（2017）辽01民终6071号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人沈阳万科物业服务有限公司与上诉人高桂珍、罗兴桥物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳万科物业服务有限公司,高桂珍,罗兴桥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6071号上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子微，女，1990年11月5日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：卢金保，男，1983年2月11日出生，汉族，该公司职员。上诉人（原审被告）:高桂珍，女，1946年1月13日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：罗旭（高桂珍儿子），男，1973年6月26日出生，汉族，辽宁华盛保险经纪有限公司员工。上诉人（原审被告）：罗兴桥，男，1943年9月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：罗旭（罗兴桥儿子），男，1973年6月26日出生，汉族，辽宁华盛保险经纪有限公司员工。上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与上诉人高桂珍、罗兴桥物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2166号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并判决罗兴桥、高桂珍全额交纳所欠物业费44,614元；2.判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人对地产为其垫付的期间即2007年9月15日至2010年8月30日有异议，应另行起诉。《情况说明》已经写明房屋于2007年9月15日交付，存在室内渗漏问题，由地产惠让2007年9月15日至2010年8月30日的物业费51,096元，被上诉人不能对情况说明中的物业费金额无异议但是对期间有异议。《房屋交接验收表》中的约定为地产与业主之间约定，不能用来对抗上诉人向被上诉人催缴物业费。二、一审法院适用法律错误。商品房质量问题与物业服务合同纠纷没有关联性。罗兴桥、高桂珍辩称，万科说一审法院查明的第一项错误是混淆视听。房屋交付使用时间是2010年8月30日，根据国务院物业管理条例四十一条规定，已经竣工尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业服务费由建设单位缴纳。万科地产和万科物业签署的前期物业服务合同约定了该期间的物业费承担义务人是万科地产。根据万科交房协议，万科地产明确表示房屋存在的问题解决达到业主满意后再行支付物业费，根据物业合同来看，只有到万科地产履行完其义务后才应该由买受人承担物业费的支付义务。2010年9月1日-2010年12月31日期间的物业费是万科地产和万科物业之间的合同关系。罗兴桥、高桂珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决；2.依法改判上诉人不欠被上诉人物业费；3.依法改判被上诉人退还上诉人多交的物业费；4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定不清。原审法院对于本案的物业费开始缴纳的时间存在事实认定错误。本案物业费正确的开始计缴时间为2014年5月2日。原审法院对于代金券的事实认定错误，适用法律错误。2015年1月1日至2015年12月31日，2017年1月1日至2017年3月31日共15个月的物业费合计应为21,588元。原产权人向被上诉人提交了物业费代金券53,248.2元，现产权人预交了69,081.6元，故上诉人不欠被上诉人物业费。上诉人要求被上诉人退还物业费并承担相应的利息和违约金。万科物业公司辩称，商品房买卖合同约定房屋交付时间2007年9月15日。因该房屋存在室内渗漏和弱电箱噪音等问题，与地产公司达成了一个意向，由房主向地产出具了一份情况说明，第一条已经明确该房屋是2007年9月15日交付，交付时出现了一些问题，并解决完成没有争议。解决上述问题期间的物业费补偿为51,096元。物业费期间是2007年9月15日-2010年8月31日。2010年8月31日房主进行了房屋验收交接，但房屋验收交接表上的问题包括地产承诺的上述问题解决达到业主满意才支付物业费，这个只是地产的承诺，不是物业的承诺。如果房主与地产之间关于这些问题有纠纷应该起诉，与我分公司无关。我公司起诉的物业费从2010年9月1日开始，涉诉房屋的房主已经入住并办理完交接物业费应当由房主交纳。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.罗兴桥、高桂珍立即缴纳所欠物业费44,614元；2.罗兴桥、高桂珍承担本案的诉讼全部费用。一审庭审中，万科物业公司将其中从2010年7月1日至2011年12月31日变更为2010年9月1日至2011年12月31日。一审法院认定事实：2007年4月18日罗杰与沈阳万科新墅置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，罗杰购买沈阳市浑南区东陵东路127-1号1-2层101房屋一处，建筑面积287.84平方米，价款为3,648,888元，并约定分期付款尾款应于2007年5月18日前支付完毕。房屋应交付时间为2007年9月15日，交付条件为该商品房所在楼宇经验收合格。2010年8月30日物业费代金券，载明：万科地产赠送业主物业费，即代客户缴纳一定周期的物业费，此凭证代替现金交给物业，相关内容如下：代交房屋：项目兰乔圣菲，房号1-9号，产权人罗杰。