（2017）粤19行终42号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-07-14

案件名称

施天福、东莞市房产管理局城乡建设行政管理:��屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

行政案件

审理程序

二审

当事人

施天福,东莞市房产管理局,东莞时代广场有限公司,东莞市城市中心区开发建设总公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条

全文

广东省东莞市中级人民法院行政判决书（2017）粤19行终42号上诉人（原审原告）:施天福，男，1975年7月19日出生，汉族，身份证住址：福建省晋江市，委托代理人：唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。委托代理人：刘沛，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦。法定代表人：刘国军，局长。委托代理人：方智超，该局工作人员。委托代理人：陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原审第三人：��莞时代广场有限公司。住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘。法定代表人：张沛贤，总经理。原审第三人：东莞市城市中心区开发建设总公司。住所地：东莞市南城区新城市中心区朝阳路星晨大厦*楼。法定代表人：周建子，该公司总经理。以上两原审第三人共同委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。以上两原审第三人共同委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。上诉人施天福因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）以及原审第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”）、东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称“城建总公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971行初431号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2016年5月16日，施天福向原审法院提起行政诉讼，请求判令：一、撤销施天福A233号商铺编号：粤房地权证莞字第××号房产证；二、东莞房管局承担本案的诉讼费用。原审法院查明：2014年7月23日，施天福和时代广场公司共同向东莞房管局提交了《房地产登记申请书》、申请人身份证明、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《广东省东莞市房地产办证证明》、《税收缴款书（税务收现专用）》等材料，就位于东莞市南城区莞太大道6号时代广场裙楼A233号商铺向东莞房管局申请办理所有权由时代广场公司转移登记至施天福名下。东莞房管局受理申请后，对申请人所提供的文件、证明材料给予审查，于2014年8月1日将上述商铺的所有权由时代广场公司转移登记至施天福名下，并于2014年8月18日向施天福颁发了粤房地权证莞字第××号房地产权证。施天福不服，向原审法院提起本次行政诉讼。原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《房产证》、《关于政府信息公开申请的答复》、《建设工程规划许可证》、《东莞市建设工程档案预验收认可书》、四层平面图、《东莞市房屋建筑工程是市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《东莞市商品房现售备案证书》、《东莞市商品房屋产权证明》、《东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书》、东莞市房屋登记申请受理单、东莞市房屋产权登记审批书、广东省东莞市房地产登记申请书、申请人身份证、房地产查丈登记表、结清证明、完税证明、办证证明、《商品房预售许可证》,以及原审法院开庭笔录等。原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，东莞房管局作为本辖区内房地产行政主管部门，具有依法进行本辖区内房屋产权属登记并核发房屋产权证书的职责。施天福与时代广场公司于2014年7月23日向东莞房管局提出房产登记申请，东莞房管局经审查于2014年8月1日将上述商铺的所有权由时代广场公司转移登记至施天福名下，并于2014年8月18日向施天福颁发了粤房地权证莞字第××号房地产权证，其主体适格，程序合法，原审法院依法予以确认。本案的争议焦点在于东莞房管局向施天福颁发的粤房地权证莞字第××号房地产权证是否合法有效。首先，参照《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定，本案中，施天福及时代广场公司就涉案商铺申请办理房屋��有权转移登记，向东莞房管局提交了《房地产登记申请书》、申请人身份证明、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《广东省东莞市房地产办证证明》、《税收缴款书（税务收现专用）》等材料，东莞房管局收到上述材料后依法受理并依据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”的规定，对上述材料予以审核，后依据《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”的规定对涉案商铺办理了所有权转移登记并向施天福发放了被诉的房地产权证。其次，参照《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”的规定，施天福作为涉案房屋转移登记的申请人，应当对其提交的材料的真实性、合法性和有效性负责，但施天福在本案中未能提供充分的相反证据以证明其主张。综上，东莞房管局作出上述转移登记符合上述法律规定，施天福诉请法院判令东莞房管局对涉案房屋的所有权转移登记予以撤销依据不足，原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于执行若��问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决：驳回施天福的诉讼请求。本案收取诉讼费人民币50元，由施天福承担。一审宣判后，施天福不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审裁定，依法支持施天福的一审诉讼请求；二、一审与二审的诉讼费用由东莞房管局承担。事实和理由：一、原审法院依照《房屋登记办法》第十八条规定驳回施天福的诉讼请求无事实依据。《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料……询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”施天福办理房产证的有关手续均由时代广场公司指定的律师办理负责，并在合同补充协议中约定，“卖方应于2015年9月30日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。”