（2017）粤0606民初7598号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-24
案件名称
佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司与苏蓓物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司,苏蓓
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初7598号原告：佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道东乐路11号新德业商务中心4楼。法定代表人：苏景维。委托诉讼代理人：何梓欣，广东科顺律师事务所律师。被告：苏蓓，女，1972年6月26日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐新市区，原告佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司与被告苏蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，由审判员梁逵适用小额诉讼程序于2017年7月14日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人何梓欣,被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费及定额公共水电分摊费用共9454元及违约金（违约金从2015年1月11日起按照日千分之一计算至上述费用付清之日止，暂计算至2017年5月10日为4166.38元）；2.被告向原告支付律师代理费2862元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月21日，原、被告签订了《顺德区前期物业服务协议书》，约定了缴费标准、缴费日期、违约责任等。被告是海悦新城38座301号物业的业主，2010年12月8日完成收楼。被告从2015年1月1日开始欠费，经原告多次催要，但被告均没有支付。被告辩称，一、原告起诉被告欠费一事，事出有因。被告与丈夫均在广州生活，因工作繁忙，极少回家。2015年年底回家偶然发现二楼住户在自家平台上搭建了一大型玻璃遮阳棚，造成了巨大安全隐患及卫生环境恶化。后向原告了解得知，二楼业主安装前曾想了解被告的联系方式以便于事前沟通，原告出于做好业主信息保密工作拒绝提供。但事前事中，原告未向被告通报此事。被告得知事情原委后，要求原告立即纠正其失职引起的恶劣后果，并明确表示，在此问题解决前暂不缴纳物业服务费。考虑到事情的严重性，被告多次投诉，甚至投诉到原告的总部。原告一直未拒绝出面解决此问题并对被告关于物业服务费的意见未提出反对意见，双方已达成一致意见，被告所做的就是等待原告纠错。在此过程中，原告存在两处严重错误和一处失误：1.未尽到小区物业的管理义务。按照物业合同第一条第4项的规定，原告未及时制止二楼业主损人利己且存在严重安全隐患的行为。2.未尽到服务义务。作为服务机构，应及时将与业主的相关重要信息传达，做好业主的服务工作。若是原告在拒绝向二楼业主提供被告的联系方式后及时知会被告，以便双方及时、直接与二楼业主沟通制止其行为，违建物也不会堂而皇之地搭建起来。若原告避免前述两项任其一项错误，则其后的一切根本无从发生。3.原告的失误之处在于既然通过做工作解决了问题，就应当及时通知被告，一方面解决被告作为受害者之严重困扰，另一方面也可以因阻却事由消除而尽快收取物业服务费。而原告此时再度保持了沉默。4.被告在此过程中，作为一名受害者且不在顺德，根本无时间、精力为此事寻求法律救济，而原告作为该侵权事件的始作俑者，且其本身又具有依法制止违反物业管理制度的行为的职责，被告以此要求原告，一方面在一定程度上是履行不安抗辩权，另一方面是无奈、也是最合理、最效率的方式。二、在得知原告出面，问题得以解决后，被告马上履行了付费义务。被告查看现场核实遮阳棚已拆除后，于2017年4月22日将9500元存入被告的扣费账户，并注明“海悦新城38座301业主苏小姐住宅物业费”。考虑到银行转账的时滞，被告于4月23日致电原告，告知已交费，并特意告知若有问题随时与被告联系。此后，被告未收到原告任何联系电话。直至6月初收到法院电话及应诉材料后，被告打印了存折记录，显示5月初，因有线电视等扣划了120.9元，该账户余额为9394.60元。