（2017）豫01民终7029号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-16
案件名称
王福成、阎赟梦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王福成,阎赟梦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7029号上诉人（原审被告）：王福成，男，1953年2月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：王洁，女，1980年1月24日出生，汉族系王福成女儿。委托诉讼代理人：马霄，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎赟梦，女，1985年10月8日出生。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。上诉人王福成因与被上诉人阎赟梦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月25日开庭审理了本案。上诉人王福成及其委托诉讼代理人王洁、马霄，被上诉人阎赟梦的委托诉讼代理人胡方瑞到庭接受了询问。本案现已审理终结。王福成上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由阎赟梦承担。事实与理由：一审判决继续履行合同不当。1、合同约定，中介签字或盖章后生效，我手中的合同没有中介机构签字或盖章，合同无效；2、合同中的标的房屋，我购买时办理了抵押贷款，不具备买卖条件；3、房屋的承租人，提出侵害其“优先购买权”，不应继续履行；二、原审判决事实不清。1、中介虽没有签字、盖章，却收取阎赟梦定金5万元，因此，其损失应由中介支付；2、阎赟梦没有及时支付购房款，也有违约责任。按合同约定，其应在立契时，按银行审批金额，将首付款交付我，剩余房款由银行支付，阎赟梦支付的首付款不够。房屋评估价85.31万元，按规定，二手房首付最低30%，首付款应为25.593万元。阎赟梦支付的5万元定金未交付我，又包含中介费1.78万元，故其实际总支付了23.22万元，我实际收到20万元，其未足额支付房款。3、约定9月底解押，实际上我于9月18日通过中介转达解除合同的意愿并承诺赔偿，并未违约。4、按合同约定，我视为单方解除合同，只需双倍返还定金，无需过户。5我长期在外，对郑州房屋价格不了解，当时仅通过电话，接受中介的建议售价，合同价格与实际相关较大，中介隐瞒事实真相，我在受欺诈的情况下签订合同，请求撤销。6、因房屋抵押，按合同约定，应由阎赟梦负责解押。7、中介和阎赟梦对房屋价格有隐瞒，造成我与其签订的合同不是真实意思表示。8、合同应为无效合同。合同涉及抵押，银行是房屋债权人，解押后，才能网签过户，房屋目前不具备二手房交易条件。9、一审中，对我方提出的证据没有提及，仅根据合同判决。三、补充事实与理由如下：一审法院判决超出当事人诉请，一审阎赟梦诉请是1、协助过户，2、诉讼费用由我承担，法院判决继续履行合同，诉讼费由我承担。一审法院基本事实未查清，在一审法院审查的房屋买卖合同第16条规定合同的生效条件是三方签字或盖章之日，三方各一份，具有同等法律效力，事实上我持有的合同没有丙方的签章，不符合合同生效条件。合同第6条规定房屋解押事项由阎赟梦负责，而不是我，至今房屋未解押，本合同存在违约情形是阎赟梦。房屋解押款是21.4万元，而非20万元，显然阎赟梦违约在先。根据房屋买卖合同11条约定，视为单方解除合同，应双倍向乙方返还双倍定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金付给乙方，除非三方达成新的协议）本合同三方明确约定合同解除条件，同时该解除条件已成就，合同即使成立也应按照本条的约定解除而不应继续履行。综上，请求支持上诉请求。阎赟梦辩称：一、一审法院判决继续履行合同并无不当。1、王福成称房屋买卖合同无效的理由不能成立。首先，我手中的合同内容与其插足的合同内容一致，且有双方签字并摁有手印，合同系三方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效；其次，我通过中介公司购买王福成房屋，并按约履行义务，王福成对此事实予以认可。