（2016）川1621民初2920号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-25
案件名称
张小容与钟招平、张发德确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
岳池县人民法院
所属地区
岳池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张小容,钟招平,张发德
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条
全文
四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1621民初2920号原告：张小容，女，1974年2月1日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：杨明，四川华蓥山律师事务所律师。被告：钟招平，男，1976年3月19日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：张发德，男，生于1950年7月26日，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：谢周明，四川丘山律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟含星，四川丘山律师事务所律师。原告张小容与被告钟招平、张发德确认合同效力纠纷一案。本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张小容及其委托诉讼代理人杨明、被告张发德的委托诉讼代理人谢周明、钟含星到庭参加了诉讼，被告张发德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告钟招平因下落不明经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小容向本院提出诉讼请求：1、判令确认二被告于2016年10月25日购买岳池县九龙镇光明街“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由：原告与被告钟招平于1996年10月30日依法办理结婚登记，在夫妻关系存续期间于2009年共同购买了岳池县住房一套，并于2013年8月7日办理了房产证，被告钟招平趁原告不在家之际，伪造证件，在未告知原告和原告不知情的情况下，被告钟招平以房价为342000元卖给被告张发德，其价款明显低于市价。二被告于2016年10月25日签订了《房屋买卖合同》，2016年10月26日在岳池县不动产登记局办理了房产过户登记。二被告在办理此房产买卖过程中，原告一直未到场。综上所述，被告钟招平无权一人处理其房产，被告购买房屋的行为严重损害了原告的合法权益。被告张发德属于恶意取得该房产，其房产买卖应属无效。被告张发德辩称，一、该房屋买卖合同有效。2016年8月8日，张发德的女儿张利华代为与钟招平签订房屋买卖合同，双方是在自愿、公平、协商一致、诚实信用的原则下签订的，符合合同有效的条件。二、被告张发德是依据善意取得制度取得该房屋的，张发德在该房屋买卖合同中系善意第三人。1，张利华代表张发德在购买此房屋时尽到了应尽到的合理审查、注意义务，张利华代表张发德在购买此房屋过程中，钟招平称自己有独立的处分权，其提供的房产证上也注明为单独所有，无共有人登记。此后，钟招平提供了其妻张小容不享有房屋所有权、钟招平有独立处分权的公证书。据此，买方有理由相信，钟招平对该房屋有独立的处分权，也是该房屋的实际控制人。2、张利华代表张发德购买该房屋完全是按照市场价格交易的，该房屋为旧房，位于7楼，是顶层楼房，建筑面积约118平方，售价为人民币31万元。税务机关的审核价格为342000元，实际售价与税务机关的审核价格上下波动10%都在合理范围之内的。此外，购房人也不可能拿出31万元去一个陌生人的手里买一套可能会给自己带来巨大麻烦的房产。由此，从逻辑、情理、实际市场情况上来看，这足以说明被告是善意的。3、被告张发德有理由相信整个买卖行为是合法有效的，并已按照相关规定办理了房产登记，取得了该房屋的所有权。三、钟招平的卖房行为之所以能够得逞，与原告一方的重大过错有直接的关系。原告将房产证、身份证、户口薄等重要证件全都交给钟招平，为钟招平实施欺骗提供了有利条件与机会。此外，原告张小容与钟招平之间系夫妻关系，他们之间如何约定及如何分配财产是属于夫妻之间的内部约定，效力不及善意第三人。综上所述，被告完全符合物权法上规定的善意取得的构成要件，依据法律的规定取得该房产的所有权。根据《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。并结合最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。因此建议人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告钟招平未答辩亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、关于房屋买卖合同及价款。案涉房屋位于岳池县。原告提供了一份2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》，来源于房管局档案，房屋价款342000元，买方张发德，卖方钟招平，卖方代理人张利华。被告张发德提供了一份2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》，房价款310000元，买方张利华，卖方钟招平。