（2017）苏01民终3851号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-25
案件名称
南京荔枝房地产经纪有限公司与宋涛、李亚奇居间合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋涛,南京荔枝房地产经纪有限公司,李亚奇
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3851号上诉人（原审被告）：宋涛，女，1971年4月12日出生，汉族，南京涛涛饭店个体经营者，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张映波，江苏诺华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京荔枝房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区厚载巷27-6号。法定代表人：宗玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾真，北京大成（南京）律师事务所律师。原审被告：李亚奇，女，1990年8月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李洪良，山东为众律师事务所律师。上诉人宋涛因与被上诉人南京荔枝房地产经纪有限公司（以下简称荔枝公司）、原审被告李亚奇居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初12188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋涛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费由荔枝公司承担。事实与理由：一、本案中，荔枝公司主体不适格，其无权依涉案合同主张违约责任。主张违约责任的前提是合同依法生效，但涉案合同并未生效。根据约定，涉案合同应自三方签字盖章后生效，但宋涛与李亚奇在一审期间举证证明荔枝公司并未在涉案合同上签章。二、荔枝公司违背诚实信用原则。荔枝公司作为专业的房屋中介机构，却在明知涉案房屋系一房两卖的情况下欺骗宋涛与李亚奇签订合同。三、即使认定荔枝公司可以主张违约责任，本案的违约金亦过高，应予调整。本案中，荔枝公司可预见的损失仅为中介费22000元，但荔枝公司却主张了34000元违约金，于法无据。一审法院认定李亚奇应承担40%的责任，是对荔枝公司不当利益的保护。荔枝公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。李亚奇辩称，其同意上诉人宋涛的意见，请求本院支持宋涛的上诉请求。荔枝公司向一审法院起诉请求：一、判令宋涛、李亚奇承担违约责任并支付违约金34000元；二、宋涛、李亚奇承担律师费4000元；三、本案诉讼费由宋涛、李亚奇承担。一审法院认定的事实：一审期间荔枝公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、宋涛、李亚奇的身份证件；证明宋涛、李亚奇的主体资格。2、编号为0000518《房屋买卖居间合同》、交易房屋的产权证、土地证复印件、以及协议、律师费发票；证明合同成立，宋涛、李亚奇违反合同约定的事实。3、荔枝公司经办人周晓勤的当庭作出的证人证言；证明合同上除打印部分及买卖双方个人签名外，手填部分系由中介公司人员书写；荔枝公司在居间过程中，已披露涉案房屋的所有信息，并确定宋涛收取的50000元定金，其中20000元用于支付前一合同的解约定金，但宋涛没有支付。李亚奇提交了与宋涛的解除协议以及《房屋买卖居间合同》。宋涛提交了宋涛与纪有华的民事判决书，证明第二份合同是在第一份合同没有解除的情况下签订，荔枝公司违背诚信原则。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年11月20日，三方当事人签订了《房屋买卖居间合同》（即涉案合同），合同文本系荔枝公司提供，内容的部分条款是可以手工填写的文本，编号为0000518；荔枝公司所持有的合同文本盖有荔枝公司公章，李亚奇和宋涛所持有的合同原件上均未加盖荔枝公司公章。《房屋买卖居间合同》第六条约定：“4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或……均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方因此产生的一切损失。同时，违约方应当向丙方支付总房款的2.4%违约金。5、如因一方违约引发诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担”。2016年11月25日，李亚奇和宋涛在荔枝公司未参与的情况下，协议解除了《房屋买卖居间合同》。2016年12月15日，案外人纪有华诉讼至一审法院要求解除与宋涛的前一手《房屋买卖居间合同》，返还定金20000元，2016年12月29日一审法院依法判决驳回了案外人纪有华的诉讼请求，该判决已发生法律效力。一审法院认为，本案一审争议焦点为：一、居间合同是否成立，居间人是否具有主张违约责任的主体资格。宋涛、李亚奇认为，其所持有的合同文本均未加盖有荔枝公司的公章，该合同对荔枝公司不具有约束力；因此，荔枝公司不具有主张的违约金的主体资格。荔枝公司认为居间行为已完成，李亚奇在合同签订当天就交纳了定金，宋涛、李亚奇持有的合同文本未盖章是工作人员工作疏漏造成。一审法院认为，合同是当事人之间形成的合意，形式上看，虽然宋涛、李亚奇持有的合同文本没有盖公章，但合同文本并没有特别约定以签字盖章作为合同成立的要件，且2011年11月25日宋涛、李亚奇之间签订的《协议书》亦写明“……经荔枝房产厚载巷店工作人员介绍，甲乙双方签订了《房屋买卖居间合同》……”，从上述内容上看，三方达成了由荔枝公司居间订立合同的合意，且李亚奇亦交付了5万元定金，荔枝公司完成了部分居间义务。