（2017）苏04民终1645号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-24
案件名称
常州阳光国际大酒店有限公司与臧国庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
臧国庆,常州阳光国际大酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1645号上诉人（原审被告）：臧国庆，男，1966年10月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：曹波，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞明，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州阳光国际大酒店有限公司，住所地常州市钟楼区怀德北路35号。法定代表人：梁德成，该公司总经理。委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王理之，江苏友联律师事务所实习律师。上诉人臧国庆因与被上诉人常州阳光国际大酒店有限公司（以下简称阳光国际大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016)苏0404民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧国庆上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判上诉人无需支付违约金和房屋占有使用费；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已结清租金，拖欠的312986元系物业费。上诉人承租期间，因阳光国际大酒店提供的物业服务存在诸多问题，且允许他人在酒店开设与上诉人业务严重冲突的SPA会所，使上诉人经营困难，造成重大经济损失，故上诉人有理由拒绝支付物业费，并不构成违约。2.租赁到期后，上诉人曾函告阳光国际大酒店，要求其停止向桑拿中心供电、供水并解决租赁到期的后续事宜，并告知其如未经上诉人同意将桑拿中心交由他人经营的，由此产生的一切费用与上诉人无关。但阳光国际大酒店收函后，并未停止供电、供水，反而将桑拿中心交由第三方经营，由此产生的后续房屋占有使用费应由实际经营人承担。一审既然驳回了阳光国际大酒店要求上诉人承担2016年8月26日后水电费的诉讼请求，同理上诉人也不应承担房屋占有使用费。阳光国际大酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。阳光国际大酒店向一审法院起诉请求：1.判令臧国庆支付2015年12月1日至2016年8月25日的房屋租金、物业费，共计312986元，并自2016年8月26日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清为止；2.判令臧国庆结清拖欠的水电费（暂算至2016年8月31日29594.66元）至返还房屋为止（现在明确实际发生的水电气等截止到2016年10月25日金额为50697.25元，至2016年11月10日目前没有完全统计出来，暂定7500元）；3.判令臧国庆支付逾期支付房屋租金产生的违约金107500元；4.判令臧国庆返还租赁房屋，并自2016年8月26日起按每日1194元支付房屋占有使用费至返还租赁房屋为止；5.判令臧国庆承担诉讼费用。一审法院认定事实：阳光国际大酒店、臧国庆于2008年3月12日签订了《房屋租赁合同书》（以下简称《合同》），常州市怀德北路35号阳光国际大酒店辅楼桑拿中心场地经营使用权出租给臧国庆，用于开展桑拿经营业务，租赁经营期限为8年零6.5个月，起止日期为2008年2月10日至2016年8月25日，其中自2008年2月10日至2008年8月25日为免租金装修期。每年租金30万元、物业管理费13万元。《合同》第十二条约定：“乙方（臧国庆）应按时向甲方（阳光国际大酒店）支付租金及各项费用，逾期不支付租金或按月应付的水、电等任何一种费用，经甲方书面催交之日起10日内（包括10日）仍不支付，则按违约处理。甲方有权解除合同，除结清经营场地交还前所欠租金及其他款项外，乙方还必须赔偿甲方相当于三个月租金的违约金”。《合同》第十四条约定：“合同终止或解除时，乙方应将经营场地及设施设备及时完好交付甲方。乙方投资的财产乙方自行处理，乙方在不破坏场地、设施及场地装修的情况下可以将属于自己的财产取回或拆除，经甲方书面通知之日起20日内不取回或拆除的，视为乙方放弃财产处置权而由甲方自主处理，乙方未履行本条款而造成甲方经济损失的，应承担相应赔偿责任”。《合同》签订后，阳光国际大酒店将经营场地交于臧国庆，臧国庆领取了“常州市金顶桑拿中心”个体工商营业执照，从事桑拿洗浴业务。2016年6月29日，阳光国际大酒店向臧国庆寄送律师函，主要内容为，至2016年6月30日，臧国庆共欠租金276463元，要求臧国庆在收到律师函5个工作日内，立即补交拖欠的房屋租金以及支付应交纳的部分租金。2016年8月26日，臧国庆向阳光国际大酒店寄送通知函，主要内容为，《合同》于2016年8月25日已经到期，目前桑拿中心拖欠9个月租金、物业费、水电费等费用未交。