正式开工后步梯楼18个月，高层24个月内，乙方必须完成该项目的全部工程，达到竣工验收备案；3、由于政策法规或行政命令的原因造成延误的，乙方应及时通知甲方，并采取相应措施防止损失扩大，甲乙双方重新确认交房期限。六、质量标准：1、乙方按照甲方确认的设计方案施工；住宅楼建设质量必须达到设计要求，并通过建筑工程质量监督验收，质量达到国家现行施工质量验收规范的规定。七、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：1、甲方对项目的规划设计方案及房屋的户型有选择确定权，参与和确认总规设计任务书、施工图设计任务书的编写工作；2、甲方成立工作小组并派出代表甲方与乙方联系，解决本项目开发过程中需要解决的事宜；3、甲方有权制定选购本次定向开发房屋的��积和选购顺序等办法。（二）乙方的权利义务：1、负责该项目开发建设的所有事项；2、房屋交付使用后，乙方负责组织对该项目物业管理。八、违约责任：甲方如不能按期付款，每日需向乙方支付逾期款额5‰作为违约金；2、甲方如在乙方项目施工过程中出现非法单方终止合同的情形，则乙方所收的房款不再退还，并按照认购面积总价款的5%作为违约金交付给乙方，并赔偿给乙方造成的实际损失；3、如因乙方终止合同或违约导致本协议解除，乙方除全额返还甲方支付的房款外，还应按照认购面积总价款的5%作为违约金支付给甲方；4、如因乙方原因不能如期交房，乙方应承担因不能交房造成园区对安置户承担的损失赔偿责任。九、争议的解决：甲乙双方在履本协议过程中发生纠纷，应友好协商解决，若协商不成的，可提交钟山区人民法院审理。十、特别约定��甲方团购的门面和住宅，经甲乙双方商定，需在确认的总图上划定范围，并按相关程序向房管部门办理预登记或备案登记，待房屋具备交付使用条件后，按照双方合同约定办理相关手续给各安置户。十一、协议生效、就更及终止：1、本协议执行过程中，由于国家法律法规或政策变化，必须变更协议内容，以国家法律法规或政策为准，双方协商具体变更事宜，签订补充协议；2、本协议未尽事宜或新发生事件的处理，由双方协商解决；3、本项目开发完成后，本协议自行终止。十二、其他事项：本协议一式八份，甲乙双方各执四份，具有同行法律效力。甲乙双方签字盖章。合同签订后，原告委托贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司于2013年5月2日至2016年2月3日期间，分阶段以预付工程款、生态移民款等共计43031674.89元的购房款给被告。但至今被告开发的房屋��未竣工验收。另查明，2016年9月13日，原告委托云南建筑工程质量检验站有限公司对六盘水市源禧五金机电城安置小区周边挡土墙的主体结构和8#—11号楼场地稳定性及各楼（8#、9#、10#、11#）主体结构进行鉴定，结论分别为：六盘水市源禧五金机电城安置小区周边挡土墙（主体结构）的鉴定报告：一、结论：（1）经现场检测，该挡土墙结构形式、截面尺寸、构造措施、使用条件等均与提供的施工图纸存在较大差异。（2）截面尺寸及构造措施等与现场施工资料记录中内容基本相符。（3）挡土墙砌筑材料强度检测结果：砌筑砂浆强度推定值为7.8MPa，毛石抗压强度等级为MU60。（4）根据承载力复核验算结果，所抽检第31号墙段抗滑移验算及基础边缘地基载力验算结果不满足规范要求。（5）经现场检测，发现挡土墙存在水孔排水不畅的现象，在暴雨等级极端天气作用下容易导致土墙背瞬时水位急速上涨，使挡墙存在整体滑移的安全隐患。故考虑该情况下的稳定性及承载力验算，各墙段抗滑移处于临界状态下的墙背水位距墙顶距离分别为：10号墙3.0m、20号墙3.5m、24号墙3.5m、27号墙5.0m，即水位上升至距墙顶高度小于3m～5m范围时挡土墙存在产生滑移的隐患。二、处理建议：（1）鉴于该挡土墙排水设施不畅，墙底存在渗水现象，当因暴雨等极端天气作用下产生的瞬时水位上涨时易引发墙体的滑移破坏以及地基土因排水不畅浸泡而引起的承载力降低，建议对挡土墙墙背水位进行监测，并对挡土墙排水措施进行疏通和加强处理。（2）挡土墙多处构造措施不满足图集要求，如伸缩缝间隔超限、墙趾未回填等，建议对不满足要求的墙段进行构造加强措施。（3）重力式挡土墙段（墙高≧8m）因抗滑移验算及基础边缘地基承载力��算不满足规范要求，故应进行相应的加固处理。（4）加强对挡土墙的监控，特别是极端天气过后的检查，发现异常情况应及时进行安全性检测。六盘水市源禧五金机电城安置小区8#—11#楼场地稳定性（地基基础）的鉴定报告：鉴定结论及建议：（1）通过勘察，推测周边存在小型构造，未发现岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、采空区等不良地质作用，场地稳定性较好。（2）根据钻孔揭露，场地地层简单，②层粉质黏土仅在个别钻孔揭露，人工填土①层与③泥岩接触而起伏变化大，各地层厚度变化较大，故拟建议场地内地基土为不均匀地基土。（3）该场地范围内水文地质条件相对简单，勘察期间未揭露地下水位，可不考虑地下水对基础的腐蚀性问题。场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对混凝土中钢结构具微腐蚀性。（4）该场地土类型属中性硬场地土，建筑场��类别为Ⅱ类，属于抗震不利地段。