因原告于5月上旬按照2015年、2016年及2017年1月-6月扣划9450元，余额不足造成了扣款失败，遂起诉被告。在此过程中，原告存在三点错误：1.虽然合同规定物业服务费按季缴纳，缴费时间为每季度首月的10日前，但在实际操作中，物业服务费都是事后缴纳的。被告自2011年入住该小区后都是每年年终一次性缴纳当年物业服务费。被告在广州、乌鲁木齐居住的小区亦是同样做法。虽然被告的初衷是要缴纳至今年6月底共计9450元的费用，由于被告意料之外的其它扣款造成了不足以支付至今年第二季度的物业服务费，但账户余额足以缴纳至第一季度的物业服务费。被告不是恶意为之，是原告的内部工作人员失职，部门之间信息不对称，存在巨大管理漏洞。毕竟被告在转账的次日已电话告知原告，正常逻辑下不存在因扣款不成功就默认被告未缴的情形。2.在被告明确告知履行了付款义务而原告扣费失败后，原告从未与被告联系却直接起诉的做法有悖常理，其诡异在此不再赘述。3.法院应诉材料显示，原告曾于2016年7月委托律师事务所向被告发出律师函，投递记录显示该邮件退回。此事被告也是收到起诉书后首次得知，原告在操作此事时未确保被告以可得而知的方式获知律师函一事，此时，原告再次与被告失联了。三、本案始终，被告不存在恶意欠缴，原因如下：被告有稳定的工作和收入，完全具有支付能力。被告征信记录良好，从无不良记录。被告有缴纳意愿。2012年，被告家和7楼业主家共同发生被入室盗窃案件，这有原告安保及硬件设施方面的缺陷，原告后来补加了防盗栏，被告亦表示谅解，在7楼业主联系被告欲共同以拒缴物业服务费为维权手段时，被告未参与，仍及时缴纳了当年的物业服务费。在被告得知相邻问题解决后，被告不但缴纳了2015年、2016年的物业服务费，但缴纳了2017年部分物业服务费，这与被告之前在年底才缴纳的情形不同，更凸显了被告的诚意。综上，原告不作为、不当作为、恶意作为、混乱的管理及盛气凌人的傲慢造成了今天的局面，被告在此过程中一直以隐忍、宽容的态度应对原告加诸在被告家庭的种种困扰，积极解决，有理、有礼、有节。综上，请法院驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据5，证实了确曾邮寄律师函给被告，但被告没有收到的事实，本院予以采信。原告提供的证据8，是原始记录并有二楼业主的签名，可以证实处理过程，本院予以采信；但这仅是处理过程中的一些情况记载，不能证实玻璃棚的具体搭建、拆除时间，也不能证实被告第一次投诉时间。被告提供的证据1、2，原告亦承认是事实，本院予以采信；但到底是谁违约，是本案的认定问题。本院查明：被告是佛山市顺德区大良街道新桂中路海悦新城38座301号房产的业主，2010年12月8日完成收楼。2011年11月21日，原、被告签订了《顺德区前期物业服务协议书》一份，约定：原告对海悦新城提供物业管理服务；物业服务费由被告按其房产总建筑面积交纳，具体标准为每平方米1.4元/月，被告房屋的总建筑面积为196.96平方米，即被告每月应缴纳的物业服务费为276元；被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否，均按建筑面积计算，每月每户定额缴交0.2元/平方米的公共水电分摊费；被告应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费及公共水电分摊费，费用按季度交纳，以后每次缴交费用的时间为每季首月的10号前；如被告不按约定交纳费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金；原告为追讨所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财保费、执行费等）由被告承担。被告一家长期在外地工作、生活。被告自2011年起，都是每年年底将该年度的物业服务费一次性支付。被告声称在2015年年底回顺德时，发现二楼业主在阳台上搭建了玻璃遮阳棚，要求原告解决未果的情况下，以拒交物业服务费的方式维权。2015年6月、2015年12月、2016年11月，原告均有在海悦新城38座301号房产门口张贴催缴通知单，催促被告交纳物业服务费。2016年7月，原告向被告的房产地址（海悦新城38座301号）邮寄了律师函，但被告不在指定地址，故未能收到邮件。根据原告的《业户家访单》记录，原告于2016年4月1日将被告投诉一事向二楼业主作了转达沟通，记载了二楼业主同意在其与被告沟通无果的情况下，同意拆除遮阳棚的内容。