该合同明��规定施天福在2015年9月30日前没有行使商铺的使用权及收益权的，因此施天福也无从得知商铺的产权证是否合法。二、原审法院依照《房屋登记办法》第十一条第三款规定驳回施天福的诉讼请求，恰恰证明了东莞房管局和时代广场公司的违法行为。1.施天福所购买的商铺系从时代广场公司处购得，其商铺房产证的办理的前提是时代广场公司取得房产证。2.东莞房管局违反了《房屋登记办法》第二十二条第一款、第十九条第四款之规定进行实地查验。因为从施天福所得到的东莞市城乡规划局作出的东规（公开）（2015）206号政府信息公开答复，此商铺由400套拆分为1184套商铺无规划许可、无消防验收报告。（1）建设工程规划许可证为（95）编号0003104，该规划所附报建平面图纸载明时代广场1-4层商铺为400套，并依此通过规划验收。（2）2008年12月16日，时代广场项目在东莞市建设局获得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号），该证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。三、原审法院违法认定东莞房管局办理房屋所有权转移登记及其忽略前一系列非法房产登记行为驳回施天福的诉讼请求。1.东莞房管局违反了原审法院依据的《房屋登记办法》第三十二条之规定。此规定为“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”施天福与时代广场公司签订的《商铺买卖合同》因无法交付使用，没有生效，属于违��法律强制性规定的无效合同。而施天福所提供的《公证书》及现场无法交付的商铺充分证明“事实没有发生”。2．东莞房管局所作的房屋产权登记行政行为违反了《房屋登记办法》第十条规定和第二十二条法定不予以登记的情形。四、东莞房管局提供的证据证明了违法办理房产证，施天福依法在二审中将调取新的证据、申请对东莞时代广场勘验现场和东莞房管局提供的证据进行司法鉴定。1.2016年9月13日（2016）粤1971行初608至613号案庭审中发现东莞房管局提供的东莞市房产管局产籍号为04010800003的《商品房屋产权权属申请表》和东莞市新城测绘有限公司2012年4月1日现场测绘产籍号为04010800003的《房产面积测绘成果报告书》与现场不符，请求二审法院调取此证据并进行司法鉴定。2.东莞房管局提供的2009年3月25日房管局核准的《房屋测绘成果（实测）报告书》显示为400套��铺，2012年后东莞房管局为时代广场办理的2××9号房屋产权权属证明上的1184套商铺及测绘报告均与现场不符。请求二审法院进行司法鉴定。3.鉴于1、2项东莞市房管局所提供的证据与现场不符，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十三条规定，请求二审法院对东莞时代广场1184套商铺勘验现场。4.时代广场公司分别于2012年5月23日和5月29日取得的首层和2-3层东南公消安检许字（2012）第0018号、第0020号办理的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是时代广场项目开业、投入使用前的消防安全检查合格证，并不涉及因该商铺由400套拆分为1184套而必须办理的消防设计审核和验收。故此，东莞房管局用非法的房屋测绘报告、用初始登记的非法修改办理商铺房产证并据此办理所有权转移登记显然非法。综上所述，原审法院认定事实错误，��用法律严重错误，为维护施天福的合法权益，请求二审法院依法予以改判，依法支持施天福的一审诉讼请求。被上诉人东莞房管局答辩称：一、东莞房管局作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。2014年，施天福就案涉商铺向东莞房管局申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向施天福收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人��如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，东莞房管局接受施天福的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息向施天福发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，东莞房管局对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与施天福诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为。况且，东莞房管局在办理时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。施天福主张该行政行为违法，没有任何依据，且施天福就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持原判，驳回施天福的全部上诉请求。原审第三人时代广场公司在二审法定期间内未提交书面陈述意见。原审第三人城建总公司在二审法定期间内未提交书面陈述意见。经审查，本院对原审查明的事实予以认可。本院认为：参照建设部《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致��屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”据此，房屋转移登记是房屋登记部门基于当事人之间发生买卖、赠与、继承、房屋分割等民事行为从而根据当事人的申请办理移转房屋所有权登记的行政行为。案涉被诉粤房地权证莞字第××号房产证是东莞房管局依施天福、时代广场公司的申请，将施天福向时代广场公司购买的时代广场裙楼��铺A233转移登记至施天福名下的行为，因此本案为房屋转移登记纠纷。根据东莞房管局提供证据显示，施天福、时代广场公司于2014年7月23日向东莞房管局提供了房地产登记申请书、施天福身份证、《税收通用完税证》、《商品房买卖合同》、房地产查丈登记表等申请材料，其中，《商品房买卖合同》所附房屋平面图显示的是时代广场商铺于2012年7月5日被拆分为1184套后的情况，时代广场裙楼A233属于被拆分后的一套商铺;房地产查丈登记表也显示了案涉移转登记商铺的面积及四至情况。东莞房管局经审查前述申请登记材料，并经询问移转登记为双方真实意思表示后，将时代广场裙楼商铺A233的所有权移转登记至施天福名下，并为施天福颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证，符合前述部门规章的规定。至于东莞房管局于2012年7月5日将时代广场商铺400套变更登记为1184套的��为，系属对同一所有权人房屋分割的变更登记行为，发生在本案被诉转移登记行为之前，并不属本案被诉转移登记行为合法性的审查范围,对施天福对此合法性提出的相关勘验现场、司法鉴定等申请，依法应不予支持。综上，施天福要求撤销东莞房管局为其颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证的理据不充分，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人施天福负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长　　孙立凡审判员　　张志强审判员　　叶俏珠二〇一七年七月十八日书记员　　李婷婷关注公众号“”