（2017）新民终165号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-09
案件名称
喀什疏附广州国际商贸城有限公司与张国全、郑国春等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
喀什疏附广州国际商贸城有限公司,张国全,郑国春,赵国钦,赵振华,曹岳凤,谭承荣,刘同新,赵安荣,邬克学,张永生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书(2017)新民终165号上诉人(原审被告)：喀什疏附广州国际商贸城有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区喀什地区疏附县商贸园区（疏附县吾库萨克乡）。法定代表人：梁湖清，该公司董事长。委托诉讼代理人：周运才，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张国全，男，1970年9月24日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑国春，男，1975年6月26日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵国钦，男，1982年3月23日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵振华，男，1985年9月9日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹岳凤，女，1965年10月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谭承荣，男，1968年8月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区疏附县。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘同新，男，1958年10月17日出生，回族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵安荣，男，1956年4月21日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邬克学，男，1963年2月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张永生，男，1968年10月10日出生，住新疆维吾尔自治区疏勒县。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。上诉人喀什疏附广州国际商贸城有限公司（以下简称广州国贸公司）因与被上诉人张国全、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生（以下简称张国全等）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2016）新31民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广州国贸公司委托诉讼代理人周运才到庭参加诉讼，被上诉人张国全、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院已裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。广州国贸公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、张国全等继续履行双方于2013年10月8日签订的《商品房购房协议》；3、张国全等负担商铺改水、改电、改暖气的费用1774275.1元；4、张国全等负担广州国贸公司向他人支付的违约金292717元；5、张国全等赔偿广州国贸公司其他经济损失185000元。以上共计2251992.1元；6、本案诉讼费及其他费用由张国全等承担。事实及理由：1、一审认定涉案《商铺认购意向书》、《商品房购房协议》不属于商品房销售合同或商品房预售合同有误。《商铺认购意向书》因双方签订《商品房购房协议》而明确终止履行，之前为履行《商铺认购意向书》交付的款项经双方协商已转到《商品房购房协议》涉及的房款中。《商品房购房协议》明确约定了合同标的单价、总价、付款方式及优惠条件，已具备商品房销售合同的性质和效力。2、张国全等存在违约行为。广州国贸公司根据张国全等的要求对水、电及暖气进行改建，并支付工程款1774275.1元，该笔款项应当由张国全等负担。张国全等未按协议及其承诺的时间进场装修构成违约。3、涉案《商品房购房协议》具备继续履行的条件和可能。张国全等退房索款的行为是基于市场风险，依法不能成立。由于张国全等将认购的10号地块的商铺换购（团购）至11号地块的商铺，广州商贸因此向他人支付违约金292717元及经济损失185000元，该两笔费用应由张国全等负担。综上，请求二审法院予以改判。张国全等向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年10月8日签订的《商品房购房协议》；2、广州国贸公司向张国全等返还购房款8436000元；3、广州国贸公司向张国全等支付占用资金期间的利息7993180.3元；4、由广州国贸公司承担本案诉讼费及其他费用。广州国贸公司向一审法院反诉请求：判令张国全等继续履行双方签订的《商品房购房协议》，张国全等向广州国贸公司支付改水、改电、改暖等费用1774275.1元、违约金292717元、赔偿经济损失185000元。