（2017）川0322民初1193号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-30
案件名称
陈恩尧与罗俊义农村建房施工合同纠纷一审民事判决书
法院
富顺县人民法院
所属地区
富顺县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈恩尧,罗俊义
案由
农村建房施工合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第一条，第二条
全文
四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0322民初1193号原告：陈恩尧，男，1965年5月29日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：涂爱国，四川顺安律师事务所律师。被告：罗俊义，男，1982年8月10日出生，汉族，住四川省富顺县。原告陈恩尧与被告罗俊义农村建房施工合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈恩尧及其委托诉讼代理人涂爱国、被告罗俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈恩尧向本院提出诉讼请求：判令被告偿还建房款99387.50元；支付违约金20000元；承担逾期付款违约金17505元（按合同约定交款20万，2014年2月16日交款止至2017年4月28日共计1167天，按每日万分之三计算）；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月8日，原、被告双方签订了委托建房合同，合同约定：由原告为被告建房91平方米（合同约定按房管部门核定的面积为准，不动产权证面积为88.75㎡），建房造价255710元。签订合同时付10000元，余款在原告交土地使用证及房产证时被告一次性付清。合同签订后，被告于2012年5月8日付代建款60000元，2012年8月23日付40000元，2013年1月27日付10000元，2014年2月16日付40000元，合计交款150000元。原告依合同约定于2012年12月30日将代建房屋交被告使用，交付房屋后，原告积极办理房产证和土地使用证，并于2017年3月14日办妥房产证和土地使用权证并交付被告。原告催讨建房余款99387.50元，被告以种种无关理由推脱，拒不付款。被告罗俊义辩称，与原告的合同约定内容属实，但自己在签订合同时即对价格提出了疑问；下水道排污管堵塞，楼上装修粪便漏在被告厨房原告未解决；被告总计付款150000元给原告，剩余建房款不应支付，要么退房，要么按住房价格计算。本院经审理认定事实如下：2011年2月23日，富顺县发展和改革局向富顺县XX镇XX村民委员会发放企业投资项目备案通知书，对XX村民委员会申请的2011年富顺县XX镇XX村农民集中建房某某点及配套设施建设项目进行备案。2011年3月18日，富顺县XX镇人民政府向富顺县新村建设领导组办公室提交《关于报送2011年新村建设示范点建设方案的报告》，将XX镇XX村等纳入新村建设示范点，其中XX村新村建设位于A、B组。2011年6月6日，富顺县XX镇XX村XX组作为委托方、四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为受托方签订《用地补偿协议》，原告陈恩尧在该协议上身份为受托方委托代理人，双方就XX镇XX村农民集中居住区建设用地约定“由受托方向委托方支付土地置换金25500元/亩，土地置换金总金额约84.15万元，受托方于本协议签字之日须一次性付清……”XX村XX组部分村民代表在该协议上签名。2011年7月30日，富顺县XX镇XX村民委员会作为委托方、四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为受托方签订《在XX村XX组进行农民集中居住区建设的协议》，原告陈恩尧在该协议上身份为受托方委托代理人，协议约定“委托建设的规划范围为富顺县XX镇XX村农民集中居住区建设规划，总占地面积约40亩；委托代建的房屋性质属农民自建用房，包干建设费用；委托方委托受托方代理人按单价包干的方式与各代建房业主签订委托建房协议，其房屋价格为实际成本加适当利润组成；由XX村村、组对房屋质量进行监督，竣工后其质量认证由相关职能部门完成，质量符合国家验收标准后方可办理房产手续……”2011年8月10日，四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为甲方、原告陈恩尧作为乙方签订《工程项目目标管理责任书》，约定“甲方承建的XX镇XX村XX集中居住区、XX镇XX村集中居住区工程，委派陈恩尧同志负责该项目经营管理。甲方同意乙方按XX镇XX村农民集中居住区工程管理费包干肆万元，XX镇XX村农民集中居住区工程管理费包干壹万元，合计伍万元。2011年12月30日前交叁万元，剩余款在2012年6月30日完清。为更好地把好工程质量关和民工工资，在开工前乙方应按工程造价的3%向甲方交纳工程质量保证金和民工工资保证金。（建设单位每转来一次工程款，甲方按当次款的3%暂扣做为质保金和民工工资保证金）工程竣工验收后，若无任何质量安全问题和民工工资问题的，一次性退还该保证金……”2012年5月8日，被告罗俊义作为委托代建房业主（甲方）、原告陈恩尧作为受委托代建方（乙方）签订《委托建房合同》，该合同约定“所建房屋位于XX镇XX村农民集中居住区第X栋X号，杂物用房建筑面积约91平方米；单价为每平方米2810元，金额255710元整；面积测算依据以竣工图为依据，按房管部门核定的面积为准，其建房金额按实际面积结算；签订合同付100000元，2013年1月底付10000元，余款在交付房产证、土地使用证时一次性付清；乙方应当在2012年12月30日前，将符合新型农民社区建房要求的房屋交付甲方使用；房屋产权证、土地使用证（集体土地使用证）由乙方统一办理，其费用由乙方负责；保修范围、保修期限和保修责任等按建筑法相关规定的最低期限保修。