（2017）皖07民终277号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-04
案件名称
铜陵辉煌房地产经纪有限公司、李开明居间合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜陵辉煌房地产经纪有限公司,李开明
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终277号上诉人(原审原告)：铜陵辉煌房地产经纪有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区柏庄春暖花开家园25栋5号，统一社会信用代码×××46Ｗ（1-1）。法定代表人：黄凤英，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：李开明，男，1966年10月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区，上诉人铜陵辉煌房地产经纪有限公司(以下简称辉煌公司)因与被上诉人李开明居间合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2016)皖0705民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人辉煌公司的法定代表人黄凤英、被上诉人李开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉煌公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持辉煌公司一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实有误。在房屋居间过程中，居间方最重要的义务就是向购房方提供看房服务和相关信息。辉煌公司带领李开明对涉案房屋查看了三次，李开明利用该看房服务在其他中介机构顺利确定购买此房，一审法院认为“并非通过辉煌公司提供服务而促成其购买”显然与事实不符，割裂了因果关系。辉煌公司不是房产所有人，无权给该房屋定价，一审法院认定“李开明因辉煌公司报价70万元过高而未签订合同”与事实不符，李开明之所以未签订合同，是想压低居间中介费。2、一审法院适用法律错误。《看房确认书》内容虽然事先由辉煌公司拟定，但对权利、义务的确定是公平的，并不存在限制李开明选择服务的权利及加重李开明责任的情形。对看房方的义务，合同中用放大的黑体字予以提示，“双倍赔偿中介费”的约定仅仅是对违约责任的特别约定，并不属于“加重对方责任”的无效条款。在提供看房服务和《看房确认书》签字后，由于合同的拘束性，辉煌公司取得了对该房的排他性居间服务资格，这种排他性权利仅限于约束李开明，如李开明接受其他居间服务机构提供的服务，辉煌公司的排他性权利则体现在事后追究李开明的违约责任。综上，双方当事人自愿签订《看房确认书》，辉煌公司至少向李开明提供了三次看房服务和信息，李开明直接利用辉煌公司提供的看房服务而与第三方中介机构另行达成居间服务合同，是为了贪图私利而恶意毁约，严重违背诚实信用原则，理应承担违约责任。李开明二审辩称:请求二审法院驳回上诉，维持原判。辉煌公司一审诉讼请求：判令李开明给付中介服务费6750元、给付违约金6750元，并赔偿辉煌公司误工费、交通费等损失1000元。一审法院认定事实：2016年5月1日，李开明要求辉煌公司为其提供购房中介服务，辉煌公司业务员于是带李开明看了自己掌握的房源即柏庄春暖花开小区3栋3单元2401号住宅，李开明（乙方）在辉煌公司（甲方）提供的《看房确认书》上签字确认。该《看房确认书》主要内容为：“一、乙方自愿委托甲方全权代理购房（租赁）事宜，甲方愿意接受乙方的问题，并经双方同意签订如下协议。在双方签字时，甲方收到乙方看房费元后，甲方带乙方看房（具体见看房明细表）。二、本次看房为乙方首次看房，乙方看房后，应尊重甲方的劳动成果，乙方（含配偶、子女、父母、亲友等）看房后不得与所看房屋的业主及管理人私下成交，也不得与其他中介机构就已看房屋另行成交，否则，视为利用了甲方的先期看房资源。乙方若违约，双倍赔偿甲方中介费（按看房成交价的1%双倍计），否则甲方可提请甲方所在地人民法院依法起诉，所造成的的一切费用（含诉讼费、律师代理费）和经济损失由乙方承担（其中“看房后……双倍赔偿甲方中介费”标注为黑体字）。三、以上内容经双方确认，签字后生效”。四、此委托书有效期为一年。该《看房确认书》中“看房明细表”载明：看房日期2016年5月；看房地址：柏庄春暖花开小区3×3×2401；备注：已看。此后李开明两次带着家人通过辉煌公司业务员又看了该房屋，李开明因辉煌公司报价70万元过高而未签订合同。2016年6月18日李开明通过铜陵市开发区春暖房产信息部签订了《房屋买卖居间合同》，李开明购买的房屋正是其在辉煌公司处所看的柏庄春暖花开小区3栋3单元2401号房屋，以67.5万元成交，并支付中介费4000元。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从辉煌公司与李开明签订的《看房确认书》的性质看，具有居间合同性质。由于李开明购买的柏庄春暖花开小区3栋3单元2401号房屋系通过其他中介提供服务而购买，并非通过辉煌公司提供服务而促成其购买，故辉煌公司向李开明主张中介服务报酬的请求，缺乏依据，该请求不予支持。《看房确认书》的内容属于格式条款。格式条款是当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。依据《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《看房确认书》第二条虽然部分内容以黑体字加以提示，但从内容可以看出辉煌公司是在给李开明提供了柏庄春暖花开小区3栋3单元2401号房源后，即给李开明设定了只能委托辉煌公司提供唯一中介服务的义务，而辉煌公司却未规定取得唯一中介服务时作为对价服务所要承担的义务，加之辉煌公司也无证据证明其对涉案房源的信息享有唯一拥有权，该条款实际上限制了李开明选择服务的权利，加重了李开明应承担的义务，故该条款应认定无效。辉煌公司主张李开明承担违约责任，缺乏依据，其要求李开明支付违约金的请求，法院不予支持，其要求李开明赔偿因诉讼发生的误工费、交通费等经济损失1000元，于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十七条之规定，判决：驳回辉煌公司的诉讼请求。案件受理费165元由辉煌公司负担。二审中，各方当事人均没有新证据向法庭提交，举证质证意见同于一审。本院认证意见同于一审，对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点：李开明应否向辉煌公司支付房屋中介服务费并承担相应的违约责任。本院认为，案涉《看房确认书》虽然具有居间合同性质，但居间人辉煌公司只履行了前期带客户看房服务，没有协助购房人李开明完成价格协商、合同签订等房屋买卖居间服务主要义务，未能促成涉案房屋买卖合同成立，也没有签订正式居间服务合同确定居间服务报酬，以及无需承担房屋买卖居间服务后期义务，即本案居间服务合同没有实际履行完毕。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，且中介服务费是按照房屋成交价的一定比例计收，现辉煌公司没有促成房屋买卖合同成立，故其要求李开明支付中介服务费6750元的诉讼请求，没有事实和法律依据。消费者有自主选择商品或者服务的权利。涉案房源并非辉煌公司独家享有，也不属于商业秘密范畴，《看房确认书》中关于不得通过其他中介机构就已看房屋另行成交的约定，不当地排除了李开明选择服务的权利，双倍支付违约金的约定加重了李开明的责任，辉煌公司只提供看房服务的义务与李开明应承担的义务明显不对等。一审法院认定辉煌公司提供的该格式条款无效的意见，本院认为并无不当。辉煌公司要求李开明支付6750元违约金的上诉请求，本院不予支持。辉煌公司没有提供证据证明其因履行居间服务而发生误工费、交通费的数额，其要求李开明赔偿经济损失1000元，证据不足，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，辉煌公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人铜陵辉煌房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 毅审判员 方 彤审判员 陈锦松二〇一七年七月十八日书记员 廖继贵附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”