（2017）陕0113民初9102号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-17
案件名称
寇某某与西安佑利置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
寇某某,西安佑利置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9102号原告：寇某某，男，1990年7月28日出生，汉族。被告：西安佑利置业有限公司。法定代表人：陈荣华，该公司董事长。委托代理人：卫艺娜，该公司员工。原告寇某某与被告西安佑利置业有限公司（以下简称佑利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告寇某某、被告佑利公司委托代理人卫艺娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇某某诉称，原、被告、于2013年7月18日签订商品房认购协议书，约定原告订购被告开发的紫翰庭院项目商品房一套（房号为8-3001）。认购协议书约定原告缴纳113305元诚意认购定金后，在项目开盘后签订正式商品房预售合同。同时该协议约定，该项目最晚于2013年10月31日前开盘。但是，时隔十个月之久被告仍未能按照协议约定履行义务。原告在此期间曾多次督促被告签订正式的商品房预售合同，但是均遭到被告搪塞。直至起诉之日，被告仍不能给原告合理的解释。故原告现维护其合法权益诉至法院，请求1、确认原告被告之间签订的认购协议书无效，并返还定金共计人民币129677元（其中定金本金113305元、损失16372元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告西安佑利置业有限公司辩称，同意确认该合同无效，该协议归于无效之后依据《合同法》之规定，本协议自始无效，关于违约金的约定也没有任何效力，不存在支付违约金，如原告有实际损失应当按照实际损失数额赔偿，故请求法院驳回违约金的诉请。经审理查明：2013年7月18日，原告寇某某（曾用名：寇飞彪）（买受人；乙方）与被告佑利公司（出卖人；甲方）签订了《紫翰庭院项目认购协议书》（以下简称认购协议），协议约定：乙方认购甲方开发的位于西安市××区××北街的紫翰庭院8号楼3001号房屋，建筑面积为69.3平方米。销售单价为5450元/平方米，总价款为377685元。乙方已向甲方支付诚意认购定金人民币113305.5元，并于开盘后15日内向甲方支付剩余房款264379.5元，同时签订《商品房买卖合同》，甲乙双方同意按揭付款。认购协议书还约定：1、签订本协议后，紫翰庭院项目开盘前（建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证五证齐全），若乙方提出退房要求，必须在紫翰庭院项目正式开盘后15日内办理退房手续，甲方承诺紫翰庭院项目正式开盘时间不超过2013年10月31日，如超过此时间，乙方有权要求退房，若乙方据此退房，则甲方无条件退还乙方交纳的诚意认购金。2、乙方按甲方通知的签约时间签订《商品房买卖合同》，如乙方接到甲方通知后，超过15日未签约，视为乙方自动放弃购买权利，甲方有权出售房屋，并退还乙方交纳的诚意认购定金。合同签订当日，原告按照合同约定支付了认购定金113305元。2013年12月13日，被告向原告出具承诺：一、2014年3月15日前工程动工，如果工期延期，业主可以申请退房，我们会在10个工作日内为业主无条件办理退款事宜，并按银行利息从业主签订协议之日起至退款日按业主已缴纳的首付款补偿业主的损失。二、2014年9月15日前项目开盘，如果开盘延期，业主可以申请退房，我们会在10个工作日内为业主无条件办理退款事宜，并按业主已缴纳的首付款从业主签订协议之日起至退款日每天万分之一补偿业主的损失。原告按照上述承诺主张其损失。被告至今未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，且涉案项目现处于停工状态。原、被告至今未签订正式的《商品房买卖合同》。以上事实，有认购协议、收款收据、庭审笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:原、被告签订的《紫翰庭院项目认购协议书》系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房买卖合同。原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的，而被告至今尚未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的欲购买标的物不具有特定的物理属性，违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。因被告明知未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，还与原告签订《紫翰庭院项目认购协议书》，故造成上述认购书无效的主要责任在于被告，其应返还原告缴纳的购房款113305元。关于原告主张损失一节，被告承诺实际是对双方协议书中开盘时间的变更，也应当属于协议书的一部分，故该承诺亦应当无效。但被告长期占用原告资金，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的认购协议无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、依法确认原告寇某某（曾用名寇飞彪）与被告西安佑利置业有限公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》无效。二、被告西安佑利置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告寇某某人民币113305元及利息（以113305元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的60%为准计算自2013年7月18日至实际给付之日止）。三、驳回原告寇某某（曾用名：寇飞彪）其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2894元，减半后1447元，由原告寇某某承担147元，由被告西安佑利置业有限公司承担1300元。由于原告已全部预交，被告西安佑利置业有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 秦冰二〇一七年七月十八日书 记 员 吴敏打印：相丽华校对：吴敏2017年月日送达 更多数据：