（2017）川19民终426号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-07
案件名称
邵经赋、石燕与谭剑、刘安志、邵若冰房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省巴中市中级人民法院
所属地区
四川省巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵经赋,石燕,谭剑,刘安志,邵若冰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终426号上诉人（原审原告）：邵经赋，男，1962年12月12日出生,汉族，住四川省巴中市通江县诺江镇。上诉人（原审原告）：石燕，女，1962年8月15日出生，汉族，住四川省巴中市通江县诺江镇。二上诉人共同委托诉讼代理人：苟建江，四川别致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭剑，男，1972年3月3日出生，汉族，住四川省巴中市通江县诺江镇。委托诉讼代理人：王怀刚，通江县宕江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘安志，男，1974年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市通江县诺江镇。原审第三人：邵若冰,男，1974年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市通江县诺江镇（系二上诉人之子）。上诉人邵经赋、石燕因与被上诉人谭剑、刘安志及原审第三人邵若冰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2015）通民初字2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理完毕。上诉人邵经赋、石燕上诉请求：依法撤销通江县人民法院(2015)通民初字第2884号民事判决，判令被上诉人支付上诉人房屋租金84267.00元。事实和理由：一审人民法院适用法律错误。上诉人与被上诉人因房屋租赁合同发生争议，属合同纠纷性质，应适用普通诉讼时效规定评判案件；而一审人民法院却适用特殊诉讼时效规定评判案件，致使上诉人丧失胜诉权。被上诉人谭剑、刘安志答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邵经赋、石燕向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告及第三人之间2012年10月20日至2014年3月15日的房屋租赁合同有效；2.判令被告支付下余租金84267.00元。一审法院认定事实，原告邵经赋、石燕系夫妻关系，第三人邵若冰系二原告之子。二原告提交在通江县工商行政管理局复印的2010年5月18日邵若冰、刘安志、谭剑三人签订《合伙协议书》，该协议载明邵若冰、刘安志、谭剑三人合伙创立“通江县泰安堂大药房”，出资各占投资总额的33.33%，经营位置位于通江县诺江镇诺江中路394号，经营范围为药品、食品、日用化妆品。“通江县泰安堂大药房”于2010年7月19日领取《合伙企业营业执照》，明确该企业为普通合伙，经营场所位于通江县诺江镇诺江中路394号，二原告提交该房产证复印件，证实通江县诺江镇诺江中路394号房屋系二原告所有。（2013）通民初字第1820号判决书确认“邵若冰、刘安志、谭剑自愿合伙经营通江县泰安堂大药房，刘安志、邵若冰各出资80000.00元，谭剑出资78500.00元。”根据2015年6月6日调查人秦心国、王怀刚对案外人刘安菊(被告刘安志胞姐，代表刘安志参与药房经营及管理)调查笔录证实药房使用的是石燕门市，当时第三人邵若冰（石燕之子）以其门市第一年租金80000.00元入股药房，石燕也在该药房从事会计。原告质证称对该调查笔录无异议。2010年9月8日原告石燕出具领条一份，内容为“补收2009年度药店所欠房租费壹万元正。（10000.00元）”2010年12月25日原告石燕出具领条一份，内容为“2010.10.20-2011.10.20门市租金下差款（72500*1.5=108750.00元）壹拾万元捌仟柒佰伍拾元。注：（72500*1.5=108750.00元）”2011年12月25日石燕出具收条一份，内容为“收到2010-2011.10.20下欠房租叁万伍仟元正（35000.00元）”。2011年11月4日石燕出具收条一份，内容为“暂收泰安堂2011.10.20-2012.10.20门市租金壹拾万元正（100000.00元）”。二被告对原告石燕提供的前述领条、收条内容无异议。2012年12月30日石燕出具收条一份，内容为“收到泰安堂药店2012年10月-2013年10月房租壹拾叁万叁仟贰佰叁拾叁元正（133233.00元）。下差本金：150000.00-133233.00=16767.00元”，对该笔收条内容被告认可2012年10月-2013年10月房租为133233.00元，并非租金为150000.00元，同时被告谭剑提供了2012年12月30日取款凭单证实133233.00元已通过中国农业银行分四次取款后现金支付。