（5）该场地勘察精深度控制范围内，无成层分布的饱和砂土、粉土分布，可不考虑砂土、粉土液化问题：（6）①层素填土：松散～稍密状，土层厚度0.2m～9.6m，平均2.67m，土体物理力学性质差，厚度变化较大，未经处理，不宜作为建筑物的基础持力层。（7）②层粉质黏土：可塑状，仅局部钻孔揭露，其余大部分钻孔缺失，不宜作为建筑物的基础持力层。（8）③1层全～强风化泥岩：土层厚度0.5m～17.5m。28m，岩石点荷载强度折算后抗压强度Rc值为5.4MPa～6.7MPa，岩体风化差异明显，物理力学性质差异较大，不宜作为建筑物的基础持力层。（9）③2层强～中风化泥岩：单轴饱和抗压强度值为10.3MPa～20.3MPa，单轴饱和抗压强度标准什frk=13.10MPa，岩石坚硬程度为较软岩，岩体完整程度为较完整，岩体基本质量等级Ⅳ级。该层位整个场地均有分布，未揭穿，揭露.8～25.4m，平均厚度16.64m，顶板埋深0.00～18.5m，建议承载力特征值fak=1600kPa。物理力学性质较好，是较好的桩基础持力层。另对8#、9#、10#、11#楼的主体结构分别作出《检测报告》（结果详见报告）。2016年9月27日，云南建筑工程质量检验站有限公司对六盘水市源禧五金机电城安置小区8#—11号楼地基基础出具《鉴定报告》结论：（1）各楼均抽检6根桩，根据现场地勘结果结合施工资料分析判断，抽检的9#楼2根桩、10#楼3根桩、11#楼3根桩桩端未进入持力层（③2层强～中风化泥岩）。（2）根据《基桩低应变动力检测规程》JGJ/T93-95中4.4.10条规定，桩身强度等级可依据波速来判断，根据现场低应变法抽检部分桩进行桩身材料实际强度的检测，推定桩身强度均为C30，达到设计强度要求。（3）根据现场基础埋置深度的检测，部分承台裸露于室外��面，不满足《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010中12.1.8条中对基础埋置深度的要求。（4）根据地勘结果及现场检测发现，部分房屋基础周围地面土未夯实，不满足嵌固要求。处理建议：（1）因抽检的部分桩身未进入持力层，9#～11#楼主体结构在交付使用后荷载（人员正常使用活荷载及装修荷载）的作用下，存在因地基承载力不足而导致的不均匀沉降或整体介倾斜的风险，因此应针对该情况对9#～11#楼的基础进行相应的加固处理。（2）应增加8#～11#楼基础的埋置深度，以满足规范要求，并对埋置填土进行夯实，使之与基础形成有效的嵌固。本院认为，本案争议焦点为：一、原被告双方于2012年8月21日签订的《“金色花园”安置小区定向开发协议书》是否应当解除；二、原告主张的购房款43031674.89元是否应返还；三、原告主张的利息及违约金是否应予支持。根据双方的协议约定：自项目工程正式开工后步梯楼18个月，高层24个月内，被告必须完成该项目的全部工程，达到竣工验收条件，并办理竣工验收备案。而被告自该工程正式开工至今，早已超过约定的竣工期限，庭审中，被告自称其于2014年9月就停止经营至今，被告也没有能确定何时能够将出卖给原告的房屋竣工验收，而且经鉴定，被告出卖给原告的房屋存在严重质量问题，有安全方面的隐患，有倾斜的风险，由于被告的违约行为，致使原告的合同目的不能实现，为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，对于原告要求解除合同予以支持。对于原告要求被告返还购房款43031674.89元，予以支持。对于原告请求支付利息8498396.47元，由于双方的协议没有约定，不予支持。对于原告请求被告支付违约金5978000元，由于协议中有约定，予以支持，对于被告称原告要求支付的违约金过高问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，由于被告的违约行为，造成原告资金被占用利息损失8498396.47元，而约定的违约金才5978000元，没有超过造成的损失，因此，被告的这一理由不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告六盘水水月产业园区管理委员会和被告六盘水源禧房地产开发有限责任公司于2012年8月21日签订的《“金色花园”安置小区定向开发协议书》；二、由被告六盘水源禧房地产开发有限责任公司返还原告购房款43031674.89元；三、由被告六盘水源禧房地产开发有限责任公司支付原告六盘水水月产业园区管理委员会违约金5978000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329340元，由被告六盘水源禧房地产开发有限责任公司负担280671元，由原告六盘水水月产业园区管理委员会自行负担48669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并按相关规定交纳上诉费，上诉于贵州省高级人民法院。如果仅提交上诉状但未按规定交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审判长　　周元军审判员　　林　波审判员　　杨　梅二〇一七年七月十��日书记员　　王　婷来源：