请阳光国际大酒店停止向桑拿中心供电、供水，臧国庆将筹措资金尽快将拖欠的费用交清，并解决租赁合同到期后的其他后续事宜。阳光国际大酒店收到通知后，如将桑拿中心交由他人经营，除获得臧国庆本人书面认可，由此产生的一切费用与臧国庆无关。2016年9月23日，臧国庆向阳光国际大酒店寄送律师函，主要内容同通知函。2016年10月19日、10月21日，阳光国际大酒店两次向臧国庆寄送公函，主要内容为，《合同》已于2016年8月25日到期，2016年8月29日已通知臧国庆付清所欠费用并交还租赁场地，但臧国庆拖延拒不支付所欠费用，也未交还场地。因桑拿中心证照已注销，属无照经营，2016年10月26日将采取停电措施，由此产生的一切后果由臧国庆自负。一审中，阳光国际大酒店陈述收到臧国庆2016年8月26日通知函后，多次通过律师函等方式，要求臧国庆立即返还房屋、终止合同，并且付清拖欠的一切费用。对于臧国庆要求停水、停电事宜，并不是合同所约定或法律规定的强制性事务。臧国庆陈述2016年8月26日发出通知函后，阳光国际大酒店完全可以停水、停电，而且不会影响其他经营，但阳光国际大酒店一直拖延，并给第三方经营。一审期间，阳光国际大酒店、臧国庆已于2016年11月31日办理房屋交接手续。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。臧国庆于2016年8月26日向阳光国际大酒店寄送的通知函中，认可结欠阳光国际大酒店9个月房屋租金、物业费，但在抗辩中仅承认拖欠物业费312986元，因臧国庆在向阳光国际大酒店付费时并未区分房屋租金、物业费，故应以交费总额为准，确认臧国庆拖欠阳光国际大酒店至2016年8月25日止的房屋租金、物业费合计312986元、水电费等费用29594.66元。臧国庆未按期交纳房屋租金等费用已构成违约，应承担及时给付的民事责任，并按合同约定支付相应违约金。根据阳光国际大酒店的实际损失等情形，酌情确定违约金50000元，超过部分不予支持。根据《合同》第十四条的约定，臧国庆在合同到期终止时应返还承租房屋，但臧国庆并未履行房屋返还义务。阳光国际大酒店收到臧国庆的通知函后，明知桑拿中心已不是臧国庆经营，但未采取适当措施阻止案外人经营，造成损失扩大，没有尽到防止损失扩大的义务。综上，双方在合同到期终止过程中均存在过错，根据双方的过错程度，考虑臧国庆在2016年8月25日后并未实际使用房屋以及损失扩大原因等因素，酌情确定臧国庆按照房屋租金、物业费标准支付房屋占有使用费35833元，其余房屋占用使用费、物业费以及2016年8月25日后的水电费等费用由阳光国际大酒店自己承担。判决：一、臧国庆于判决发生法律效力之日起十日内向阳光国际大酒店支付房屋租金、物业费，共计312986元，并自2016年8月26日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率支付利息；二、臧国庆于判决发生法律效力之日起十日内向阳光国际大酒店支付水电费等费用29594.66元；三、臧国庆于判决发生法律效力之日起十日内向阳光国际大酒店支付违约金50000元；四、臧国庆于判决发生法律效力之日起十日内向阳光国际大酒店支付房屋占有使用费35833元；五、驳回阳光国际大酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8052元，由阳光国际大酒店负担388元，臧国庆负担7664元；臧国庆负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接给付阳光国际大酒店。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为，1.臧国庆在履行合同过程中是否存在违约行为；2.臧国庆是否应支付相应的房屋占有使用费。《合同》第十二条约定：“乙方（臧国庆）应按时向甲方（阳光国际大酒店）支付租金及各项费用，逾期不支付租金或按月应付的水、电等任何一种费用，经甲方书面催交之日起10日内（包括10日）仍不支付，则按违约处理”。臧国庆未按合同约定及时支付房屋租金、物业费等款项，而且发函认可拖欠阳光国际大酒店9个月租金、物业费、水电费等费用，其行为已构成违约，阳光国际大酒店有权依照合同约定追究臧国庆的违约责任。根据查明的事实，租赁合同于2016年8月25日到期，租期届满后，承租人臧国庆理应及时返还房屋，与阳光国际大酒店办理交接手续。但臧国庆只是发函告知阳光国际大酒店停水、停电等事项，并未与阳光国际大酒店就案涉租赁房屋实际办理交接手续。同时，阳光国际大酒店在明知租赁到期，桑拿中心已不是臧国庆经营的情况下，未积极收回房屋，亦未采取适当措施防止损失扩大。基于上述原因，考虑以实际损失为基础，兼顾当事人的履约情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，一审法院酌情确定臧国庆承担违约金50000元、房屋占有使用费35833元，并无不妥。臧国庆认为阳光国际大酒店的物业服务问题等原因造成其严重经济损失，但并未举证证明具体损失，而且这也并非其拒付相关费用的法定理由，故臧国庆的上诉主张缺乏事实和法律依据。综上所述，臧国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由臧国庆负担。本判决为终审判决。审判长 卢文忠审判员 尤建林审判员 是飞烨二〇一七年七月十八日书记员 严晨晖 关注公众号“”