2013年11月20日石燕出具条据一份，内容为“预付房租2013年10月20到→5000.00（伍仟元正）预交房租”。庭审中原、被告对2012年10月20日之前双方租金支付情况无异议，但对2012年10月20日至2013年10月20日的租金，原告认为二被告下欠16767元，2013年10月20日至2014年3月15日被告应付72500.00元，减去已付租金5000.00元，还下欠67500.00元，两笔所欠租金合计84267.00元，现起诉来院要求实现诉请。同时查明，2014年3月13日，谭剑与案外人屈维和签订《权属变更协议》，将通江县泰安堂大药房经营权转让给屈维和，该协议有谭剑、邵若冰、刘安志签字捺印。该协议约定由案外人屈维和与二原告另行签订《房屋租赁合同》。原审认为，被告谭剑、刘安志及第三人邵若冰因经营通江县泰安堂大药房在原告邵经赋、石燕处租赁位于通江县诺江镇诺江中路394号房屋，虽未签订书面的租赁合同，也未书面约定租赁价格，但原告方已将租赁门市交付被告方使用，被告方也向原告方支付过租金，故对双方形成的事实房屋租赁法律关系，本院予以确认。原、被告双方对2012年10月之前的租金支付情况均无异议，本院予以确认。对2012年10月至2013年10月期间的房屋租金，原告提供了自书的收条载明被告还下欠16767.00元，被告对此予以否认，同时对2013年10月至2014年3月13日期间的房屋租金标准，原告亦未提供计算依据，所以原告对其主张的被告下欠租金84267.00元未完成举证责任，依法应承担不利的法律后果。即便是被告在经营期间下欠原告的门市租金，被告在庭审中抗辩原告主张权利已超过诉讼时效，对此本院认为，二被告及第三人已于2014年3月13日将在二原告处租赁的门市交付给案外人屈维和使用并约定房屋租赁由屈维和与二原告另行商定，原告石燕系“通江县泰安堂大药房”的会计，也系第三人邵若冰的母亲，二原告的诉讼请求是要求二被告支付2012年10月20日至2014年3月15日之间的租金，因此，本院有理由相信二原告对《权属变更协议》是知情的，从2014年3月13日开始二原告应清楚知道其对房屋租金享有的债权已受到侵害，故应从该日起计算诉讼时效，而原告于2015年3月31日向本院提起诉讼后又在2015年11月5日撤回起诉，又于2015年12月24日向本院提起本次诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，原告在首次起诉时已超过一年时间，也未提供有诉讼时效中止、中断、延长情形的证据，故二被告辩称本案已过诉讼时效的理由成立，依法应予采纳。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邵经赋、石燕的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。2014年3月13日，被上诉人及原审第三人与屈维和协议将通江县泰安堂大药房经营权变更给屈维和，并约定房屋租赁由屈维和与上诉人另行商定。上诉人石燕系通江县泰安堂大药房会计，也系原审第三人邵若冰之母，上诉人石燕无论是作为合伙事务的会计以及合伙人的母亲，还是作为房东都应当知道通江县泰安堂大药房经营权发生变更的事实。上诉人请求被上诉人支付2012年10月20日至2014年3月15日期间的租金，其诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，上诉人于2015年3月31日向通江县人民法院提起诉讼后又在2015年11月5日撤回起诉，又于2015年12月24日再次向通江县人民法院提起诉讼，上诉人提起诉讼已超过法定的诉讼时效，上诉人未向人民法院提交本案诉讼时效存在中止、中断、延长事由的相关证据，并且被上诉人以上诉人行使诉讼权利超过诉讼时效为由进行抗辩，故原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，应予以维持。关于上诉人提出其与被上诉人因房屋租赁合同发生纠纷属合同纠纷性质应适用普通诉讼时效规定的问题，在租赁合同的履行过程中因延付或拒付租金引起的纠纷应当适用一年的诉讼时效外，其他基于租赁合同所引起的纠纷适用二年的诉讼时效，本案上诉人的诉讼请求是要求被上诉人支付未付的租金，应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定。最高人民法院研究室《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中表述，租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，上述复函可以看出对于因延付或拒付租金引起的纠纷应当适用一年的诉讼时效，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，邵经赋、石燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费954.00元，由上诉人邵经赋、石燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 瑛审 判 员 杜觐良审 判 员 李 巍二〇一七年七月十八日法官助理 王丽珍书 记 员 董 洁 更多数据：