（2017）渝0105民初1153号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-01
案件名称
重庆庆业物业管理有限公司与苏明碧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆庆业物业管理有限公司,苏明碧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初1153号原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路25号金科花园22幢11-2，统一社会信用代码91500105765909347G。法定代表人：王中毅，董事长。委托代理人：肖顺有，男，1987年12月5日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州元谋县，系公司员工。被告：苏明碧，女，1973年7月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告重庆庆业物业管理有限公司与被告苏明碧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆庆业物业管理有限公司的委托代理人肖顺有到庭参加诉讼。被告苏明碧下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆庆业物业管理有限公司诉称，2004年10月1日，原告与重庆庆业置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为江北区庆业巴蜀城小区进行前期物业管理。2013年巴蜀城业主委员会成立，原告与业委会签订了《巴蜀城小区物业服务合同》及补充协议，继续由原告为该小区提供物业服务。被告系小区业主，但未交纳2009年10月至2016年7月的物业服务费、2009年3月至2016年7月水电公摊费。原告催要未果，现诉至法院，请求：一、判令被告支付2009年10月至2016年7月的物业服务费4638.4元、2009年3月至2016年7月水电公摊费511.7元；二、判令被告支付违约金390.2元；三、本案诉讼费由被告承担。被告苏明碧未答辩。经审理查明，2004年6月1日，重庆庆业置业有限公司与原告重庆庆业物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为庆业巴蜀城B区提供前期物业服务，物业服务费收费标准为按市物价局核定标准收取，服务期限为2004年10月1日至2007年9月30日，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。2006年9月8日，重庆市物价局作出《重庆市物价局关于确定江北区庆业巴蜀城B区物业服务正式收费标准的通知》，确定该小区高层住宅物业服务费为0.55元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费为0.3元/平方米/月；电梯费月票票价为按层计算：张/人＝10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；按人计算每人每月10元；电梯费次票票价为单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。原告在履行该合同过程中，实际将电梯费并入物业服务费统一按照1元/平方米/月的标准计算。该合同履行期限届满后，因小区未成立业主委员会，未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续履行该合同至2012年12月31日。2013年，原告与巴蜀城业主委员会签订《巴蜀城小区物业服务合同》，约定继续由原告为该小区提供物业服务，合同履行期限为2013年1月1日至2017年12月31日；收费标准为住宅1元/月/平方米（含电梯费），物业服务费用、小区能耗公摊费、二次供水水费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日至20日内履行交纳义务，逾期支付费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2014年5月13日，原告与巴蜀城业主委员会签订补充协议，约定2014年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费调整为1.2元/月/平方米，二楼以下调整为1.05元/月/平方米；2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费调整为1.3元/月/平方米，二楼以下调整为1.15元/月/平方米。被告苏明碧为庆业巴蜀城小区X栋X房屋业主，该房屋建筑面积为52.77平方米。被告苏明碧未支付2009年10月至2016年7月的物业服务费。庭审中，原告主张被告未支付2009年3月至2016年7月的水电公摊费，但原告就该诉讼请求仅举示了2015年3月至2016年7月应收公摊费对应的公共用水、用电缴费发票，经本院核算，2015年3月至2016年7月期间被告应交水电公摊费合计为118.06元。上述事实有《前期物业管理服务合同》、《重庆市物价局关于确定江北区庆业巴蜀城B区物业服务正式收费标准的通知》、《巴蜀城小区物业服务合同》、补充协议、欠费明细表、公摊明细表、公用水电费发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告重庆庆业物业管理有限公司与重庆庆业置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思的表现，合法有效，原告及庆业巴蜀城B区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。前期物业服务合同确定了物业服务收费标准，即高层住宅物业服务费、公共设备设施日常维修养护费以及电梯费，该三项费用合计超出了1元/月/平方米，原告自愿降低收费标准，按照1元/月/平方米收取物业服务费，本院予以认可。该合同期限届满后，由于小区业主未成立业主大会选聘新的物业服务合同，而原告继续为小区业主提供了服务，被告应该支付相关费用，收费标准可参照原物业服务合同执行。关于物业服务费，被告未支付2009年10月至2016年7月的物业服务费，该期间的费用，按照收费标准的变动情况，分段计算如下：（一）2009年10月至2014年5月的物业服务费按照1元/月/平方米计算，共计2955.12元；（二）2014年6月至2015年12月期间的物业服务费按照1.2元/月/平方米计算，共计1203.08元；（三）2016年1月至2016年7月期间的物业服务费按照1.3元/月/平方米计算，共计480.2元，以上合计4638.4元，对原告要求被告支付该期间物业服务费4638.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于水电公摊费，原告主张被告支付2009年3月至2016年7月的水电公摊费511.7元，但其仅举示了2015年3月至2016年7月期间被告应交水电公摊费的证据，故本院对原告的水电公摊费诉讼请求，仅予以支持118.06元，超出2015年3月至2016年7月期间的水电公摊费请求，本院不予支持。关于违约金，被告逾期支付物业服务费、水电公摊费，应支付违约金，巴蜀城业主委员会与原告签订的物业服务合同中约定了每日千分之三的违约金标准，该违约金标准过高，原告主动调低，仅要求被告支付违约金390.2元，该请求未超过合理标准，对原告的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告苏明碧于本判决生效之日起十日内向原告重庆庆业物业管理有限公司支付2009年10月至2016年7月的物业服务费4638.4元、2015年3月至2016年7月的水电公摊费118.06元，并支付逾期违约金390.2元，合计5146.66元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告苏明碧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静代理审判员 刘 亮人民陪审员 郭 敏二〇一七年七月十八日书 记 员 卢俊玲