2、王福成称涉案房屋在银行办理有抵押手续，不具备买卖条件的理由不能成立。首先，该房屋具备买卖条件，我系郑州户口，名下无住房，具有购房资格；其次，王福成系房屋所有权人，具有处分权；再次，三方合同意思表示，合法有效；最后，王福成在本案中恶意不配合我办理解押手续，故意给房屋过户设置障碍，导致买卖合同履行迟延，其行为构成违约。依据合同法及合同的约定及公平原则，在我要求继续履行合同悟上，其应自行消除障碍继续履行；至于其采取何种手段解除抵押，是其合同义务。3、王福成上诉称承租人提出俦购买权的理由不能成立。系其为达到解除合同目的，设置障碍；其次，其所述房屋出租的情况不属实，庭审中，王福成辩称涉案房屋现在仍然由其实际居住，因此，根本不存在出租俦购买权的事实。二、原判事实清楚。1、王福成上诉称中介虽没有签字盖章却收取我5万元定金，我的损失由中介支付的理由不能成立。首先，合同合法有效，根据合同第三条的规定，我在签订合同时支付定金5万元，在办理过户手续前由中介保管。其次，王福成在上诉中把5万元定金说成中介费，根据合同第三条规定及中介出具的收据均能证明是定金而非中介费；再次，王福成在合同履行过程中，拒不履行义务，构成违约，即使我因此产生损失，也应由其承担。2、王福成上诉称我没有及时支付购房款，也有违约的理由不能成立。首先，根据合同第二条约定，涉案房屋的成交价为89万元；其次，根据合同第四条第2款约定及郑州市存量房买卖交易流程，其需要配合我到房管局办理网签手续，在此前，其必须将房屋解押，但王福成既没有对房屋进行解押，也没配合我办理网签合同。3、王福成上诉称合同签订后，与银行约定9月底解押，事实上其于9月18日通过中介转达解除合同的意愿并承诺赔偿，其未违约的理由不成立。其诉称前后矛盾，我积极履行合同义务，多次催促其配合办理解押手续及其他义务，但其一直推脱，但我从未收到其解除合同的通知。4、王福成上诉称认可解除合同的条件不能成立。我虽在买卖合同上签字，但并非认可合同解除的条件，合同第十一条第1款是违约金条款；其次，根据合同法原则，双方应全面履行合同义务，而不是单方随意解除合同。5、王福成上诉称要求撤销合同的理由不能成立。首先，其诉称违背常理；房屋为大额交易，是家庭的大事情，王福在出售时委托专业的中介，怎会不了解郑州市房屋市场行情。其次，涉案房屋成交价符合签订合同时的市场价，王福成在知悉合同内容前提下，签字并摁，不存在重大误解；再次，结合本案，王福成明显是在房屋价格上涨后，恶意违约，继续履行才体现合同公平原则，解除反而显失公平。6、王福成上诉称仅收到20万元解押款，而非购房款的理由不能成立。我给付其的20万元是解押款，借款协议第2条也约定，房屋过户时，乙方向甲方交还借款凭证，作为部分首付款。7、王福成上手我中介和我对房屋价格隐瞒，造成其意思表示不真实的理由不能成立。其在出售时已对同在段价格充分了解，根本不存在我们隐瞒的事实。8、王福成称合同系无效合同的理由不能成立。合同依法成立，对双方具有法律拘束力，双方应按约全面履行自己义务。我已履行相关付款义务，王福成应履行解押义务。9、王福成称一审对证据没有提及的理由不能成立。一审庭审笔录中双方提交的证据并陈述了证明目的及质证意见，一审据此作出判决并无不当。三、补充答辩如下：一审判决并未超过诉请，在一审时，我起诉时诉请为要求王福成继续履行合同即办理解押登记，配合我办理网签过户手续等，一审法院判决符合我诉讼请求，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。阎赟梦向一审法院起诉请求：1、王福成协助阎赟梦办理郑州市二七区嵩山北路45号1号楼1层102号房屋的土地使用权及房屋所有权过户登记手续；2、本案诉讼费由王福成承担。一审法院认定事实：诉讼中，王福成承认阎赟梦的诉讼主张所依据的其双方及河南至尊房屋中介有限公司签订了《房屋买卖合同》以及阎赟梦按合同约定支付定金5万元及向王福成支付20万元关款项的事实。王福成同时辩称：1、本案阎赟梦、王福成在房屋中介公司签订买卖合同的这套房子，是王福成为其唯一女儿准备的婚房，这其中有王福成夫妻二人的感情在里面。当时王福成要卖掉这套房子原因，是因为女儿想在北京工作发展，要在北京买房，但王福成夫妻二人拿不出来更多的钱帮助女儿，于是就想卖掉这套房子。但签订合同后才知道，至少要3、4个月后才能拿到钱。也就是王福成卖房的目的无法实现了，因此就不想卖了。阎赟梦、王福成双方是2016年8月14日签订的合同，合同签订后，王福成即不想卖房了。