（2017）湘0104民初3519号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-12
案件名称
蒋某某与何某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋某某,何某某,新环境公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初3519号原告（反诉被告）蒋某某，男，1969年1月11日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托代理人彭跃军，湖南森力律师事务所律师。委托代理人刘艳容，湖南森力律师事务所实习律师。被告（反诉原告）何某某，女，1963年6月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人孙艳华，女，1971年9月8日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人何湘军，男，1965年12月26日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人新环境公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，系该公司总经理。委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司法务。原告（反诉被告）蒋某某诉被告（反诉原告）何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理。在本案审理过程中，原告蒋某某申请追加新环境公司（以下简称“新环境公司”）为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许。后被告何某某于2017年7月6日向本院提起反诉，本院经审查依法受理反诉，并决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员成冠军、周志国组成合议庭于2017年7月11日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告（反诉被告）蒋某某的委托代理人彭跃军、刘艳容，被告（反诉原告）何某某的委托代理人孙艳华、何湘军，第三人新环境公司的委托代理人李铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋某某诉称：2017年3月2日，原、被告及第三人签订了一份编号为XHJS0209798的房屋买卖合同，被告为出售方（甲方），原告为买受方（乙方），第三人为居间方（丙方）。合同约定被告将位于云栖路175号中海江御明园一期金楠街3,4栋2602的房屋以828000元的价格出售给原告。付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。按照合同约定，原告于2017年3月2日支付给被告购房定金30000元。被告须配合将办理该房屋的过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或原告。现合同进入银行贷款审批阶段，需要被告配合并向银行提供资料以顺利完成银行贷款审批。经原告与居间方多次催促，被告均以各种理由推诿不予配合，被告的行为已经违反了合同的约定。由于被告的违约行为，导致房屋买卖合同无法继续履行。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告向原告双倍返还定金60000元；三、由被告赔偿原告已支付的中介费与按揭服务费，共计23000元；四、由被告承担本案所有诉讼费用。被告（反诉原告）何某某辩称：一、原告违约导致合同无法履行，被告无需向原告双倍返还定金。被告仅委托何凤军签订房屋买卖合同，房屋定金必须交给被告本人而不是由第三人或何凤军代为收取。原告没有按合同约定全面履行自己的义务，将定金交给了第三人。同时，原告单方委托代办机构办理银行按揭贷款与产权过户手续的行为违反合同约定，被告无权要求双倍返还定金。二、原告单方解除合同，其所付的30000元定金应归被告所有，由第三人向被告给付。三、原告单方与代办机构签订合同违约，其所支付的10000元损失应由其自行承担。四、因原告违约导致合同无法履行，其中介费13000元损失应由原告自行承担。第三人新环境公司述称：本案中原、被告双方通过第三人签订房屋买卖合同，合同签订时，考虑到被告是委托他人代签合同，第三人为保障交易双方交易安全，与被告代理人协商，由被告代理人将收取的定金托管于第三人，被告同意并将定金全部托管于第三人，第三人依法向被告出具了定金托管收据。合同签订后，被告因房屋价格上涨且合同履行期限过长、收取首付款及房屋尾款过久为由，拒绝配合原告办理银行审批等手续，合同至今未履行。反诉原告（本诉被告）何某某反诉称：反诉被告起诉解除房屋买卖合同，构成违约。同时，反诉被告没有按照合同约定将定金交付给反诉原告，并擅自将定金交付给第三人，导致合同无法履行，反诉原告所损失的8000元中介费应由反诉被告承担。故反诉至法院，请求依法判决：一、反诉被告向反诉原告支付人民币8000元；二、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告（本诉原告）蒋某某对反诉辩称：原告与被告代理人签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方应该按照合同的约定履行义务，合同约定了何某某需要配合蒋某某房屋过户过程中所需的资料，在反诉被告与第三人多次的催促之下，反诉原告均不愿配合，直至联系不上，反诉被告不得以通过第三人向反诉原告发出催告函，要求反诉原告配合反诉被告办理手续，提交资料，反诉原告依然没有给出任何答复，远远超过了合同约定的期限，已经构成违约，在反诉被告积极履行合同，反诉原告不配合、不履行合同义务的情况下，反诉被告是有权解除合同的。针对刚才反诉原告所称的定金问题，反诉被告是将定金交给了反诉原告的代理人何凤军手上，其也出具了收据，反诉被告已经按照合同约定交付了定金，其与第三人之间因为资金监管问题将定金托管于第三人，是反诉原告与第三人之间的事，与反诉被告无关。第三人新环境公司对反诉述称：同本诉答辩意见一致。经审理查明：涉案房屋位于长沙市云××路××××××××街3，4栋2602房。何某某与案外人何凤军系姐弟关系。