（2017）苏0303民初3518号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-12
案件名称
上海振新物业管理有限公司徐州分公司诉于永、冯莉物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海振新物业管理有限公司徐州分公司,于永,冯莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初3518号原告：上海振新物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区（新城区）钱塘路1号。负责人：马俊，该公司经理。委托诉讼代理人：赵道亮，该公司副经理。被告：于永。被告：冯莉。委托诉讼代理人：于永（系冯莉丈夫），自然情况同上。原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称振新物业徐州公司）诉被告于永、冯莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月17日公开开庭进行了审理。原告振新物业徐州公司的委托诉讼代理人赵道亮，被告于永及被告冯莉的委托诉讼代理人于永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告振新物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付物业服务费2755.20元、滞纳金879.80元。事实和理由：我公司与被告所在的汉源国际华城小区自前期物业管理开始建立物业服务合同关系至今，被告无正当理由拖欠2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业费。按合同约定，物业费为0.75元/月/平方米，月物业费为67.20元，滞纳金为0.5‰/天，被告欠物业费2755.20元（53个月），滞纳金879.80元，共计3635元。我公司客服中心工作人员曾电话、书面、上门通知交纳物业费，被告均无正当理由拒绝交纳。被告于永、冯莉辩称，一、我们严格遵守了和原告签订的相关物业管理服务协议，认真履行自己的权利和义务，按照原告的要求进行房屋装修和缴纳各项费用；二、小区内业主各类违规现象屡次出现，如毁绿种菜、超出房屋平面安装防盗网、空调、扩建花园、拆除无障碍通道等，业主向原告反映这些问题时，原告均以没有执法权力为由推诿拒绝；三、原告的保洁标准和频率达不到收费标准、小区公共物业部分收益没有公示、房屋的保温层没有处理好，致使墙内侧受潮墙皮脱落、刁难业主单元门禁有效期设置为7天。经审理查明，2011年12月24日，原告振新物业徐州公司（乙方）和被告于永、冯莉（甲方）签订汉源国际华城前期物业管理服务协议，协议约定：甲方的权利和义务参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用和其它各项费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；乙方的权利和义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业服务制度，必要时进行公示；根据物业服务的内容，在本物业服务区域内配备相应的物业服务人员，负责履行本合同的有关权利、义务，提供质价相符的服务；可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，乙方与所选定的专业性服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，同时对专业性服务企业的服务行为承担连带责任；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方订立住宅装修管理协议；根据有关法律、法规的规定和本协议的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业管理费的行为通过合法手段催收、催缴；按有关规定（按地方政府物业服务费政策）向甲方公开物业费用的收支情况；物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序、绿化管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业服务质量标准基本要求方面服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；有完善的物业管理方案，质量管理、财物管理、档案管理等制度健全；公示24小时维修电话，急修半小时内到场，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录；根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目和收费价目；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；按合同约定规范使用住宅专项维修资金；房屋管理方面对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保持记录齐全；根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；载人电梯24小时正常运行（确保每个门号一台）；消防设施设备完好；设备房保持整洁、通风；小区主要道路及停车场交通标志齐全；路灯、楼道灯完好率不低于90%；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；协助维护公共秩序方面小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；及时清除小区内主要道路积水、积雪；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害；绿化养护管理方面有专业人员实施绿化养护管理；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；适时喷洒药物，预防病虫害；物业服务费用别墅住宅物业服务费2.00元/平方米/月，小高层住宅物业服务费1.25元/平方米/月，多层住宅物业服务费0.75元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；甲方交纳费用的时间交房时交纳一年物业管理费，之后以年度进行交纳，其时间截点为1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费；住宅按建筑面积核算不同类别的物业服务费标准收取，后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定；若实际运行中因甲方原因未居住本小区房屋而造成的空置，需按照江苏省、徐州市有关政策规定交纳物业服务费；其它有偿服务费用机动车地下停车场地下产权车位服务费40元/月/辆，地下车位租赁200元/月/辆（包含车位服务费）；机动车地面场地维护费地面露天停车位150元/月/辆，临时停车按相关文件规定；违约责任乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和经济责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权拒绝交纳；乙方已收取的，甲方有权要求乙方清退所有费用并支付违约金；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.05%向甲方加收滞纳金。双方还就代收代缴收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、应急处理、不可抗力等事项进行了约定。物业服务协议签订后，原告振新物业徐州公司为被告提供了物业管理服务，被告于永、冯莉系本市云龙区（新城区）汉源国际华城小区35#-2-501室房屋所有权人，房屋建筑面积89.60平方米。其尚欠原告2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业服务费89.60平方米×0.75元/月/平方米×41个月≈2755元。本院认为，2011年12月24日原告振新物业徐州公司和被告于永、冯莉签订的汉源国际华城前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告振新物业徐州公司为被告提供了物业管理服务，被告也应及时给付原告物业服务费。被告未及时给付原告物业服务费，并未影响原告的正常经营，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境。关于被告辩称观点，被告反映的问题，原告应当积极向相关行政管理部门反映，请求行政管理部门制止违规现象同时向业主反馈处理情况。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告于永、冯莉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司物业服务费2755元。二、驳回原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司要求被告于永、冯莉支付滞纳金879.80元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司负担10元、被告于永、冯莉负担15元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈涛二〇一七年七月十八日书记员 于淼 微信公众号“”