（2016）苏06民终3618号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-08-31

案件名称

南通市十方置业有限公司与袁亚维排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南通市十方置业有限公司,袁亚维

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3618号上诉人（原审原告）：南通市十方置业有限公司，住所地南通经济技术开发区。法定代表人：梁耀辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴陆旺，分公司经理。委托诉讼代理人：秦永鉴，江苏陈爱平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁亚维，女，1980年4月10日生，汉族，户籍如东县，住如东县。上诉人南通市十方置业有限公司因与被上诉人袁亚维排除妨碍纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南通市十方置业有限公司上诉请求：洋口大厦共30多套房屋目前尚有12套住宅没有出售，其公司系该12套住宅的产权人，袁亚维侵占的楼梯通道属于整个业主的公用部位，其公司的权益也受到侵害；根据物业管理条例第8条河《业主大会规程》第3条规定，其作为未出售房屋的业主，当然属于业主大会的成员，在业主委员会成立之前可代行业主职能；袁亚维未经其他业主同意，擅自改变房屋用途违反了物权法第七十七条规定，应恢复住宅性质。袁亚维答辩称，其对房屋进行改造的部位无其他人员需要通过，没有对南通市十方置业有限公司及其他住户构成任何妨害；且双方当事人间仅是房屋买卖合同关系，南通市十方置业有限公司不具备履行业主委员会或物业管理的职能。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。南通市十方置业有限公司一审诉讼请求：判令袁亚维拆除楼梯上的违章建筑、恢复房屋使用性质。一审法院认定以下事实：南通市十方置业有限公司经有关部门批准在如东县洋口镇洋口大道东侧开发了洋口大厦，一层店面房为商业用房，二层以上为住宅。2008年，袁亚维向南通市十方置业有限公司购买了洋口大厦1幢三单元的一、二、三层，一层编号为078，建筑面积56.39平方米，二层编号为2008，建筑面积38.05平方米，三层编号为3008，建筑面积56.39平方米。双方签订了《商品房买卖合同》，房屋、购房款均已交付，袁亚维并已领取了房产证。袁亚维所购的三单元房屋共三层，一层东侧为公共楼梯，至二层后通向西侧再向南向北为公共通道，楼房东侧楼梯二层至三层为小楼梯，仅袁亚维使用。袁亚维在一层商业用房开办了宾馆，对二层、三层住宅进行了装潢，在二层到三层的小楼梯边进行了隔断改造。一审法院认为，袁亚维购买南通市十方置业有限公司开发的商品房后，在一层商业用房内开办宾馆，对二层、三层房屋进行装潢，在本人使用的二层至三层小楼梯边进行隔断改造，未侵害南通市十方置业有限公司的财产所有权。袁亚维的行为如妨害他人通行、侵犯他人合法权利，应当由有利害关系的业主提出，南通市十方置业有限公司提出的在成立业主委员会之前代行业主职能无相关法律依据，法院难以采信。据此，一审依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十六条之规定，判决：驳回南通市十方置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币50元，由南通市十方置业有限公司负担。二审中当事人没有提供新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。通道、楼梯等应当认定为业主共有部分。行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人有权请求排除妨害。本案中，南通市十方置业有限公司已将房屋出售给袁亚维等人，不是上述法律规定所称“有利害关系的业主”或“权利人”。南通市十方置业有限公司主张其公司为业主缺乏事实依据，提出在成立业主委员会之前代行业主职能于法无据，一审法院驳回其公司关于恢复房屋使用性质和排除妨害的请求，并无不当。综上所述，南通市十方置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南通市十方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　钱泊霖审判员　　王吉美审判员　　吕　敏二〇一七年七月十八日书记员　　王邵君 更多数据：