代缴金额为51,096元。业主需自行将此券交给物业服务中心，物业服务中心撕下物业存根联后向开发商收取物业费和开具发票，不再给业主开具物业费发票，此券代替物业发票作为凭证。确认物业费手续完成，该交费周期从2007年9月15日至2010年8月31日。在沈阳万科兰乔圣菲业主交付入住费用详单（1-9号），载明：2010年8月30日业主办理入住手续，地产客服部门给该户业主物业费惠让51,096元，交费周期从2007年9月15日至2010年8月31日，有周海文的签字。《情况说明》一份，周海文代罗杰签字，主要内容：该房屋于2007年9月15日交付，在交付时出现门口弱电箱噪音、室内渗漏等问题。经过与沈阳万科新墅置业有限公司友好协商，上述问题双方已达成一致意见，并解决完成，无争议。对于解决上述问题期间的物业费补偿51,096元，直接转入沈阳万科物业服务有限公司账户，以代缴本协议下房屋从2007年9月15日至2010年8月31日期间的物业费，物业费以代金券作为业主的缴费凭证。2012年5月8日万科物业客户信息核对表中载明，房号1-9#，入住时为2010年8月。2010年8月30日在房屋交接验收表中，主要载明因房屋存在一些质量问题，在业主签字处载明上述问题解决达到业主满意后再行支付物业费，由周海文的签字及验房员支勇的签字。2013年8月12日支勇出具备忘录，对该房屋存在的问题进行解决。从2009年1月1日至2010年8月30日系万科地产公司为原房屋罗杰结算的物业费。从2012年1月1日开始有业主罗杰缴纳物业费或他人代缴部分物业费。罗杰原系位于沈阳市浑南区东陵东路127-1号1-2层101房屋业主。2006年9月1日万科物业公司与沈阳万科新墅置业有限公司签订了《万科兰乔圣菲别墅小区物业管理服务合同》一份，约定住宅物业费5元/月/平方米。现罗兴桥、高桂珍尚欠万科物业公司物业费为23,027.2元（从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2017年1月1日至2017年3月31日止，按照16个月，房屋面积287.84平方米，5元／月／平方米计算）。其后，因罗兴桥、高桂珍未交纳上述物业费，故万科物业公司诉讼至一审法院。一审法院另查明，罗杰于2013年10月份去世，现该房屋由高桂珍、罗兴桥居住，并表示接受该房屋的继承。罗杰系罗兴桥、高桂珍儿子，罗杰未结婚。2006年11月15日沈阳万科新墅置业有限公司取得万科兰乔圣菲别墅小区的竣工验收备案书。一审法院再查明，2014年12月万科物业公司曾起诉罗兴桥、高桂珍要求支付从2010年9月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2014年12月31日期间物业费合计31,660元，案号为（2015）浑南民二初字第209号，万科物业公司于2015年4月8日撤回起诉。2016年7月22日万科物业公司起诉罗兴桥、高桂珍支付从2010年7月1日至2010年7月30日、2010年10月1日至2016年9月30日物业费合计53,248.2元，案号为（2016）辽0112民初6536号，万科物业公司于2016年11月11日撤回了其诉讼请求。一审法院认为，万科物业公司与沈阳万科新墅置有限公司签订了《万科兰乔圣菲别墅小区物业管理服务合同》对万科兰乔圣菲别墅小区的业主及使用人双方均具有约束力，双方已形成前期物业服务合同关系。罗杰作为该小区原业主，高桂珍、罗兴桥作为使用人和该房屋继承人，在万科物业公司已提供物业服务的情形下，高桂珍、罗兴桥负有支付物业费义务。对于万科物业公司主张罗兴桥、高桂珍支付物业费的请求，因万科物业公司已经提供物业服务，关于物业费欠缴数额，按照该合同约定，根据罗兴桥、高桂珍使用房屋面积287.84平方米，按5元／月／平方米的收费标准计算，同时，由于原房主在验房时，提出减免部分物业的请求，房产开发单位承诺给予减免至房屋质量问题解决完毕为止，并且万科物业公司从2012年1月1日开始接受罗兴桥、高桂珍缴纳的物业费，可以认定原房主罗杰认可房屋已经维修完毕，万科物业公司已经同意开发单位关于减免物业费的承诺，故罗兴桥、高桂珍尚欠万科物业公司物业费应为23,027.2元（从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2017年1月1日至2017年3月31日止），现万科物业公司所主张的金额为44,614元，故万科物业公司的该请求，一审法院部分予以支持。对于罗兴桥、高桂珍提出应用代金券进行抵顶物业费的抗辩理由，因代金券载明使用期限，并且万科地产公司已经将上述期限的物业费支付给万科物业公司，该代金券已经抵顶完毕，故罗兴桥、高桂珍的该项抗辩，一审法院不予支持。对于罗兴桥、高桂珍提出万科地产公司向业主承诺在房屋存在的质量问题均解决后再行支付物业费，因从2010年8月30日开始，原房主罗杰及使用人支付了部分物业费，故罗兴桥、高桂珍的该项抗辩，一审法院部分予以支持。对于罗兴桥、高桂珍提出万科物业公司的请求超过时效抗辩理由，因万科物业公司提供物业服务系连续行为，并且罗兴桥、高桂珍在2014年和2016年支付了物业费，同时，万科物业公司曾起诉罗兴桥、高桂珍索要过物业费，故罗兴桥、高桂珍的该项抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、被告高桂珍、罗兴桥于本判决生效之日起十日内向原告沈阳万科物业服务有限公司支付物业费23,027.2元（从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2017年1月1日至2017年3月31日止）；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费915元，由原告沈阳万科物业服务有限公司负担443元，由被告高桂珍、罗兴桥负担472元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实除罗杰系罗兴桥、高桂珍儿子外予以确认。