（2017）晋0802民初1204号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-01-23
案件名称
原告马多桂与被告雷崇选、赵香玲、刘凯执行异议之诉一案民事判决书
法院
运城市盐湖区人民法院
所属地区
运城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马多桂,雷崇选,赵香玲,刘凯
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0802民初1204号原告:马多桂，女。委托诉讼代理人：闫晓，女，系马多桂女儿。被告：雷崇选，男。被告：赵香玲，女。被告：刘凯，男，系赵香玲之子。被告赵香玲、刘凯共同委托诉讼代理人：孙晓非，运城市盐湖区西城法律服务所法律工作者。原告马多桂与被告雷崇选、赵香玲、刘凯执行异议之诉一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马多桂诉讼代理人闫晓,被告雷崇选，被告赵香玲、刘凯共同诉讼代理人孙晓非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马多桂向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告雷崇选与被告赵香玲签订的《房屋买卖协议书》无效；2.准许查封登记在刘某某名下的位于盐湖区马家窑路电影公司家属院南排西起×的房屋。事实与理由：原告马多桂与被告赵香玲及刘某某民间借贷纠纷一案，原告向盐湖区人民法院申请诉前财产保全，盐湖区人民法院以（2016）晋0802财保99号民事裁定，对被告赵香玲及刘某某所有的位于盐湖区马家窑路电影公司家属院南排西起×的房屋予以查封，被告雷崇选申请执行异议后，法院作出（2016）晋0802执异177号裁定，认为雷崇选对位于盐湖区马家窑路电影公司家属院南排西起×的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告认为雷崇选不享有争议房屋的权利，其理由如下：一、被告雷崇选与被告赵香玲及刘某某之间签订的《房屋买卖协议书》属于无效协议：1.本案争议的房屋虽然房产登记在刘某某的名下，但属于运城市电影公司的单位集资房，根据《运城市电影公司关于家属宿舍出售实行有限产权的协议书》中的条款，被告赵香玲及刘某某未经电影公司同意，不得转让该房屋，据此赵香玲及刘某某转让房屋的行为应属无效行为；2.被告赵香玲及刘某某2014年向原告借款，2015年6月份在未偿还原告借款的情况下将房屋转让给雷崇选，属于恶意逃避债务的行为，依法应属无效行为。二、根据物权法第九条，雷崇选与被告赵香玲及刘某某所签订的房屋买卖协议违反合同法及城市房地产管理法第三十七条之规定，属于无效协议。被告雷崇选辩称，应驳回马多桂的诉讼请求。1.房屋买卖协议建立在自愿、公平的基础上，依法成立的协议应当受法律的保护；2.马多桂的借贷权益应否得到保护，不应以损害第三者的利益为前提；3.雷崇选对于马多桂与刘某某之间产生的借贷关系毫不知情。被告赵香玲、刘凯辩称，1.赵香玲及刘某某将房屋出卖给雷崇选是其真实意思的表示，并于当日收取房屋价款10万元，同时办理了房屋移交手续，所以房屋买卖协议是有效的；2.原告起诉刘凯没有事实和法律依据，应当驳回。雷崇选围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，其他各方当事人均未提交证据，本院组织当事人当庭进行了质证。雷崇选提交了《房屋买卖协议书》及收据，《运城市电影公司关于家属宿舍出售实行有限产权的协议书》及收据4份，电影发行放映公司证明一份，租赁协议、杨伏娟身份证复印件及杨伏娟证明，2016年12月13日马多桂答辩状及2016年12月14日听证笔录。被告赵香玲、刘凯对上述证据均无异议。原告对上述证据均有异议，但其未提供反驳证据，异议理由也不足以否定上述证据。经本院审查，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，均予以确认。结合当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：1987年5月31日，刘某某（系赵香玲丈夫、刘凯之父，2016年11月25日去世）与运城市盐湖区电影发行放映公司（原名运城市电影公司）签订《关于家属宿舍出售实行有限产权的协议书》，约定以5700元价款购买该公司房屋一套（两间）。2015年6月26日，雷崇选与刘某某、赵香玲签订《房屋买卖协议书》，约定雷崇选以10万元价款向刘某某、赵香玲购买上述房屋。同日，雷崇选将购房款10万元交付给赵香玲，赵香玲向雷崇选出具了收条。雷崇选购买该房屋当日，与案外人杨伏娟签订《租赁协议》一份，将该房屋租赁给杨伏娟使用，租期一年。后刘某某办理过户时，因办理过户登记需要运城市盐湖区电影发行放映公司出具同意函，该公司以自己不再管理家属院事宜为由，没有出具证明，该房屋至今未过户给雷崇选。马多桂于2016年10月18日向本院申请诉前财产保全，本院于同日依其申请作出（2016）晋0802财保99号民事裁定，裁定查封刘某某、赵香玲位于盐湖区东马家窑23号南排×号的房屋，并就上述查封向运城市房地产管理局送达了协助执行通知书。后雷崇选向本院提出执行异议，称查封的该房屋系雷崇选所购，请求解除查封。本院受理其异议申请后，于2017年2月15日作出（2016）晋0802执异177号民事裁定，撤销对登记在刘某某名下的位于盐湖区马家窑路电影公司家属院南排西起×的房屋的查封。该裁定书于2017年3月3日向马多桂送达，马多桂不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点是：雷崇选与刘某某、赵香玲签订的《房屋买卖协议书》是否有效；雷崇选购买刘某某、赵香玲的房屋后未办理房屋过户登记手续，能否排除马多桂申请的财产保全执行。马多桂认为刘某某、赵香玲在未偿还原告借款的情况下将房屋转让给雷崇选，属于恶意逃避债务的行为，且违反与电影公司签订的协议及相关法律规定，但上述情形并不属于法律规定的合同无效情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雷崇选在法院查封之前已经与刘某某、赵香玲签订书面房屋买卖合同；雷崇选在法院查封之前已经将房屋租赁给他人的事实，表明其已经合法占有房屋；在查封之前雷崇选已经支付了全部购房款；房屋未办理过户登记的原因系办理过户登记需要运城市盐湖区电影发行放映公司出具同意函，但该公司不予出具证明，并非雷崇选自身原因。雷崇选作为涉案房屋的买受人，其所提出的执行异议符合上述法律规定，其权利能够排除马多桂申请的财产保全执行。综上所述，马多桂的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告马多桂的诉讼请求。案件受理费100元，由马多桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 雷小亭人民陪审员 薛丽琴人民陪审员 马永胜二〇一七年七月十八日书 记 员 薄文婷 关注微信公众号“”