（2017）云0112民初1734号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-09-05

案件名称

王舵华与锁江超房屋租赁合同纠纷及锁江超与王舵华房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

昆明市西山区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王舵华,锁江超

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初1734号原告（反诉被告）王舵华，男，汉族，1967年7月30日生。委托诉讼代理人完颜梅、角一江，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）锁江超，男，汉族，1975年2月27日生。委托诉讼代理人余世忠，重庆中钦（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王舵华与被告锁江超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，被告锁江超向本院提出了反诉和事实理由，本院于2017年4月19日依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王舵华的委托诉讼代理人完颜梅，被告（反诉原告）锁江超及其委托诉讼代理人余世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王舵华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年9月27日签订的《租房协议》；2、判令被告支付原告违约金20000元；3、判令被告支付因违约而产生的6个月房屋空置费24000元及物管费2114元，共计26114元；4、判令被告承担原告实现债权的合理费用20000元（律师费18000元、交通费2000元）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2014年9月27日签订《租房协议》，标的物位于昆明市广福路汇郦境园小区五幢X单元XXX号，租赁期间：自2015年1月1日起至2019年12月31日止，协议中约定房租为一年一付，每年12月5日前续交后一年的房租。2016年12月5日，应是被告支付后一年房租的最后期限，但被告不仅未按时如约支付房租，还将原告诉至西山区法院,意图编造虚假情况以达到解约目的，后由于预见败诉结果撤诉结案。在整个房屋租赁过程中，原告并没有任何违约行为，由于被告在《租房协议》并未解除的情况下违约，致使房屋空置至今，由此而产生了至少6个月的房屋空置费用及物业管理费用，现已构成原告的损失，原告特诉至法院。被告（反诉原告）锁江超答辩并反诉称：1、对于原告第1项诉请被告无异议，但被告不存在违约行为。双方签订《租赁协议》后，被告按照合同约定支付了2015年、2016年租金并实际使用房屋。2016年7月初，被告因经营规模扩大需另寻办公场所，与原告口头协商并得到允许后便重新找到次承租人即案外人业中，随后被告将房屋钥匙交由业中由其使用。后被告多次找到原告要求其在《租赁协议》对该事实予以确认，但原告一直声称被告转租行为已经其同意，没有必要签字，另外也会将多收取的3.5个月的房租退还被告，但截止目前为止，该款未退还。原、被告租赁合同关系自被告2016年9月16日搬出之日起解除，原告应退还被告多交的3.5个月房租10500元。2、原告主张的房屋空置费及物业管理费无事实和法律依据。被告于2016年9月16日搬出原告的房屋，原告即将房屋出租给案外人业中，同时原告还收取了被告及案外人双份租金，原告没有产生任何实际损失；3、原告请求支付律师费及交通费无事实及法律依据；4、被告投入房屋的装修费用为250000元左右，鉴于原告的违约行为，导致被告遭受装修损失，被告特提出反诉，请求判令：1、反诉被告折价支付房屋装修款100000元；2、反诉被告退还反诉原告租金10500元；3、反诉被告承担本案诉讼费用；4、反诉被告承担本案律师费4000元。原告（反诉被告）王舵华针对反诉答辩称:原、被告租赁关系合法有效，但被告违约，故原告不应退还租金。原告之所以给予被告3个月装修期，是基于双方合同约定租期为5年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据三（律师费发票），记载的购买方名称为“云南云之尚酒店管理有限责任公司”，被告未进一步举证证实与本案的关联性，且发票的开票日期为2016年12月2日，与本案诉讼时间存在矛盾，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据四（录音），因主要录音对象并非本案当事人，该证据属于传来证据，证明效力较低，且被告未进一步提交证据与之相佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据五中短信经原告质证对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据五中的照片，因无拍摄时间、对象的明确显示，被告也未进一步提交证据佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月27日，原告王舵华（甲方、出租方）与被告锁江超（乙方、承租方）签订《租房协议》，约定甲方将位于昆明市广福路汇俪境园小区五栋1单元502号房屋出租给乙方使用。