由于沟通无果，二楼业主终于在2016年年底将遮阳棚拆除。被告于2017年的年初获知并现场核实后，于2017年4月22日将9500元存进扣费账户（其打算缴纳计算至2017年第二季度的物业服务费共9450元），并于第二天打电话通知原告其已缴费至扣费账户。但被告存款后，其账户于2017年4月22日被划扣电费5.34元、于4月25日被划扣小额账户管理费9.04元、于2017年5月4日被划扣有线电视费78元，余额只有9417.62元，故当原告于2017年5月上旬去申请扣费9450元时，因余款不足，扣费不成功。此后原告未再联系被告，而是委托律师于2017年5月19日提起本案诉讼。原告已向律师事务所支付了律师代理费1500元（原告称是前期费用）。本院认为，原、被告之间的《顺德区前期物业服务协议书》合法有效，应受法律保护。在原告按约履行了物业管理服务的义务后，被告应按约履行向原告交纳物业服务费及其他相关费用的义务。原告认为被告的欠费金额为9454元，但其扣费单显示应扣费金额为9450元，根据其收费金额核算，双方是将小数点后面的尾数采取四舍五入的方式取整，这就与原告申请扣费金额9450元吻合，故本院采纳被告的意见，认定本案中被告应缴费金额为9450元。关于合同履行过程中谁违约的争议。被告声称以往均是每年年底交纳当年全部物业服务费，原告并无提出异议。但是，合同约定被告应于每季度的首月的10号前缴纳当季度物业服务费，被告无证据证实双方已协商一致变更了合同约定，原告之前不追究被告违约责任，是原告处分自己的权利，故被告此抗辩理由不成立。被告认为原告在提供物业服务过程中不作为、不当作为。对于相邻关系的纷争，原告没有执法权，不能自行强制拆除二楼业主私自搭建的遮阳棚。从原告的工作记录看，原告在收到投诉后已与二楼业主沟通，二楼业主亦在其后拆除了遮阳棚，原告已履行了合同义务。至于被告所称的二楼业主在搭建遮阳棚前欲了解被告的电话，在原告以信息保密为由拒绝了二楼业主后，未将此事及时反馈给被告的陈述，由于被告无证据证实，故不予认定。被告在原告为其解决遮阳棚拆除事宜后，亦是主动存款至扣费账户并打电话告知原告，可见其没有拖欠物业服务费的主观恶意，只是采取了其认为对自己最有效、最简便的维权方式而已。鉴于涉案纠纷事出有因，本院对涉案违约金的诉求不予支持；但应当指出，被告以后应按合同约定的时间履行交纳物业服务费的义务。关于律师代理费的承担，除了考虑合同约定、被告欠原告物业服务费的事实外，还要考虑本案起因。被告于2017年4月22日将9500元存进扣费账户并主动打电话联系原告，让原告去扣费。被告清楚知道该扣费账户还需扣除有线电视费等杂费，被告应保证其扣费账户余额足以支付尚欠的物业服务费。但是，被告存款进银行账户后，被扣收了其他杂费，导致原告5月上旬去扣费时，因账户余额不足，扣费不成功，被告对此存在过错。根据银行提供的清单，原告只知道账户上余额不足，但到底有多少余额，银行没有提供给原告，故原告不可能知道可以扣收大部分欠费，原告有理由认为被告没有兑现承诺。被告又认为原告在扣费不成功后，没有打电话告知被告，让被告及时处理，而是直接委托律师起诉。对此，被告声称已在电话中告知原告若有问题随时与其联系的说法，无证据证实，不予采纳。被告没有保证其扣费账户余额足以扣费过错在先，如果要求原告在扣费不成功后必须再打电话向被告催收则是对原告的服务水平要求过于苛求，只能说原告在催收过程中未能做到尽善尽美而已。综合考虑本案案情，本院酌定被告应承担律师代理费1000元，对原告其余律师费请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏蓓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费及定额公共水电分摊费合共9450元；二、被告苏蓓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司支付律师代理费1000元；三、驳回原告佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为106.03元（原告已预交），由原告佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担26.03元，被告苏蓓负担80元（被告应在支付上述款项时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 梁 逵二〇一七年七月十八日书记员 柯洁静