（2017）粤0306民初9417号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-21
案件名称
蓝月亮（中国）有限公司与张金花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓝月亮（中国）有限公司,张金花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初9417号原告（反诉被告）蓝月亮（中国）有限公司，住所地广州市黄浦区云埔工业区埔南路36号，统一社会信用代码91440101567914858。法定代表人肖海珊。委托代理人龚梦君，女，汉族，1992年8月22日出生，身份证住址地福建省寿宁县，系该公司职员。委托代理人张姿，女，汉族，1994年1月17日出生，身份证住址湖南省湘阴县，系该公司职员。被告（反诉原告）张金花，女，汉族，1980年3月7日出生，身份证住址广西武鸣县，委托代理人马立斌，广东深大地律师事务所律师。蓝月亮（中国）有限公司（以下简称蓝月亮公司）与张金花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。蓝月亮公司委托代理人龚梦君、张姿，张金花及其委托代理人马立斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蓝月亮公司诉称，蓝月亮公司于2015年10月15日与业主唐旭彬签订房屋租赁合同，约定由蓝月亮公司承租唐旭彬位于广东省深圳市宝安区桃源居12区12栋125的房屋，租赁期限为2015年10月16日至2019年4月1日。由于业务调整，蓝月亮公司无法继续承租该房屋。在经得业主唐旭彬同意后，蓝月亮公司于2016年9月7日与张金花、唐旭彬达成一致：蓝月亮公司将该房屋转让至张金花承租，并与之签订商铺转让协议。商铺转让协议中约定，蓝月亮公司协助张金花与唐旭彬签订房屋租赁合同，张金花须于商铺转让协议生效之日起的5个工作日内向蓝月亮公司支付转让费150,000元，向唐旭彬支付转让费40,000元。同时，蓝月亮公司与唐旭彬签订终止协议，约定房屋租赁合同于2016年9月22日终止。另外，蓝月亮公司于2016年9月7日将该房屋交付至张金花，并给予张金花15天的免租期（2016年9月7日－2016年9月22日）。蓝月亮公司与张金花签订的商铺转让协议于2016年9月7日生效，张金花最迟应于2016年9月14日向蓝月亮公司支付转让费150,000元。期限届满后，蓝月亮公司多次向张金花催要该笔款项，但张金花至今都未按照合同约定支付款项。综上所述，蓝月亮公司与张金花之间的债权债务关系合法明确，拖欠款项数额及还款期限明确具体。蓝月亮公司为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、张金花向蓝月亮公司支付商铺转让费150,000元；2、张金花向蓝月亮公司支付从2016年9月15日起至实际返还拖欠款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由张金花承担。张金花答辩并反诉称，本案争议的焦点在于蓝月亮公司与张金花在签订宝安桃源居12区12栋125店铺转让协议过程中是否已尽到告知义务和注意义务。在2015年10月15日与前任店铺转让过程中没有处理好店铺转让的手续，没有及时办理房屋租赁凭证，导致蓝月亮公司在与张金花交接时没有尽到转让合同中应尽的义务，导致张金花在合同签订后不能顺利接手该店铺，于是产生了一定经济损失。由此蓝月亮公司应当要承担相应的损害赔偿责任。理由如下：2016年9月7日，蓝月亮公司将从唐旭彬承租过来的位于深圳市宝安区桃源居12区12栋125的店铺转租给张金花，双方签订了商铺转让协议。张金花系光明乳鸽加盟商，其与总部签订加盟协议计划拟定于商铺转让协议签订之日起开始实施自己新店的装修，赶在2016年10月1日（国庆节）前开业。然而在转让协议签订之后，张金华发现蓝月亮公司根本没有办理相应的房屋租赁登记备案手续，张金花催促蓝月亮公司及时补办该手续，蓝月亮公司于2016年9月22日才办结备案登记手续，致使张金花无法顺利按原计划装修、开业。因为按照桃源居小区物业管理规定，申请店铺装修前必须提交营业执照、房屋租赁证等相关材料，只有材料齐全，管理处才放行，张金花无奈只好在2016年9月底才开始装修，加上小区物业管理规定，节假日期间禁止小区内的一切装修，张金花在十月底才开张营业，错过了黄金周的销售业绩，损失惨重。根据双方签订的转让协议的第三条，蓝月亮公司应在协议签订之日前自行理清所有债权债务，在张金花承租之后不得影响其正常经营，然而蓝月亮公司违反协议约定，给张金花造成较大的经济损失，依法应予赔偿。另外张金花把从2016年9月22日至2016年9月30日的租金3,960元也支付了，但实际因蓝月亮公司的违约行为并没有实际使用该商铺，该笔多付的租金作为损失，蓝月亮公司理应赔偿。蓝月亮公司不履行合同义务在先，张金花行使合同履行抗辩权在后，张金花应支付转让款中应扣除蓝月亮公司应支付的经济损失赔偿数额，张金花也没有责任支付商铺的转让费和本案的诉讼费。张金花为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、蓝月亮公司支付张金花租金损失3,960元，营业损失31,268元，共计35,228元；2、本案诉讼费由蓝月亮公司承担。蓝月亮公司答辩称，1、蓝月亮公司并未违反合同约定，不应承担违约责任。蓝月亮公司支付房屋租金至2016年9月22日，与出租房在唐旭彬签订的房屋租赁合同约定双方租赁关系于2016年9月22日终止，因此蓝月亮公司于2016年9月22日前办理了房屋备案注销登记手续并无不妥。另根据张金花提供的《桃源居装修申报表》及《桃源居经营申报表》，可见，张金花装修并不需要房屋备案登记手续，且双方合同中并未约定办理房屋租赁备案注销登记手续。因此张金花没有开始装修经营，与房屋租赁注销登记没有因果关系。根据蓝月亮公司与张金花之间的商铺转让协议，张金花应于协议生效之日起5个工作日内向蓝月亮支付转让费，蓝月亮公司收到转让费后再行交付房屋。张金花未履行先合同义务，违约在先。