租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，其中合同签订日至租房计租日为装修免租期。月租金前3年为3000元，每年36000元。第4年、第5年，每月4000元，每年48000元，房租每年一交，每年12月5日前续交第2年房租。协议同时约定，乙方无权转借、转租该房屋，不得擅自改动房屋结构、按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。庭审中，原、被告一致确认，自2015年1月1日起至2017年1月1日止的租金及物管费用被告均已结清。2016年9月18日，原告向被告转发2016年6月至8月水费欠缴短信，9月19日，被告发送信息给原告：“王师，水费已安排，您看我们什么时候了下下一步的问题？”原告回复：“星期六或星期日，我从党校回来，你要写个收条，还有补充合同，见面给你，好吧！”。就双方合同履行情况，被告陈述，2016年7月，其因租用的房屋空间不够使用，拟与原告解除合同，就此与原告协商一致后，被告找来案外人与原告重新签订合同，同时被告于2016年9月16日将诉争房屋移交案外人，原、被告协商一致被告的租金付至2016年9月31日止。2016年12月5日，被告锁江超诉至本院，请求判令王舵华支付其装修损失、退还半年租金、承担律师费、诉讼费，后锁江超撤诉。庭审中，原告自认，其于2017年2月10日左右将诉争房屋门锁更换，后未将更换后的钥匙移交被告。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告于2014年9月27日签订的《租房协议》系双方当事人之间的真实意思表示，且合同条款不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。根据庭审确认的案件事实，原告已将房屋移交被告实际使用，被告依照约定也应当向原告支付租金。庭审中，双方一致确认自2015年1月1日起至2017年1月1日止的租金及物管费用被告均已结清，故对该事实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告抗辩认为其已于2016年9月16日将诉争房屋移交第三人，原、被告协商一致被告租金付至2016年9月31日止，双方合同已经解除，对此本院认为，从原、被告短信记录来看，双方确实对解除合同进行过协商，但协商后，原、被告是否达成了一致意见被告并未进一步举证证实，故本院认为，被告关于诉争合同双方已协商一致解除的抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告《租房协议》中约定，被告应当于每年12月5日前续交第2年房租，而被告至今也未缴纳2017年度租金，且根据庭审中查明的案件事实，被告也早已搬离诉争房屋，原告也于2017年2月将房屋钥匙更换，租赁合同目的客观上已无法实现，故对原告要求解除2014年9月27日《租房协议》的诉请，本院予以支持。原告另主张被告支付违约金，本院认为，支付违约金的前提，需双方合同约定，而诉争《租房协议》中并未约定有违约金条款，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的房屋空置费用及物业管理费用，本院认为，根据查明的本案法律事实，在双方合同尚未协议一致解除的情况下，原告于2017年2月私自更换了房屋钥匙且未将钥匙移交被告，这直接导致了被告无法正常使用房屋，原告现主张被告支付房屋空置费及物业管理费的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张被告承担律师费、交通费等，因双方对此并无约定，且原告也未提交证据证实费用实际支出，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。关于被告要求原告支付装修费100000元、律师费4000元的诉请，本院认为，被告并未举证证明以上费用实际产生，也未进一步提交原告应承担上述费用的事实依据，故对以上反诉请求，本院不予支持。关于退还2016年9月16日至2016年12月31日租金的反诉请求，本院认为，根据本院前文所述，被告未提交确凿、充分证据证实双方所签《租房协议》“协商一致解除”，在合同尚未解除，房屋仍处于承租期限的情况下，被告作为承租人，无权要求原告退还租金，故对被告该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王舵华与被告（反诉原告）锁江超于2014年9月27日签订的《租房协议》；二、驳回原告（反诉被告）王舵华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）锁江超的全部反诉请求。本诉案件受理费1470元（原告已预交、已减半），由被告（反诉原告）锁江超承担100元，剩余1370元由原告（反诉被告）王舵华自行承担。反诉案件受理费1295元（被告已预交、已减半），由被告（反诉原告）锁江超自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审　判　长　　葛吟秋人民陪审员　　郭一入人民陪审员　　钱　新二〇一七年七月十八日书　记　员　　毛乐飞 搜索“”