2017年3月2日，何某某向何凤军出具委托书，委托其签订房屋买卖合同。同日，何凤军代何某某（卖方）与蒋某某（买方）、第三人新环境公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为828000元，买方于2017年3月2日支付购房定金30000元，该定金由卖方收取；买方于买方银行审批通过、卖方解除抵押、产权过户手续办理之时支付卖方购房首付款298000元，并通过银行贷款支付购房款尾款500000元；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，买卖双方委托代办机构办理；卖方在签定本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或买方；买卖双方签订合同后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付买卖双方向居间方支付的服务费用。合同还约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订当日，蒋某某按照合同的约定交纳了定金30000元，何凤军代何某某向蒋某某出具了《定金收条》，该收条载明：今收到蒋某某购买本人何某某位于云栖路175号中海御名园一期金楠街3，4栋2602房的定金叁万元整（30000），产权证号：714313913。上述定金中的22000元现托管于第三人新环境公司账户，剩余的8000元作为何某某支付给第三人的中介费用。之后因何某某未按照合同约定提交办理该房屋过户及贷款所需的何某某配偶身份证复印件，第三人通过邮件的方式向何某某发出《告知函》，要求何某某在收到函件后三日内联系蒋某某或者第三人，配合蒋某某办理房屋过户手续，但何某某仍未提供上述材料，亦未配合蒋某某办理房屋过户手续，故合同最终未能得到履行，原告因此诉至法院。另查明，1、2017年3月2日，蒋某某与湖南新金非融资性担保有限公司就涉案房屋银行按揭贷款事宜签订《购买方委托办理协议》，蒋某某为此支付了按揭服务费10000元。2、蒋某某为此次购房于2017年3月2日向第三人新环境公司支付居间服务费13000元。上述事实，有当事人当庭陈述，蒋某某提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、委托书、《定金收条》、《购买方委托办理协议》、《收款收据》两张、《告知函》及快递单、快递记录，何某某提交并经庭审质证的《收款收据》两张等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，何凤军依据授权委托代表何某某与蒋某某、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定严格履行义务。依据《房屋买卖合同》的约定，何某某应在签订合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或买方，但何某某未如约提交其配偶的身份证复印件，且在第三人向何某某发出《告知函》后，何某某至今仍未提供，故本院认定，何某某在合同履行过程中存在违约行为。蒋某某作为合同守约方，依据合同约定，有权解除合同，故对蒋某某主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，本院依据向何某某送达起诉状副本等材料的时间认定为2017年6月15日。关于蒋某某主张的双倍返还购房定金60000元。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，何某某在合同履行过程中存在违约行为，又依据庭审查明的事实，蒋某某已支付购房定金30000元，据此，本院认为，何某某应向蒋某某双倍返还购房定金60000元。何某某抗辩主张蒋某某未向其支付购房定金30000元，蒋某某存在违约。对此，本院认为，何某某委托何凤军签订《房屋买卖合同》，蒋某某向代何某某签订合同的何凤军交纳了购房定金30000元，何凤军代何某某出具了《定金收条》，何凤军的上述行为构成表见代理，对何某某发生法律效力，且何某某向本院提供了第三人出具的托管定金的收款收据的证据，可知何某某知晓购房定金已托管于第三人，故对何某某的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于蒋某某主张何某某赔偿其支付的中介费13000元、按揭服务费10000元及何某某反诉主张要求蒋某某承担其支付的中介费8000元。对此，本院认为，关于中介费，依据合同第三条约定，双方合同签订后，任何一方违约，违约方需支付双方向居间方支付的服务费用。又依据庭审查明的事实，蒋某某因购买涉案房屋向第三人支付中介费13000元，现何某某违约，故何某某应赔偿蒋某某已向第三人支付的中介费13000元，何某某作为违约方，无权要求蒋某某承担其支付的中介费8000元；关于按揭服务费，本院认为，该费用系蒋某某购买涉案房屋产生的费用，现因何某某违约导致合同未能得到继续履行，对蒋某某支付的上述按揭服务费，何某某理应向蒋某某赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）何某某、第三人新环境公司于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》自2017年6月15日解除；二、被告（反诉原告）何某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒋某某双倍返还购房定金60000元；三、被告（反诉原告）何某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒋某某赔偿款项23000元；四、驳回被告（反诉原告）何某某全部反诉请求。如果被告（反诉原告）何某某未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费收取1875元，由被告（反诉原告）何某某负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）何某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 成冠军人民陪审员 周志国二〇一七年七月十八日书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 微信公众号“”