（2017）辽0792民初390号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-12
案件名称
原告张某某与被告锦州瑞盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,锦州瑞盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百五十七条
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0792民初390号原告：张某某，男。委托诉讼代理人：张某甲，男（系原告父亲）。被告：锦州瑞盛房地产开发有限公司，住所地锦州市松山新区南广路与锦娘路交叉路口东南。法定代表人：叶焕雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玲，该公司职员。原告张某某与被告锦州瑞盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由代理审判员贾雪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人张某甲、被告锦州瑞盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人李玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买“瑞盛晶座”商业公寓住宅第X楼层Y号房屋和对面仓房，仓房面积20㎡。仓房内部有水、电、暖气、厕所。开发商将该仓房卖给其职工周某甲，原告在周某甲处花费75000元购买。2015年5月21日原、被告签订仓房验收单，5月26日办理入户。依据辽价发[2015]31号文件第三条“不得在标价之外收取任何未予标明的费用”。开发商收费在先，业主没有拿到钥匙，不可能装修居住。开发商单方定价，收取物业费没有物业服务合同，没有监理审批。认购仓房协议中，没有收取物业费条款，双方口头协议约定不收取物业费。开发商强制业主进行居住仓房，违反产权法、公安法、户籍法。仓房依法由开发商保修，在保修期内，仓房门锁坏，物业拒绝换锁，原告自行换锁花费230元。开发商改变仓房用途，通水、有厕所、通暖气。开发商设定的条款是“仓房仅限于仓储和正常居住”。开发商非法引证锦价发[2011]219号文件，颠倒是非，把开发商改变仓房用途的行为转嫁给业主，改变仓房用途，进行居住，可以收取物业费，但业主没有改变仓房用途和居住。现请求被告退回仓房已缴纳的物业费270元、电梯费297元、声控灯费9元，赔偿自行更换门锁费230元，履行仓房验收单通水、通暖气设施。被告辩称，因该仓房业主张某某对仓房按居住用房进行了装修。锦州市物价局锦价发（2011）219号《关于补充修改〈锦州市物业服务收费管理实施办法〉的通知》之规定：“阁楼、仓房、地下室、车库面积不计入物业收费面积，但是仓房、地下室、车库改变用途进行居住或从事经营活动的可以收取物业费”。由于原告使用的仓库，在其装修后，已经具备居住的功能，并可居住使用。因此，原告缴纳物业服务费符合规定，其主张退回仓房收取的物业服务费270元、电梯费297元、声控灯费9元没有法律依据。按照商品房保修范围和期限之规定，装修工程由建设开发单位负责保修2年。但该业主所说的门锁损坏，既没有上报开发公司，也没有经过开发公司或施工单位确定锁坏的原因是锁的质量问题还是人为损坏的情况下，自行更换的情况我们并不了解。另该防火门的门锁，网上报价每套在10元至30元之间，锦州市场零售报价是45.00元/套，原告请求数额过高。该仓房在开发设计中，只有供电设施。因销售给内部员工，在施工时，员工与施工单位私自沟通，加装了给排水和供暖设施。因设计图中没有供水、供暖设施，故需要用水，由本人到自来水公司缴纳2000元，自来水公司方可供水。该仓房是我开发公司因照顾内部员工，而对内销售的福利用房，非对外销售。而且该仓房建筑结构是复式户型（即内部层高5.4米，可另加一层），该仓房实际使用面积为20㎡（没有公摊面积），而原告张某某装修加层后，实际使用面积为40㎡。而原告张某某是在原公司员工周某甲手中购买的二手房产，具体问题也是张某某没与周某甲了解清楚所致。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年4月21日，原告张某某在被告锦州瑞盛房地产开发有限公司职工周某甲处购买仓房一户，花费75000元。2014年5月30日，原告张某某与被告锦州瑞盛房地产开发有限公司补签锦州瑞盛晶座认购协议书，原告张某某在周某甲处购买的仓房坐落于锦州市松山新区锦娘路3号“锦州瑞盛晶座”X层仓房20平方米。2015年5月25日，原告张某某在被告锦州瑞盛房地产开发有限公司处购买坐落于锦州市太和区锦娘路X号瑞盛晶座大厦X号房屋。原告张某某购买的仓房与房屋均在X层。同日，原告张某某向锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司缴纳仓房物业费270元、电梯费297元、声控灯费9元。2015年5月26日，原告张某某对其购买的房屋及仓房进行验收，验收结果土建、门窗、给排水、配电设施、供暖设施、消防设施均合格；电表、水表读数均为0；X层仓房防火门反锁锁不上；X层仓房窗户关不上；X层仓房空开外罩碎了。庭审中，被告锦州瑞盛房地产开发有限公司对原告张某某维修仓房门锁所花费230元一事予以认可。上述事实，有当事人陈述、锦州瑞盛晶座认购协议书、房屋验收单、开锁登记收款单等载卷佐证，经本院开庭审查及质证，可以采信。本院认为，被告锦州瑞盛房地产开发有限公司系原告张某某购买仓房的开发单位。原告张某某请求被告赔偿自行更换门锁费230元，因原、被告对仓房进行验收时，已确定仓房防火门反锁锁不上，并且被告对原告维持仓房所花费的数额已确认，故对原告该项请求本院予以支持。关于原告请求由被告履行仓房通水、通暖气的设施一节，原告主张通水、通暖气实际应为供水、供暖，其应由专业部门负责，被告作为开发企业，并不是供水、供暖部门，故对原告的请求本院不予支持。原告请求由被告返还物业费、电梯费、声控灯费一节，此项费用由该小区物业服务企业收取，锦州瑞盛房地产开发有限公司与锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司为两个独立法人，原告张某某向被告主张返还上述费用无事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告锦州瑞盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某某维修门锁费230元；二、驳回原告张某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告锦州瑞盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。代理审判员 贾雪二〇一七年七月十八日书 记 员 王肖 微信公众号“”