在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应当履行保修义务。因不可抗或非乙方原因造成的损坏，乙方不承担责任，但可协助维修，维修费用由甲方承担；甲方如未按合同规定的时间付建房款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期款万分之三的违约金，合同继续履行；此协议请XX村村民委员会监证、监督协议履行情况，若一方违约，违约方付守约方违约金贰万元……”富顺县XX镇XX村民委员会作为监证单位在该协议上加盖公章。2012年5月8日、2012年8月23日、2013年1月27日、2014年2月16日被告分别向原告支付建房款60000元、40000元、10000元、40000元，共计150000元。2012年6月30日，XX镇XX村第XX农业社向原告出具《富顺县XX镇XX村居民点房屋交付使用书》，载明XX镇XX村居民点C号楼、D号楼、E号楼于2012年6月30日前已完成了房屋土建、附属工程、水电气的安装，具备使用条件，现正式交付与XX镇XX村XX组。2013年2月7日，自贡市人民政府批复同意富顺县人民政府将XX镇XX村X组部分农用地转为建设用地。2016年12月2日富顺县城乡规划建设和住房保障局及富顺县XX镇人民政府就XX镇XX村X组周其洋等181户位于XX镇XX村X组（某某）的农民集中建房发放《乡村建设规划许可证》，批准建设规模75100㎡。2017年3月14日，富顺县国土资源局以川（2017）富顺县不动产权第XXXX号不动产权证对被告罗俊义的房屋及土地权利进行确认，该不动产权证列明：权利人罗俊义，坐落富顺县XX镇XX村XX组C栋X楼X号等2处，权利类型宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质批准拨用/自建房，用途农村宅基地/非成套住宅，分摊土地使用权面积25.31㎡/房屋建筑面积88.75㎡。该不动产权证现在原告陈恩尧手中。2017年5月10日，四川省自贡市龙城建设工程有限公司出具说明“富顺县XX镇XX村农民集中居住区建设工程是陈恩尧用我公司名义投资建设，我公司与XX镇XX村民委员会同意陈恩尧直接与农户签订《委托建房合同》，所有建设资金垫资均是陈恩尧负责，因此建房农户应支付的建设工程尾款，全部由陈恩尧收取，与我公司无关。”本院认为，本案涉及的争议房屋位于XX镇XX村X组农民集中居住区，被告属XX镇XX村X组村民，虽然该项目涉及的用地、规划等部分手续在原、被告双方签订《委托建房合同》后获得批准，但截至法庭辩论终结时，原告提交的有关该项目的文件能够证实该建设项目系以部分农用地转化进行建房，已经获得相关职能部门的批准，与该项目有关的建设、发包等程序均应按法律规定和审批程序进行。富顺县XX镇XX村民委员会作为该建设项目的申请和组织者、四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为该建设项目的承建方，在双方就该项目签订委托建设合同的同时又允许原告陈恩尧分别与各代建房业主签订委托代建合同，由原告陈恩尧实际上就该项目实施建设行为，原告陈恩尧为XX镇XX村X组农民集中居住区建设的实际施工人，因其系不具有建筑资质的个人，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）款的规定，其与被告罗俊义签订的《委托建房合同》应属无效合同，故双方关于违约条款的约定无效，原告陈恩尧要求被告罗俊义支付违约金20000元和按合同约定承担逾期付款违约金17505元的诉讼请求本院不予支持；被告罗俊义提交的案外人潘生华等领取青苗费的领条，属于占用土地的补偿问题，与本案的审理范围无关，本院不予认可；被告辩称下水道排污管存在问题未向本院提交证据，被告亦未就是否属于房屋质量问题向本院提起反诉，对其该项主张本院不予认可，被告可另行主张权利；原告已于2012年6月30日将房屋交付XX镇XX村XX组并已将房屋钥匙交付被告使用，也为被告办理了不动产权证，虽然双方签订的《委托建房合同》无效，但根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，原告作为实际施工人有权参照合同约定向被告主张欠付工程款，被告主张合同约定价格偏高未向本院提供事实或法律上的依据，扣除被告已支付的150000元，对原告主张被告支付欠款99387.50元的主张，本院予以支持，被告支付欠款的同时原告亦应当向其交付不动产权证。依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项、第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗俊义在本判决生效之日起10日内支付原告陈恩尧99387.50元；二、驳回原告陈恩尧的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1519元，由原告陈恩尧负担377元，被告罗俊义负担1142元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 司小丽二〇一七年七月十八日书记员 梁冬晴 关注微信公众号“”