（2017）桂7102民初245号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-22
案件名称
张思君与钟勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张思君,钟勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初245号原告(反诉被告)：张思君，男，1986年3月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：何静，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟勇，男，1968年10月1日出生，汉族，住陆川县。委托诉讼代理人：邹云，广西典圣律师事务所律师。原告（反诉被告）张思君与被告（反诉原告）钟勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，被告钟勇在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告张思君及其委托诉讼代理人何静，被告钟勇的委托诉讼代理人邹云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张思君向本院提出诉讼请求：1.钟勇退还张思君保证金1万元及利息（利息从2016年11月14日起计算至钟勇履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；2.钟勇返还张思君进场费5万元及利息（利息从2016年11月14日起计算至钟勇履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；3.钟勇赔偿张思君律师费2000元；4.本案受理费、保全费由钟勇承担。事实和理由：张思君、钟勇于2014年10月23日签订《房地产租赁合同》，约定钟勇将南宁市青秀区新民路3号永嘉大厦一层116、117号商铺（以下简称116、117号铺）出租给张思君使用，租期为五年，从2014年11月1日至2019年10月31日；保证金为2.3万元；进场费5万元；发生纠纷无法解决的，双方同意向116、117号铺所属城区人民法院提起诉讼。张思君于2014年10月23日向钟勇支付保证金1万元；于2014年11月4日向钟勇支付进场费5万元，并按期支付租金。2014年10月23日，钟勇出具《声明》，同意张思君将116、117号铺转租做合法经营。2014年11月10日，张思君将116、117号铺转租给中国联合网络通信有限公司南宁市分公司（以下简称联通南宁分公司）。2016年11月14日，张思君、联通南宁分公司、钟勇三方签署《房屋租赁合同补充协议》，约定将张思君、联通南宁分公司签订的租赁合同（编号为《CU12-4502-2014-004472》，以下简称72号合同）的租赁主体出租方变更为钟勇承接。同日，钟勇向原告出具《收据》收走72号合同的原件，并向张思君出具《承诺书》，承诺向张思君支付8万元的补偿。然，钟勇出具承诺后，拒不向张思君支付补偿金且不退还保证金、进场费。为维护自身合法权利，张思君诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）钟勇答辩并提出反诉请求：1.张思君向钟勇支付2015年度和2016年度逾期交付租金的违约金152409元；2.反诉费用由张思君承担。事实与理由：钟勇（甲方）与张思君（乙方）2014年10月23日签订了《房地产租赁合同》，将116、117号铺出租给张思君，该合同中明确约定：租期5年，自2014年11月1日至2019年10月31日；月租金2.3万元，租金在租期内每两年递增5%；张思君需在2014年11月1日前交付（补足）保证金2.3万元和支付进场费5万元；保证金在乙方结算清租金及其他费用按期迁出后，甲方即将保证金无息退回，如乙方违约即甲方有权没收或从违约金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由乙方另行支付；进场费没有约定退给乙方。租金自2014年11月20日起算，租金按季度（三个月）提前10天支付到钟勇指定账户，乙方向该指定账户缴纳足额租金视为履约；如逾期交付租金，每逾期一天，乙方须按当日租金的双倍支付违约金，乙方拖欠租金、管理费和违约金的甲方有权从保证金中直接扣除，乙方须在甲方扣除七日内补足保证金并缴纳剩余欠款，否则甲方有权解除合同，并向乙方继续追索至清偿为止。上述合同签订后，钟勇已依约履行了交付房屋等所有合同义务，但张思君却没有切实履行该合同的支付义务，屡屡违约：1.第一合同年度第三季度的租金应在2015年5月10日前足额缴纳，但张思君至2015年5月15日才陆续付清，共逾期5天，按约定张思君应向钟勇支付逾期交付租金的违约金756元/日×2×5日=7560元；2.第一合同年度第四季度的租金应在2015年8月10日前足额缴纳，但张思君至2015年10月1日才陆续付清，共逾期51天，按约定张思君应向钟勇支付违约金756元/日×2×51日=77112元；3.第二合同年度的租金，按照双方2015年10月28日签订的《房地产租赁合同补充协议》的约定，2014年10月23日签订的《房地产租赁合同》的租金改为按年结算并在每年的11月15日前以银行转账到指定账户，但第二合同年度的年租金张思君却拖延至2016年9月才陆续付清，共逾期280天，按约定张思君要向钟勇支付逾期交付租金的违约金756元/日×2×280日=423360元；以上1、2、3项，张思君合计应向钟勇支付逾期交付租金的违约金508032元，现钟勇愿酌情予按508032元的30%诉请张思君支付逾期交付租金的违约金152409元。