对这两份合同本院分析认为：原告提供的2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》，来源于房管局档案，有合法的来源渠道，具有合法性、真实性，该合同由张利华代钟招平与张发德签订，这与2016年10月17日钟招平授权张利华为其办理房屋买卖合同签署及其相关事宜的《授权委托书》相印证。被告张发德提供的2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》，该合同签订后，被告进行了付款，同时原告的证据证实2016年9月份就有人对该房屋进行装修，可以认定2016年8月8日是买卖双方最初签订合同。被告张发德自认2016年8月8日的《房屋买卖合同》是他与钟招平签订的房屋买卖合同，该合同最初应是张利华代张发德签订，房价实际买价为310000元，张发德也只支付了310000元，本院认定张发德与钟招平约定的房屋价款为310000元。2、张发德是否构成善意取得。张发德称张利华代表张发德在购买此房屋时尽到了合理审查、注意义务。张利华代表张发德购买该房屋完全是按照市场价格交易的，合同合法有效。原告称张发德购房不构成善意取得，合同无效。本院分析认为：①、钟招平与张小容系夫妻，钟招平与张小容于1996年10月30日登记结婚，现仍处于夫妻关系存续期间。住房所有权人钟招平，登记时间2013年8月7日，共有情况栏无记录，该房屋的产权证原件由原告当庭进行了出示。钟招平提供的2016年10月14日岳池县国土局不动产中心以遗失补办的产权证共有情况栏记录为“单独所有”。钟招平为了个人单独处分争议房屋，于2016年10月17日以内容为争议房屋属钟招平个人所有张小容不享有所有权的假申明到岳池县公证处进行公证，该公正书已被撤销。庭审中张小容坚决表示争议房屋属共有。根据上述事实本院认为案争房屋不属钟招平个人所有，钟招平无独立处分权。②、庭审查明，案争房屋买卖过程中的代理人张利华是买受人张发德的女儿，一方面代张发德买房屋，另一方面又是卖方钟招平的委托代理人，代钟招平出卖案争房屋，并代为卖方签订合同、办理过户等。房管部门的备案档案中的合同就是由张利华代钟招平与张发德签订的。张利华虽是接受钟招平的委托，但张利华与张发德是父女，有直接的利害关系，且张发德自认该房屋买价310000元，而税务部门核价342000元，这已经在一定程度上损害了出卖方的利益。③、钟招平提供给代理人张利华的产权证系补办，共有情况记载为单独所有。事实上原始共有情况是没有记载的，买受人没有对产权的实际登记情况、及是否有纠纷进行核实。钟招平在持假材料对案争房屋进行公证时，钟招平提供的是张小容的临时身份证及补办的结婚证，并由他人冒名顶替张小容到场公证，代理人张利华也在场，未进行核实，不能算是尽到了完全审查义务。④、钟招平的亲戚杨其秀，钟招平和张小容的邻居唐晓艳、王方翠、郭素珍均证实钟招平卖房屋时张小容不知情，并证实2016年10月24日下午买受人在案争房屋中搬迁家具时与邻居发生过纠纷，邻居已经告知买受方，张小容没有同意卖房，今后要扯筋，买受人家的人并与张小容通了电话。因此可以认定2016年10月24日下午买受人知道案争房屋存在纠纷，该房屋还有其他权利人。且张小容并没有授权给张利华，2016年10月25日买受人张发德之女张利华却以张小容、钟招平的代理人的身份到岳池县不动产登记中心申请不动产过户登记，并代张小容、钟招平向产权登记部门承认“申请登记事项是申请人的真实意思表示，申请登记的不动产是钟招平单独所有”，2016年10月25日才完成过户登记。张发德虽对案争房屋已经完成过户登记，但却是在知道有纠纷后去进行的过户登记，并自认价格低于有关部门核定的价格。综上，买受人张发德对产权登记、及是否有纠纷未尽到了主要审查义务，代理人张利华同时代理买卖双方签订合同并办理相关手续，且未以合理的价格买受房屋，并在知道案争房屋有纠纷后仍到登记部门进行过户登记，其买受行为不构成善意取得。本院认为，钟招平与张小容系夫妻，钟招平与张小容于1996年10月30日登记结婚，现仍处于夫妻关系存续期间。2013年8月7日取得的岳池县住房一套应属夫妻共有。2016年10月17日钟招平找人冒名顶替张小容以内容为“争议房屋属钟招平个人所有，张小容不享有所有权”的假申明到岳池县公证处进行公证，该公正书已被撤销。庭审中张小容坚决表示争议房屋属共有，在没有张小容同意或授权的情况下，钟招平无独立处分权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。2016年8月8日，张利华与钟招平签订《房屋买卖合同》，合同约定钟招平以价款310000.00元将岳池县九龙镇光明街（凤山雅居）D栋2-7-1号住房一套予以出售，后在备案时合同买房为张发德，案争房屋买卖过程中的代理人张利华是买受人张发德的女儿，一方面代张发德买房屋，另一方面又是卖方钟招平的委托代理人，代钟招平出卖案争房屋，并代为卖方签订合同、办理过户等。买受人张发德对产权登记及是否有纠纷未尽到主要审查义务，代理人张利华同时代理买卖双方签订合同并办理相关手续，并在知道案争房屋有纠纷后仍到登记部门以张小容、钟招平代理人的身份申请过户登记，其买受行为不构成善意取得。原告主张被告购买岳池县住房的房屋买卖合同无效的理由成立，对其请求予以支持。《诉讼费用交纳办法》规定诉讼费用由败诉方负担，原告要求被告承担诉讼费的理由成立。保全费原告未提供依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条的规定，判决如下：钟招平与张发德2016年8月8日及2016年10月25日签订的关于岳池县住房的房屋买卖合同无效。本案案件受理费3650元，由被告钟招平与张发德各负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长 许安平人民陪审员 黄晓琼人民陪审员 杨玉兰二〇一七年七月十八日书 记 员 唐 静 关注公众号“”