从庭审的质证的证据可以看出，王福成一直积极通过房屋中介公司的工作人员和阎赟梦进行协商解除合同，而阎赟梦的态度一直不积极。房屋中介公司工作人员2016年12月份还在催促阎赟梦，王福成已卖房子，尽快决定怎么办（接受违约赔偿或起诉）。王福成10月份书面通知房屋中介公司，要求阎赟梦提供银行帐号退还解押款，阎赟梦不予配合。2016年12月4日和9日，房屋中介公司的工作人员还给阎赟梦男友和阎赟梦联系，让其尽快决定。协商好的解除合同方案阎赟梦又反悔，而且自己的要求又一直不说，一直在进行拖延。2017年1月中旬，王福成才接到人民法院的电话，直至这时，王福成和房屋中介公司才知，阎赟梦在2016年的10月8日已向人民法院提起了诉讼，但一直到2016年底的历次协商解除合同中，阎赟梦始终没有告诉王福成和房屋中介公司其已起诉的事实，王福成至今也不知道这其中的原因是什么。2阎赟梦、王福成双方签订合同后，该合同基本上没有往下履行。存量房屋（也就是我们平常称的二手房屋）的买卖，首先该房屋要具备交易的条件，王福成的该套房屋现在还有银行贷款没有清偿完毕，还在抵押过程中，不具备进行存量房屋交易的条件。根据郑州市现行的房屋过户的程序规定，该房屋的在交易前，必须的先将银行抵押贷款还清，先解除银行的抵押；然后才能去房地产管理部门签订存量房屋买卖合同（也就是通常说的网签）；网签一段时间后再进行产权过户等。这些房屋交易的程序，本案中的阎赟梦、王福成之间均没有进行。因此，王福成不同意继续履行合同，应依法驳回阎赟梦要求房屋过户的诉讼请求。3、该房屋现在仍然由王福成实际居住，系名下唯一房产，而且因为王福成是外地户口，按照郑州市目前的限购政策已经失去再次购房的资格。纠纷产生以来，王福成一直积极和阎赟梦协商合同解除和违约赔偿事宜，是因为阎赟梦的出尔反尔和故意拖延才导致今天的诉讼。综上，王福成认为，阎赟梦、王福成之间在房屋中介公司签订的合同已不存在履行的可能性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，阎赟梦已按照合同约定履行了相关付款等义务。双方争议的焦点是，本案中的《房屋买卖合同》是否存在履行的可能性以及王福成不同意继续履行该合同的理由是否成立。经审理查明，本案中的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思的表示，是依法成立的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，也没有合同权利义务终止的事由出现，各方必须继续全面履行该合同所约定的义务。王福成不同意继续履行该合同的理由依法不能成立，故阎赟梦请求继续履行合同的请求，因有事实与法律依据，该院予以支持；王福成的辩解，因理由不能成立，该院则不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，一审法院判决：王福成于本判决生效之日起十日内继续履行其与阎赟梦及见证方河南至尊房屋中介有限公司所签订的编号为000354号《房屋买卖合同》；案件受理费12700元，由王福成负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，2016年8月14日，王福成作为卖方，阎赟梦作为买方，河南至尊房屋中介有限公司作为见证人所签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效，各方均应依约履行其权利义务。合同签订后，阎赟梦按合同约定缴纳购房定金及部分购房款，王福成未依约履行合同义务，构成违约，故阎赟梦要求其协助过户，有事实和合同依据。继续履行的范围包括当事人应履行的各项合同义务内容。阎赟梦一审诉讼请求为，要求王福成协助办理讼争房屋过户登记手续，根据本案实际情况，一审法院判令王福成继续履行其与阎赟梦所签订的房屋买卖合同，并不会使人产生歧义。王福成系完全民事行为能力人，其称因长期在外，对房屋价格不了解，合同显失公平，请求撤销的上诉主张，不符合通常情理，亦无相关证据予以证明，本院对此不予采信。综上，王福成的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12700元，由上诉人王福成负担。本判决为终审判决。审判长 赵玉章审判员 苟 珊审判员 申付来二〇一七年七月十八日书记员 焦 航 来自：