（2017）甘0102民初2567号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-05-31
案件名称
张某和牛某;甘肃国友协力绿色能源股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某,牛某,甘肃国友协力绿色能源股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十六条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初2567号原告张某委托诉讼代理人：刘晶，甘肃天释律师事务所律师。委托诉讼代理人：白玉鹏，甘肃天释律师事务所律师。被告牛某被告：甘肃国友协力绿色能源股份有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：刘建东，该公司董事长。原告张某诉被告牛某、甘肃国友协力绿色能源股份有限公司（以下简称：国友绿色能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4���18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人刘晶、白玉鹏到庭参加了诉讼，被告牛某及国友绿色能源公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁房屋；2、判令被告支付原告房屋租金15万元（计算至2017年6月1日）及2017年6月2日至实际返还房屋之日的租金。3、判令被告支付迟延支付租金的利息15572元（计算至2017年6月1日）及2017年6月2日至被告返还房屋之日的利息。4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年6月1日，原告与被告牛某签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的位于兰州市城关区庆阳路128号凯大大厦11楼E座房屋出租给被告牛某，租赁期限为两年，自2014年6月1日至2016年6月1日，租金每年5万元，房屋用途为商业经营。合同签订后，租赁���屋一直由被告国友绿色能源公司使用，而被告牛某系该公司股东、董事、原法定代表人。被告在使用房屋期间，一直未向原告支付租金，原告多次要求被告支付房租并返还房屋，但被告以各种理由推诿,故原告诉至本院，望判如所请。被告牛某及国友绿色能源公司未进行答辩。本院经审理认定事实如下：位于兰州市城关区广武门街道庆阳路128号第1单元11层1105室（即庆阳路128号凯大大厦11楼E座）、建筑面积为137.96平方米的住宅房屋证载所有权人系原告张某。2010年6月，原告与被告牛某即签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给了被告牛某用于商业经营，双方约定的租赁期限为两年，每年租金为42000元。协议签订后，被告牛某与其他股东以该房屋作为经营地址成立了甘肃国友协力绿色能源股份有限公司，被告牛某为法定代表人。该合同到期后���原告与被告牛某又于2012年6月续签了为期两年的《房屋租赁合同》，将房租租金上涨为每年5万元，房屋继续由被告国友绿色能源公司使用。2014年6月合同期限届满后，原告妻子马自明代原告又与被告牛某续签《房屋租赁合同》，将房屋的租赁期限延续至2016年6月1日，租金仍为每年5万元。在该《房屋租赁合同》中，双方还约定：承租人出现不交付或者不按约定交付租金达一个月以上、拖欠各项费用达500元以上等情形时，出租人有权解除合同；出租方违反合同不出租房屋的，退回租金，承租方违反本合同不承租房屋的，不予退还租金；承租人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付滞纳金。合同签订后，房屋继续由被告牛某、国友绿色能源公司承租使用，但其一直再未向原告支付2014年6月1日之后的租金。2016年6月1日《房屋租赁合同》期限届满后，被告牛某、国友��色能源公司亦未将承租房屋交付原告，双方酿成纠纷。另查明，庭审中，原告认可被告牛某与其于2010年6月签订租赁合同时，曾支付定金2000元，该笔定金一直作为租赁押金由原告持有。被告国友绿色能源公司于2016年9月14日进行了工商登记变更，将原法定代表人牛某变更为刘建东，被告牛某为该公司股东，同时任该公司董事。本院认为，本案原告与被告牛某基于房屋租赁的合意签订《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力。现原告与被告牛某签订的《房屋租赁合同》期限已经届满，双方未签订新的租赁合同，原告又主张被告返还房屋，被告牛某作为承租人，应当将租赁物返还给原告，故本院对原告要求被告牛某返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告牛某支付2014年6月1日至房屋返还之日租金的诉讼请求。