钟勇有鉴于张思君屡屡违约，从未能按照2014年10月23日的《房地产租赁合同》和2015年10月28日签订的《房地产租赁合同补充协议》的约定切实履行支付租金义务，要求张思君支付租金、违约金，否则将解除合同收回房屋，同时也将有关张思君违约和钟勇拟将合同解除、收回房屋的情况告知了联通南宁分公司。张思君为此撮合让钟勇直接与联通南宁分公司对接，张思君、联通南宁分公司、钟勇三方就72号合同于2016年11月14日签订了编号为CU12-4502-2014-004472-2的《房屋租赁合同补充协议》（以下简称72-2号协议），约定72号合同中甲方张思君的合同权利义务，自72-2协议签字盖章生效后即由钟勇承接和承担。钟勇遂提出反诉，请求驳回原告诉讼请求，并支持钟勇的反诉请求。原告(反诉被告)张思君对反诉辩称：1.根据张思君和钟勇签订的补充协议及承诺书都可以看出，钟勇放弃了向张思君主张违约金的权利；2.双方合同中约定的违约金计算标准过高，应按中国人民银行活期存款利率支付，由于张思君多向钟勇支付了8036元的租金，故张思君不应再向钟勇支付违约金。本院经审理认定事实如下：钟勇（出租方，甲方）、张思君（承租方，乙方）于2014年10月23日签订《房地产租赁合同》，约定钟勇将116、117号铺出租给张思君，租期为五年，从2014年11月1日至2019年10月31日；月租金为2.3万元，按季度支付，在每季度前10天以现金或转账方式支付；签订合同当日，张思君须向钟勇支付保证金1万元，合同解除或者终止的，张思君在结清租金及其他费用按期迁出后，钟勇将保证金无息退回，如张思君违约，钟勇有权没收或从保证金中扣除张思君应付的违约金及其他款项。合同第八条约定，张思君逾期交付租金，每逾期一日须按当日租金的双倍支付给钟勇作为违约金。合同还约定，2014年11月1日张思君向钟勇支付进场费5万元。合同签订当日张思君按合同约定向钟勇支付了1万元的保证金，2014年11月4日张思君向钟勇支付了5万元进场费。合同签订当日，钟勇还出具了一份《声明》，该声明内容主要为钟勇将116、117号铺出租给张思君，同意张思君在租赁期限内对铺面进行转租。2014年11月10日，张思君与联通南宁分公司签订72号合同，约定张思君将116、117号铺出租给联通南宁分公司使用，租期自2014年11月1日起至2019年10月31日止。2015年12月28日，张思君、钟勇签订了一份《房地产租赁合同补充协议》，约定鉴于双方在116、117号铺租赁合同实施过程中，张思君未能按时交付租金，现交付租金按年结算，张思君应在每年的11月15日前以银行转账方式交付租金，双方在该补充协议上签字确认。2016年11月14日，经张思君、联通南宁分公司、钟勇协商，三方签署了72-2号协议，该协议约定三方对72号合同作出补充：1.租赁主体变更，原出租方由钟勇承接；2.租金收款方变更：原合同租金转由钟勇收款，签署本协议后联通南宁分公司将今后116、117号铺的租金直接支付给钟勇，张思君不再承担与钟勇、联通南宁分公司任何关于该铺面的经济与法律责任。同日，钟勇出具一张《承诺书》给张思君，承诺在签订72-2号协议后收到116、117号铺的租金二日内向张思君支付8万元。72-2号协议签订后，张思君已将116、117号铺2014年10月23日至2016年11月14日的租金全部足额支付给了钟勇。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房产证》、《房地产租赁合同》、收条、转账凭证、《声明》、72号合同、《房地产租赁合同补充协议》、72-2号协议、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，钟勇与张思君签订《房地产租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人应按合同约定的内容履行各自的义务。张思君、钟勇、联通南宁分公司于2016年11月14日签订了72-2号协议，约定原由张思君向钟勇租赁后又转租给联通南宁分公司的116、117号铺，由联通南宁分公司直接支付租金给钟勇，即张思君、钟勇已达成终止履行《房地产租赁合同》的合意，由钟勇与联通南宁分公司直接形成租赁合同关系。张思君、钟勇的租赁合同关系已合意解除。72-2号协议也系各方当事人的真实意思表示，各方当事人也应恪守。根据72-2号协议的约定，“张思君不再承担与钟勇、联通南宁分公司任何关于该铺面的经济与法律责任”；又根据同日钟勇向张思君出具的《承诺书》，承诺在签订72-2号协议后收到116、117号铺的租金二日内向张思君支付8万元，可以确认张思君、钟勇已就原租赁合同进行了结算，确认了双方的权利义务，故张思君再依据原租赁合同向钟勇主张退还押金、进场费、要求支付违约金，钟勇依据原租赁合同向张思君主张违约金都已无事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。双方合同中并没有关于律师费负担的约定，故张思君要求钟勇承担律师费的诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)张思君的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）钟勇的反诉请求。本诉案件受理费1366元，减半收取计683元（张思君已预交），由张思君负担；反诉案件受理费1674元（钟勇已预交），由钟勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员 蓝丹丹二〇一七年七月十八日书记员 韦春迪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”