（2017）苏0281民初7039号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-19
案件名称
7039朱剑庆与江苏美泉物业管理有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱剑庆,江苏美泉物业管理有限公司
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十六条，第三十八条第一款
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初7039号原告：朱剑庆，男，1993年4月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：朱云卫，男，1971年3月18日生，住江阴市，系朱剑庆父亲。委托诉讼代理人：王祥政，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：江苏美泉物业管理有限公司，住所地江阴市长江路218号1905室。法定代表人：钱雪强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。原告朱剑庆与被告江苏美泉物业管理有限公司（以下简称美泉公司）恢复原状纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告朱剑庆及诉讼代理人朱云卫、王祥政，被告美泉公司诉讼代理人何静忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱剑庆向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告美泉公司归还空调外机两台，并恢复空调外机安装原状。2、判令美泉公司赔偿因拆装空调外机所产生的损失。3、美泉公司承担本案诉讼费用。审理中，朱剑庆变更诉讼请求，放弃要求美泉公司赔偿因拆装空调外机所产生损失的诉讼请求。事实与理由：2011年11月10日，朱剑庆购买了江阴市万家富公寓商住楼9单元702室的房屋，并装修安装空调。2017年4月19日，被告美泉公司在朱剑庆上班期间不知情的情况下，擅自违法拆除并侵占朱剑庆已安装好的两台空调外机。根据原告向建筑设计部门的咨询，本案所涉两楼之间平台的功能一是建筑风格的需要，二是为解决住户装修安装空调的需要，故朱剑庆在两楼之间的平台上安装空调，并不属于���止范围之列，没有侵犯第三人的相邻权，也没有侵犯公共利益，小区内的其他业主也在相同的位置安装空调。美泉公司这种故意私自拆除他人并侵占他人财产的行为，严重违背物业管理者基本职责，侵害了业主的合法权益。在与美泉公司协商未果的情况下，诉请法院依法裁判。被告美泉公司辩称，1、拆除业主朱剑庆的空调外机是事实，但并不是侵占，而是临时保管，美泉公司在拆除后及时通知了朱剑庆，要求其至物业管理办公室领取。2、在建筑开发商及美泉公司交付的房屋，预留了固定的空调外机安装位置，朱剑庆为扩大阳台，拆除空调外机的位置，导致该空调外机不能在原位置安装，违反了物业协议的约定，将设备安装在了通风采光的位置。3、由于朱剑庆没有经过该幢楼房三分之二以上业主的同意，且违反了物业管理条例的禁止性规定安装空调，故美泉公司及时与城管及社区进行沟通后进行了拆除。故请求法院在判决时，考虑社会效果及法律效果。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年11月10日，原告朱剑庆与江阴市夏港房地产开发公司签订了商品房买卖合同，朱剑庆购买了该公司建造的万家富公寓商住楼9单元702号房。2016年10月15日朱剑庆父亲朱云卫代表朱剑庆与被告美泉公司（原名称江阴市好管家物业管理有限公司）签订了《前期物业服务协议》、领取了《业主临时管理规约》，该规约第十四条规定，业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并做好噪音及冷凝水、化霜的处理。朱云卫在美泉公司提供的格式承诺���上作为承诺人签名，承诺书载明如下内容：本人为万家富9幢702室（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细详读建设单位制定的“业主临时管理规约”。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约。三、本人同意承担违反本临时管理规约的行为相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让或出租该物业时取得物业的本临时管理规约承认书并送交建设单或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。朱云卫还在安装空调承诺书上签字，该承诺书载明在空调机安装过程中遵守物业服务有关规定，同时做到按设计的空调预留位购买空调，对室外安装质量、安全负全部责任，室外机安装做���严格按设计预留位置安放，不占用邻里位置，不影响美观等。在上述相关文件签署后，朱云卫于2016年10月16日领取房屋的钥匙、门禁卡、电梯卡、车位钥匙、车位卡等及其他相关材料，并向美泉公司提出装修申请。2017年2月25日，朱剑庆向江阴市长虹空调电器有限公司购买了价值27300元的空调并进行了安装，其中两台空调室外机安装在两楼之间的连接平台上。在安装过程中，美泉公司于3月8日认为朱剑庆安装空调违反规定，要求其整改或拆除。但朱剑庆未予理涉。2017年4月18日，美泉公司在朱剑庆及家人不在场的情况下，派人拆除了朱剑庆的两台空调外机，并在702室门上贴上了通知，称：“由于9-702室空调外机违章安装，没有安装在物业指定的地点，该楼的业主联名上诉，社会、物业、市公安局多次协商调解，业主不听劝告，一直未整改，政府部门责令物业对9-702业主��调外机强行拆除，拆除费用均有业主自己承担，现两个空调外机在物业服务中心，如有异议请来物业解决。”同年4月24日，朱剑庆授权北京市盈科（无锡）律师事务所向美泉公司发出律师函，指出美泉公司在朱剑庆不知情的情况下，私自违法强制拆除并侵占朱剑庆已安装的两台空调外机，严重侵害业主朱剑庆的权益，要求美泉公司在接函后2天内返还两台空调外机，并恢复安装原状，赔偿因拆除所产生的一切费用及损失。事后，双方进行了多次协商，但未达成一致意见。再查明，因有业主向美泉公司反映朱剑庆安装空调外机问题，美泉公司向城管部门反映，城管部门经查看后回复称不影响外观。另查明，在万家富公寓小区内有业主在相同的区域安装空调外机。本案争议的焦点美泉公司是否有权实施强制拆除朱剑庆的空调外机行为。本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。美泉公司作为开发公司指定的前期物业管理单位，在万家富公寓商住楼小区业主大会未成立前，其职责是根据前期物业服务协议及业主临时管理规约的规定，对所涉房屋及配套设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。其权利本质属于业主的授予，并通过双方的合约确定权利义务关系。其次，强制性措施是由国家权力机关依法赋予法定机关或授权有关机关依照法定程序和法律规定行使或实施。美泉公司作为物业服务企业，无权行使强制性措施��美泉公司称其在与城管及社区进行沟通后拆除了朱剑庆的空调，但根据法庭调查，美泉公司自认其向城管反映后，城管部门认为朱剑庆安装的空调并不影响市容。美泉公司以两楼之间平台不能安装空调为由，擅自拆除业主朱剑庆空调的行为，超越了物业管理公司的职责范围，该行为不仅侵犯了朱剑庆的权利，而且损害法律的严肃性。第三，虽然朱云卫代表朱剑庆签署《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，但均对朱剑庆具有约束力。朱剑庆也承诺严格按设计预留位置安装空调。但朱剑庆能否在两楼之间的平台上安装空调，美泉公司无权作出评判，更无权利拆除。美泉公司向朱剑庆发出通知称政府部门责令物业对9-702业主空调外机强行拆除，无证据证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。美泉公司拆除并占有朱剑庆的空调外机，侵犯了朱剑庆的物权，朱剑庆有权要求美泉公司返还财产并恢复原状。故朱剑庆的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十八条之规定，判决如下：被告江苏美泉物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱剑庆空调外机两台并恢复安装的原状。案件受理费100元，减半收取50元，由被告美泉公司负担。此款原告朱剑庆已预交，美泉公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付朱剑庆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 邓云二〇一七年七月十八日书记员 相娟 来源：百度搜索“”