一审法院认定事实：2011年6月至8月，张国全等分别与广州国贸公司签订了商铺认购意向书，约定由张国全等购买广州国贸公司的商铺用于经营，并交纳一定的认购意向金，在签订正式购买合同时将该认购意向金转作购房款，广州国贸公司于2012年10月30日前将商铺交付使用。相关其他细节可在正式签订购房合同时商定。若张国全等因特殊原因不能购房要求退款时，广州国贸公司在60日内核实后无息退还所交纳款项。签订商铺认购意向书后，张国全交纳了610万元，郑国春交纳30万元，赵国钦、赵振华、邬克学、张永生、赵安荣分别交纳了10万元，曹岳凤交纳了50万元，谭承荣交纳了2.1万元，刘同新交纳了6.5万元。张国全等合计交纳认购意向金748.6万元。此后因其他各种原因，张国全等与广州国贸公司未能按照认购意向书的约定签订正式的购房合同。经多方协商，张国全等作为商户推荐代表，与广州国贸公司于2013年10月8日签订一份商品房购房协议，约定商户购买预测建筑面积为15168平方米的11号地块卫浴区商铺，价格为3000元每平方米，总价款人民币45504000元。一期部分6000平方米在经营满五年后可转卖，二期、三期在经营满三年后可转卖，否则广州国贸公司有权收回商铺。双方还约定，2014年3月1日，广州国贸公司将一期部分交付商户进行进场装修，2014年8月1日之前全部开业。若因广州国贸公司的原因导致延期，则开业时间顺延。二期、三期部分根据一期部分商铺营业情况确定。商户之前交纳的认购意向金转为购房款，不再交纳后续手续款。同时广州国贸公司协助商户办理抵押贷款手续。2014年5月，广州国贸公司要求施工单位变更暖气片为地暖，并给部分商铺接入供排水系统。广州建筑股份有限公司为此出具了联系单并进行了施工。2014年8月22日，广州国贸公司向张国全等发出《关于进场装修开业的通知函》，内容为：”依据《商品房购房协议》的约定，本公司在2014年3月1日之前将一期商铺交付，要求你进场装修，2014年8月1日前全部开业。若因本公司延期交房造成装修推迟，则开业时间顺延。现商铺早已达到交付使用条件，本公司多次口头或电话通知，但是你至今仍未进场装修，现再次发函告知，请在2014年8月30日前进场装修并尽快开业。如没有履行相关义务，则应当承担违约责任。”2014年8月25日，张国全等通过电子邮件向广州国贸公司发出回复函，内容为：”由于你公司房屋水电、地暖等设施没有如期完工，场地的水电设备无法使用，达不到装修的基本条件，以致不能如期开业。现将现场照片发送，恳请你公司解决上述问题。”后双方对购买商铺事宜未能协商一致，张国全等于2016年提起诉讼，要求解除商品房购房协议并退还房款，支付利息；广州国贸公司亦提出反诉，要求张国全等人赔偿损失，支付违约金。一审法院认为，关于双方的商品房购房协议是否应予以解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”经审查双方当事人签订的《商品房购房协议》以及2011年6月至8月双方签订的《商铺认购意向书》，双方仅仅约定了张国全等向广州国贸公司交纳认购意向金，准备购买广州国贸公司所有的商铺，并按约定的时间交付商铺后进行装修作业，对于商品房基本状况、销售方式、总价款及付款方式和时间、交付使用条件、违约责任等均没有进行约定。故依据上述情况，一审法院认定，双方签订的《商铺认购意向书》及《商品房购房协议》仅仅是张国全等与广州国贸公司在买卖商铺过程中，就单价、交付时间、装修入场等事宜达成一致意见的阶段性书面意向文件，属于为签订正式的商品房买卖合同而做出的准备性方案；双方就商品房买卖合同的其他关键条款，未能达成一致意见，故该协议不属于商品房销售合同，亦不属于商品房预售合同。张国全等提出，广州国贸公司未能按照协议约定及时交付商铺，导致无法进场装修开业，故广州国贸公司存在违约行为。广州国贸公司则提出，其已经向张国全等发出了通知，但是张国全等因自身原因不进场装修，是张国全等存在违约行为。一审法院经审查认为，虽双方协议中约定一期商铺应当在2014年3月1日交付，若延期交付则可延迟装修开业。但是一期商铺的具体细节情况、交付时应当具备何种条件等内容，双方均未能明确约定。故依据上述协议约定以及本案查明的情况，无法认定张国全等和广州国贸公司存在违约行为。另因双方就购买商铺一事，就商品房买卖合同的相应条款，已经无法达成一致意见，故广州国贸公司提出反诉要求继续履行该协议，已无实际处理的必要。对于张国全等要求解除协议的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张国全等要求广州国贸公司返还购房款并支付占用资金期间的利息合计16429180元，有何事实及法律依据的问题。因双方当事人签订的协议已经解除，另依据本案查明的付款事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，广州国贸公司应当向张国全等返还已经交纳的款项，数额为7486000元。同时依据前述内容，无法认定双方当事人存在违约行为，故对于张国全等及广州国贸公司反诉主张违约金的诉讼请求，不予支持。另因该部分款项系2011年6月至8月期间交纳，在双方签订的《商铺认购意向书》中约定，若退房的，广州国贸公司在60日内无息退还款项。故一审法院认定，该部分款项占用的期间为2011年10月至2016年10月，现行利率为4.85%，由此产生的占用期间的利息数额为1815355元（748.6万元×4.85%×5年）。该部分利息应由广州国贸公司向张国全等予以支付。上述款项合计为9301355元。对于张国全等多主张的部分，一审法院不予支持。关于广州国贸公司要求张国全等支付违约金及其他经济损失合计2251992元，有何事实及法律依据的问题。如前所述，本案中无法认定双方当事人存在违约行为，故对于违约金部分不予支持。