根据原告的陈述，被告牛某自2014年6月1日起即开始拖欠租金，鉴于被告牛某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院对该事实予以确认。被告牛某承租涉案房屋后，无正当理由拖欠原告2014年6月1日至2016年6月1日期间的租金，原告作为出租人，有权要求被告牛某予以偿还。但原告认可被告牛某曾向其交付了定金2000元作为租赁押金，扣除该押金后，被告牛某拖欠的剩余租金98000元应当向原告支付，故本院对原告要求被告牛某支付2014年6月1日至2016年6月1日租金100000元的诉讼请求予以部分支持。至于原告主张的2016年6月2日至2017年6月1日租金50000元及2017年6月2日至实际腾房之日的租金，因《房屋租赁合同》履行期限已经届满，双方又未签订新的租赁合同，故原���将该部分费用仍定性为租金不当，该部分费用实际是租赁期限届满后，被告牛某违约未将承租房屋交付原告而造成的租金损失。现涉案房屋仍由被告牛某及国友绿色能源公司占有使用，原告以《房屋租赁合同》约定的租金标准要求被告牛某支付该部分损失，符合市场交易规则，亦不违反法律规定，故本院对原告主张的该部分费用亦予以支持，但该费用应为租金损失。关于原告要求被告国友绿色能源公司返还房屋、支付租金的问题，原告庭审中明确要求被告国友绿色能源公司与被告牛某连带承担返还房屋、支付租金的义务。根据我国民法通则及合同法的相关理论，承担连带责任的依据是法律规定或者当事人约定，本案中的《房屋租赁合同》并未约定被告国友绿色能源公司需对被告牛某的承租行为承担连带责任，二被告之间亦不符合我国法律规定应承担连带责任的条件，故原告要求被告国友绿色能源公司对返还房屋及支付租金承担连带责任依据不足。但被告牛某承租涉案房屋后即以涉案房屋作为经营场所登记设立了被告国友绿色能源公司，涉案房屋一直由被告国友绿色能源公司使用，因被告牛某未提交相关证据证明其与被告国友绿色能源公司之间有债权债务分担的相关约定，因此被告国友绿色能源公司作为涉案房屋的实际使用人，其应当与被告牛某共同承担返还房屋、支付租金及损失的义务，本院对原告要求被告国友绿色能源公司返还涉案房屋、支付租金及损失的诉讼请求予以支持。关于原告要求二被告支付租金利息的诉讼请求。虽然《房屋租赁合同》中并未约定租金的支付期限，但我国合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法��六十一条规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因原告未提供证据证明房屋租赁的交易习惯，故被告牛某及国友绿色能源公司至迟应当在2015年6月1日前支付2014年6月1日至2015年6月1日的租金，并在2016年6月1日前支付2015年6月2日至2016年6月1日的租金，二被告至今拖欠原告租金的行为已经构成违约。但我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告牛某及国友绿色能源公司自2014年6月签订《房屋租赁合同》起即未支付相应的租金，在合同期满后仍未补交租金、返还房屋，其行为早已构成违约。但本案原告却���证据证明其在合理期限内向被告主张过相关权利，直至合同期满近一年后才通过诉讼方式主张权利，其本身对于租金利息损失的产生即负有责任。根据我国合同法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告牛某及被告甘肃国友协力绿色能源股份有限公司于本判决生效后三十日内共同向原告张某返还位于兰州市城关区广武门街道庆阳路128号第1单元11层1105室（即庆阳路128号凯大大厦11楼E座）、建筑面积为137.96平方米的房屋。二、被告牛某及被告甘肃国友协力绿色能源股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告张某支付2014年6月1日至2016年6月1日的租金98000元及2016年6月2日至2017年6月1日的租金损失50000元；同时被告牛某及被告甘肃国友协力绿色能源股份有限公司应按每年5万元的标准向原告张某支付2017年6月2日至实际腾房之日的租金损失。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3611元，减半收取1805.5元，由原告张某承担191.5元，被告牛某、甘肃国友协力绿色能源股份有限公司承担1614元，余款1805.5元退回原告张某。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 祝 静二〇一七年六月二十九日书 记 员 张燕冰????????1 更多数据：搜索“”来源：