从荔枝公司经办人周晓勤出庭陈述的签订合同过程来看，合同文本中手工填写的内容均为中介人员书写，且证人对未加盖公章的解释符合情理，不能仅因为没有加盖公章就认定合同未成立，故一审法院认定居间合同成立，荔枝公司具有依合同主张违约责任的主体资格。李亚奇、宋涛的此项辩解意见，一审法院不予采纳。二、居间人是否违反诚信告知义务。宋涛、李亚奇此项抗辩的主要理由为：李亚奇、宋涛均认为在签订涉案合同之前，宋涛已就涉案房屋签订了一份《房屋买卖居间合同》；李亚奇称，荔枝公司确已告知其涉案房屋此前订有一份合同，但荔枝公司解释前合同已作废，因而其才签订了涉案合同，但前合同实际并未解除，而宋涛向律师咨询后，认为后一份合同存在违约风险并要求与李亚奇协议解除了涉案合同，前一手合同的购房人即案外人纪有华于2016年12月15日才起诉至法院请求解除合同，该合同在解除之前应为合法有效。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。宋涛是前一手合同的当事一方，其对涉案房屋已签订有买卖合同是明知的，而李亚奇亦知晓涉案房屋签订有另一份合同，不过是对前一份合同效力的认知存在不同的理解，通过上述事实的查证，可以认定荔枝公司并没有隐瞒相关事实，故宋涛、李亚奇认为荔枝公司违反诚信告知义务的此项抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于违约责任的承担。一审法院认为，当事人对于签订的合同应当按照约定全面的履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任，双方当事人都违反合同约定的，应当各自承担。本案中，荔枝公司和宋涛都存在违约的情形，理由如下：1、就涉案房屋的买卖先后签订有两份《房屋买卖居间合同》，该两份合同均为合法有效；如果一方不履行合同则应当承担相应违约责任；第一份合同的案外人纪有华未履行合同，因此，法院已判决解除合同，案外人纪有华承担了违约责任；而就涉案合同，宋涛未经荔枝公司同意，擅自向李亚奇提出解约要求，其应根据约定承担违约责任。2、荔枝公司明知前一份《房屋买卖居间合同》未解除，作为一个专业的房屋买卖中介机构，应将同时签订两份合同的风险明确告知双方当事人，特别是对于购房一方风险，其合同履行过程中的不确定性更大，但荔枝公司在此过程中，相对于李亚奇存在过错；因此，在宋涛提出前一手合同未解除的情况下，要求协商解除与李亚奇之间的涉案合同，李亚奇同意解除并无过错。宋涛明知前一份合同未解除，而在荔枝公司的居间下与李亚奇签订了涉案合同，但涉案合同并非不能履行，宋涛、李亚奇未通过荔枝公司，擅自解除涉案合同，宋涛存在违约情形，应当承担一定的违约责任，综合案件的事实，一审法院认定荔枝公司应承担60%的违约责任，而宋涛应承担40%的违约责任，即违约金34000元、律师费4000元，由荔枝公司自负22800元，宋涛承担15200元。宋涛、李亚奇对于约定违约金过高的抗辩意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院为保护诚信的市场交易行为，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、宋涛于判决发生法律效力之日起十日内支付荔枝公司违约金13600元、律师费损失1600元；二、驳回荔枝公司的其他诉讼请求。一审案件受理费750元，减半收取计375元，由荔枝公司负担225元，宋涛负担150元。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，荔枝公司陈述，其尚未就促成涉案合同订立的居间服务向李亚奇或宋涛收取任何费用。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋涛与李亚奇在荔枝公司的居间下签订的涉案合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。宋涛虽上诉称，涉案合同根据约定应在三方当事人签字盖章后生效，因此，涉案合同并未生效。对此本院认为，荔枝公司提交的涉案合同文本中三方当事人签章齐全，虽李亚奇和宋涛持有的合同文本中没有加盖荔枝公司的印章，但荔枝公司对于其居间促成李亚奇与宋涛买卖涉案房屋并由三方共同签订涉案合同的事实认可，且李亚奇与宋涛对于涉案合同的成立与生效本无异议，还于涉案合同签订后履行了定金条款的约定，因此，宋涛认为涉案合同未生效的上诉理由不能成立。涉案合同既已生效，荔枝公司作为合同的一方当事人，有权依据合同向宋涛主张相应权利，故宋涛关于荔枝公司主体不适格的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。宋涛上诉称，荔枝公司在明知涉案房屋系一房两卖的情况下欺骗宋涛与李亚奇签订合同，对此本院认为，宋涛作为两份售房合同的缔约一方，对其名下的涉案房屋是否一房两卖系明知，荔枝公司同时作为前一份售房合同的居间方，知晓前一位购房人主张其系因政策原因无法办理贷款而不能继续履行合同，且在促成涉案合同签订的居间过程中已告知李亚奇上述情况，一审法院认为宋涛对于涉案合同的解除应承担相应责任，且在综合考量荔枝公司未能明确提示风险存在过错的基础上认定宋涛承担40%的违约责任，并无不当。宋涛上诉称，荔枝公司的可预见的损失为22000元中介费，其主张34000元违约金于法无据。对此本院认为，荔枝公司在本案中主张宋涛承担违约责任而非要求宋涛赔偿损失，根据涉案合同约定，违约方应向荔枝公司支付总房款2.4%的违约金，一审法院根据合同约定，综合全案情况，判令宋涛向荔枝公司支付的违约金实际数额为15200元，亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，宋涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人宋涛负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 龚 震审判员 郑 慧二〇一七年七月十八日书记员 戴 苗 更多数据：