对于广州国贸公司主张的改水改电改暖损失，广州国贸公司提出是应张国全等的要求进行修改，但是对此未能提出任何证据予以证明，另因该部分设施系双方在准备签订正式的商品房买卖合同过程中，由广州国贸公司负责进行整改，故该部分费用应由广州国贸公司广州国贸公司自行负担。一审法院对广州国贸公司的反诉主张，不予支持。综上所述，张国全等的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。广州国贸公司的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：一、解除张国全等、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生与广州国贸公司喀什疏附广州商贸城有限公司签订的《商品房购房协议》；二、广州国贸公司喀什疏附广州商贸城有限公司于本判决生效后十日内向张国全等、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生返还款项7486000元；三、广州国贸公司喀什疏附广州商贸城有限公司于本判决生效后十日内向张国全等、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生支付利息1815355元；四、驳回张国全等、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生的其他诉讼请求；五、驳回广州国贸公司喀什疏附广州商贸城有限公司的反诉请求。前述款项合计9301355元，若未按照本判决指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费120375元，由张国全等、郑国春、赵国钦、赵振华、曹岳凤、谭承荣、刘同新、赵安荣、邬克学、张永生负担52225元，由广州国贸公司负担68150元（此款于履行前述判项义务时一并予以支付）；一审反诉受理费24816元，由广州国贸公司负担。本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院另查明：广州商贸公司在一审判决前未能提交涉案商铺竣工验收合格的相关手续。本院认为：关于《商品房购房协议》的性质。依照《中国人民共和国合同法》第十二条规定：”合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款；（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”；第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。广州国贸公司与张国全等十人于2013年10月8日签订的《商品房购房协议》中约定销售商铺的建筑面积为15168平方米，位置为11号地块卫浴区，单价为3000元每平方米，总价为人民币45504000元；一期6000平方米在经营满五年后可转卖，二期、三期在经营满三年后可转卖；第一期交付时间为2014年3月1日，2014年8月1日之前全部开业；并将商户之前交纳的认购意向金转为本协议购房款，不再交纳后续手续款；同时还约定广州国贸公司协助商户办理相关抵押贷款手续。故该商品房购房协议中对合同标的具体位置、面积、单价、总价、款项支付方式、合同履行期限均有明确约定，符合合同成立的基本要件，该协议已经成立。双方在涉案《商品房购房协议》第8条约定：”本协议自双方签字或盖章之日起生效”。广州商贸公司法定代表人梁湖清作为甲方代表，张国全作为乙方代表于2013年10月8日在该《商品房购房协议》签字、盖章，故涉案《商品房购房协议》自此成立并生效。一审法院认为涉案《商品房购房协议》属于为签订正式商品房买卖合同而做出的准备性方案属适用法律不当，本院予以纠正。关于《商品房购房协议》是否应予以解除。依据《中国人民共和国合同法》第二百七十九条第二款之规定：”建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；第九十四条之规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”。广州国贸公司未按照协议约定的期限交付经过竣工验收合格的商铺，期满后拟交付商铺时亦不能提交证据证明涉案商铺已竣工验收，且在一审判决前始终未提交商铺竣工验收合格的手续，故广州国贸公司交付的商铺不符合法律规定和合同约定，不能满足商品房交付使用的法定条件，致使张国全等签订《商品房购房协议》的目的不能实现，张国全等依法享有解除权。一审判令解除双方签订的《商品房购房协议》正确，本院依法予以维持。关于张国全等是否存在违约，是否应当支付改建水、电、暖工程费。由于涉案商品房未竣工验收，未达到交付使用的法定条件，故张国全等未按协议约定进场、装修及开业不构成违约。广州国贸公司认为其对涉案商铺的水、电、暖进行改建系根据张国全等的要求所作，但对此未提交相关证据予以证明，故其主张改建款1774275.1元由张国全等负担无事实及法律依据，本院不予支持。关于广州商贸公司请求张国全等负担广州商贸公司赔偿他人的违约金292717元及经济损失185000元的主张能否成立。因广州国贸公司与张国全等调换商铺系双方自愿协商的结果，而协议所涉11号地块商铺不能满足交付条件，故张国全等并无过错，广州国贸公司主张由张国全等负担调换商铺产生的违约金及经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。第二审案件受理费101725.430元（广州商贸公司已预交），由喀什疏附广州国际商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 王 瑾审判员 买买提外力审判员 刘 雅 文二〇一七年七月十八日书记员 王 佳 丽 百度搜索“”