根据双方约定，蓝月亮公司的全部义务仅为“应当自行结清所有债权债务，在张金花承租该房屋后不得影响其正常运营”。蓝月亮公司已在2016年9月22日前与出租方唐旭彬结清蓝月亮公司应承担的租金等费用，并未违反双方约定。2、张金花主张的经济损失无事实及法律依据。张金花主张的2016年9月22日至2016年9月30日间的租金3960元，为张金花与业主唐旭彬的债权债务关系，与蓝月亮公司无关。且张金花提供的银行回单交易时间为2016年12月9日，收款方与付款方不唯一确定，用途不明，无法证明该笔费用为租金。因此张金花主张的租金损失并无事实依据。且张金花未加盟“光明乳鸽”的原因没有事实依据证明，且未加盟所造成的损失属于《合同法》第113条之规定的预期利益，应予以驳回。另外，张金花提交的是2016年11月到2017年5月桃源居张姐美食店的费用明细及销售汇总清单，上述费用是张金花因正常经营行为产生的支出与收入，与蓝月亮公司不存在任何关系。综上所述，张金花的主张没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。经审理查明，蓝月亮公司于2016年9月7日和张金花签订《商铺转让协议》，约定由蓝月亮公司将其承租的位于广东省深圳市宝安区桃源居12区12栋125商铺转让给张金花使用，转让费用150,000元，张金花应于本协议生效之日起5个工作日内向蓝月亮公司一次性支付转让费150,000元，向商铺业主唐绪彬支付转让费40,000元。另查明，蓝月亮公司于2015年10月16日和唐绪彬签订《房屋租赁合同》，约定由蓝月亮公司承租唐绪彬名下所有的深圳市宝安区桃源居12区12栋125商铺，租期自2015年10月16日起至2019年4月1日止。2016年9月7日，蓝月亮公司和唐绪彬签订《终止协议》，约定经唐绪彬同意，蓝月亮公司将该商铺转让给张金花，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年9月22日终止，蓝月亮公司应于2016年9月22日搬离该商铺。2016年9月30日，唐绪彬和张金花签订房屋租赁合同，约定租期从2016年10月1日至2021年9月30日。张金花已支付唐绪彬2016年9月22日至2016年9月30日期间的租金3,960元。再查明，涉案商铺已于2016年9月20日由蓝月亮公司办理租赁备案登记手续，蓝月亮公司于2016年9月22日注销登记后，张金花于2016年9月27日另行办理租赁备案登记手续。张金花承租涉案商铺用于开办光明乳鸽特许加盟店，张金花主张由于蓝月亮公司未及时办理租赁备案登记手续，导致其无法按原定时间入场装修，故其经营的光明乳鸽店未能在国庆节前开业，错过了黄金销售期，损失惨重。以上事实，有蓝月亮公司提交的房屋租赁合同及其终止协议、商铺转让协议、催款通知函及快递面单、律师函及快递面单、房屋租赁凭证，张金花提供的房屋租赁合同、商铺转让协议、房屋租赁凭证、桃源居经营申报表以及装修申报表、费用明细、销售汇总、银行电子回单、餐饮特许经营补充协议及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，蓝月亮公司和张金花签订的《商铺转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据该协议约定，张金花应于协议生效之日起5个工作日内向蓝月亮公司一次性支付转让费150,000元；该协议于2016年9月7日签订生效，且双方并未约定支付转让费应以蓝月亮公司办理房屋租赁备案注销登记手续为条件，故张金花应于2016年9月15日前向蓝月亮公司支付转让费150,000元。张金花未按约定时间支付，蓝月亮公司请求按中国人民银行同期银行贷款利率支付自2016年9月15日起的逾期付款利息符合法律规定，本院予以支持。关于反诉，张金花主张由于蓝月亮公司未及时办理房屋租赁备案注销登记手续，导致其无法按原定时间入场装修乳鸽店并于国庆节前开业，因此造成重大营业损失。本院认为，张金花主张国庆节期间的营业损失实质上为《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失，根据该规定，可得利益损失须因当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定而造成的；而《商铺转让协议》并未约定蓝月亮公司须办理房屋租赁备案注销登记。蓝月亮公司和唐绪彬在《终止协议》中约定双方的《房屋租赁合同》于2016年9月22日终止，蓝月亮公司应于2016年9月22日搬离涉案商铺。故蓝月亮公司于2016年9月22日办理房屋租赁备案注销登记手续并无不妥，亦未违反合同约定，因此张金花以此为由主张可得利益损失依据不足，本院不予采信。张金花亦未提交有效证据证明乳鸽店的实际开业时间及该开业时间因蓝月亮公司未能如期办理房屋租赁备案注销登记手续而延迟。综上，张金花请求蓝月亮公司赔偿营业损失31,268元无事实和法律依据，本院不予支持。至于租金损失，蓝月亮公司和唐绪彬的《房屋租赁合同》已于2016年9月22日终止，而张金花主张的2016年9月22日至2016年9月30日期间的租金3,960元，系张金花和唐绪彬之间的租赁合同关系，根据合同相对性原则，该租金与蓝月亮公司无关，张金花可另行向唐绪彬主张权利。故对张金花主张的租金损失，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张金花应于本判决生效之日起五日内支付蓝月亮（中国）有限公司商铺转让款150,000元及逾期付款利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年9月15日起支付至款项付清之日止）；二、驳回张金花的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,664元，反诉费340元，合计2,004元，均由张金花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张晓屏二〇一七年七月十八日书记员 庄秋玲书记员 李 娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”