本院另查明，罗杰系罗兴桥、高桂珍女儿。2006年9月1日，沈阳万科新墅置业有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科兰乔圣菲别墅小区前期物业管理服务合同》，合同第十条约定：……首次办理入住手续时，业主或物业使用人需向乙方预交一年物业服务费用，期满后按季交纳。业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%滞纳金。第三十八条约定，本合同期限自2006年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本院再查明，二审中，万科物业公司自述其公司于一审中向法院提交的编号为952202168765顺丰快递单的邮寄时间为2013年2月8日，且快递单中并无邮戳，该顺丰快递单中下部载明的生产时间为“2016年08月01日”。万科物业公司另提供2011年12月5日向周海文邮寄的EMS及2014年5月14日向高桂珍邮寄的EMS，以证明其公司催收2010年9月1日至2011年12月31日物业费的情况。本院认为，关于万科物业公司主张要求高桂珍、罗兴桥支付2010年9月1日至2011年12月31日物业费的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”本案一审中，高桂珍、罗兴桥在答辩时对此期间的物业费提出了诉讼时效的抗辩，故法院应当对此予以审查。根据涉案园区的开发商沈阳万科新墅置业有限公司与万科物业公司签订的《万科兰乔圣菲别墅小区前期物业管理服务合同》第十条约定，“……业主或物业使用人应于每季首15日前向乙方（万科物业公司）交纳当期物业费……”故该段期间的物业费缴费期限分别为2010年7月15日、2010年10月15日、2011年1月15日、2011年4月15日、2011年7月15日、2011年10月15日。万科物业公司向法院提交了邮戳日期2011年12月5日的EMS催缴通知邮寄单、自述邮寄时间为2013年2月8日顺丰快递单、邮戳日期为2014年5月14日EMS催缴通知邮寄单等证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。经审查，万科物业公司自述为2013年2月8日邮寄的顺丰快递单上记载的时间为2月8日，并未明确邮寄年份，万科物业公司未能向法院提交相关证据证明该快递投递的时间、实际投递的事实以及高桂珍、罗兴桥收到快递的事实，并且该顺丰快递单中下部载明的生产时间为“2016年08月01日”，万科物业公司主张用此快递单于2013年2月8日向高桂珍、罗兴桥邮寄催缴通知，其陈述与证据形式不符，故本院对此不予采信。鉴于此，万科物业公司的催缴物业费时间为2011年12月5日、2014年5月4日以及2014年12月、2016年7月22日两次诉讼，万科物业公司于本案起诉时间为2017年2月28日，其诉请2010年9月1日至2011年12月31日物业费的主张已经超出了法律规定的诉讼时效期间，故万科物业公司的上诉请求，本院不予支持。关于高桂珍、罗兴桥主张不欠万科物业公司物业费并要求万科物业公司返还多收取的物业费的上诉请求。经审查，涉案园区的开发商沈阳万科新墅置业有限公司代缴的物业费51,096元，代缴期间明确注明为2007年9月15日至2010年8月31日，该部分物业费已经消费完毕。关于上诉人主张《房屋交接验收表（毛坯房）》中业主签字写明“上述问题解决达到业主满意后再行支付物业费”并以此主张自2014年5月2日起开始支付物业费的问题。万科物业公司并未同意并认可上述内容，该承诺亦非万科物业公司作出，高桂珍、罗兴桥以此为由不能对抗万科物业公司要求高桂珍、罗兴桥交纳物业费的诉讼请求，故高桂珍、罗兴桥的该项诉讼请求，本院不予支持。关于高桂珍、罗兴桥主张的一审判决的物业费数额存在错误的问题，本院认为，自2015年1月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2017年3月31日，共计15个月，涉案房屋面积为287.84平方米，收费标准为5元/月/平方米，故高桂珍、罗兴桥应缴纳的物业费数额应当为21,588元，一审法院对此计算错误，本院予以更正。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2166号民事判决第二项，即：“二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2166号民事判决第一项，即：“一、被告高桂珍、罗兴桥于本判决生效之日起十日内向原告沈阳万科物业服务有限公司支付物业费23,027.2元（从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2017年1月1日至2017年3月31日止）”，为：高桂珍、罗兴桥于本判决生效之日起十日内向沈阳万科物业服务有限公司支付物业费21,588元（从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2017年1月1日至2017年3月31日止）；三、驳回沈阳万科物业服务有限公司、高桂珍、罗兴桥的其他诉讼请求。如高桂珍、罗兴桥未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费915元，由高桂珍、罗兴桥负担340元，由沈阳万科物业服务有限公司负担575元；二审案件受理费1830元，由高桂珍、罗兴桥负担340元，由沈阳万科物业服务有限公司负担1490元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年七月十八日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：