（2017）京01民终5075号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-07-28
案件名称
张金钢与北京美墅管物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张金钢,北京美墅管物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终5075号上诉人（原审被告）:张金钢，男，1965年4月4日出生。被上诉人（原审原告）:北京美墅管物业管理有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路20号院9栋1层116。法定代表人：王双英，总经理。委托诉讼代理人：冯红红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。上诉人张金钢因与被上诉人北京美墅管物业管理有限公司（以下简称美墅管物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，因无新事实，不开庭审理了本案。上诉人张金钢，被上诉人美墅管物业之委托诉讼代理人冯红红、李景山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金钢上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、物业公司未尽到管理服务责任和义务，对小区四至范围内二分之一的地面面积疏于管理，侵害我的合法权益，一审认定物业公司没有严重违反物业合同有失公正。2.物业公司违反合同约定，且未经行政部门许可加收公共区域照明费，一审以双方达成和解为由判定我支付有失公平。美墅管物业辩称，同意一审判决，不同意张金钢的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。我方对小区管理到位，公共照明费是实际发生的合情合理的费用，对方是实际享受到的，应当交纳。张金钢向一审法院起诉请求：1、判令美墅管物业退还我2006年至2015年已交物业服务费16300元中的6000元；2、美墅管物业支付我违约金48.9元；3、美墅管物业退还收取我的其他费用300元且加倍共600元；4、诉讼费由美墅管物业承担。一审法院认定事实：张金钢系北京市石景山区X小区X号楼X单元X室业主。2005年12月21日，北京伟恩房地产开发有限公司与美墅管物业签订了X小区商住楼前期物业服务合同（以下简称前期物业合同），约定由美墅管物业提供前期物业管理服务事宜。合同期限满前一个月，业主大会尚未成立的，合同顺延至业主大会成立止。该合同第二条为：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件二）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、市政污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；4、车辆停放管理；6、协助管理公共秩序；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”第三条为：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：与业主协商的特约服务”；第二十七条：“除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按千分之三的标准向甲方、业主支付违约金。”第二十九条：“乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。”张金钢入住后，自行缴纳了2006年至2009年期间的物业费。2013年，张金钢未按期缴纳物业费，美墅管物业将其诉至法院，诉讼请求为：“：1、判决被告张金钢支付原告物业费98.22平方米×1.47元/平方米.月×12月×3年（2010年、2011年、2012年度），共计5197.8元；2、被告支付拖欠款的滞纳金493.79元；3、公共区域照明电费50元/户×3年（10-12年度），共计150元；4、诉讼费由被告承担。”经调解，法院出具（2013）石民初字第2913号民事调解书，原、被告双方达成如下调解协议：“张金钢于二○一三年六月二十一日前给付北京美墅管物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一二年十二月三十一日的物业管理费共计五千零五十元；二、案件受理费二十五元，由北京美墅管物业管理有限公司负担；三、双方无其他争议。”后张金钢如期履行了付款义务。2016年，美墅管物业再次以物业服务合同纠纷为由将张金钢诉至法院，诉讼请求为：“支付2013、2014、2015年度物业费5197.8元；2、支付拖欠款的滞纳金241.7元；3、公共区域照明费50元×3年（2013年-2015年）150元。”后经法院调解，张金钢同意缴纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费和照明费5150元，并于次日实际缴纳相应费用后美墅馆物业申请撤诉。庭审中，张金钢表明其要求美墅管物业退还2006年至2015年已交物业服务费16300元中的6000元，该6000元系大概计算的数额。支付违约金48.9元，依据前期物业合同第二十七条，按照16300元×千分之三计算。要求退还其他费用300元且加倍共600元，为依照前期物业合同第二十九条，美墅管物业按照商用标准收取，故属于擅自提高物业服务费用标准，故应加倍退还。上述事实，有调解书、起诉书、庭审笔录、收据、X小区商住楼前期物业服务合同、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：张金钢起诉立案的日期为2017年2月16日，其未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故法院对美墅管物业主张2010年前的物业服务关系已过诉讼时效的抗辩理由，法院予以采信。张金钢提供的证据不能证明美墅管物业在2010至2015年度存在严重违反前期物业合同，物业服务不达标对其正常生活造成实质性影响及相关损失，且双方该期间的物业费和公共区域照明费系在法院主持下达成的和解，美墅管物业亦对张金钢应缴费用及滞纳金均有所减免，张金钢也实际履行了付款内容，故对张金钢要求退还2006年至2015年已交物业服务费16300元中的6000元、支付违约金48.9元、退还收取的其他费用且加倍共600元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张金钢全部诉讼请求。本院二审期间，美墅管物业提供《物业管理委托合同》一份，证明该合同是原始依据，依据合同第二十条收取公共照明费，《前期物业合同》是该合同的补充协议。张金钢不认可《物业管理委托合同》的合法性，认为其属于无效合同，亦不认可属于补充协议的证明目的。本院认为，《物业管理委托合同》第二十条第9款规定：“甲方负责协调、处理本合同生效前所有遗留问题：（2）与业主协调收取公共区域楼道照明费”，而该合同甲方为建设单位北京伟恩房地产开发有限公司，因此本条款与本案事实缺乏直接关联。此外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有一、二审审理期间陈述、《物业管理委托合同》在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、张金钢主张退还2010年至2015年部分物业费和违约金是否合理；二、张金钢要求退还公共照明费理由是否成立。本院分述如下：一、关于张金钢主张退还部分物业费和违约金是否合理。首先，2010年至2015年度物业费双方曾诉至法院，但就2010年以前的物业费，未出现过诉讼时效中止、中断的情形，故张金钢对2010年以前的物业费主张返还的请求，已经超过2年诉讼时效，一审法院对美墅管物业该项抗辩予以支持的认定无误。其次，就2010年至2015年度物业费问题，双方曾在法院主持下先后进行过调解，亦分别达成调解协议和美墅管物业撤诉的结果，应当视为张金钢对该段时间内物业服务关系中的权利进行了妥善处分，在无证据证明有影响其作出相关决定的因素的情况下，张金钢起诉要求返还于法无据。且本次诉讼中，张金钢以物业服务不达标为由主张返还物业费，但并未举证证明美墅管物业服务严重违反合同约定，鉴于小区目前尚处于正常运行，张金钢应当承担举证不能的不利后果。故其主张美墅管物业返还部分物业费6000元及支付违约金的上诉请求，本院不予支持。二、张金钢要求退还公共照明费理由是否成立。庭审中双方陈述：“美墅管物业：‘这个（《前期物业合同》）是在石景山法院撤诉案件时就有，对方已经见过这个合同了，并且已经缴纳了这个费用’。张金钢:‘7月26日当庭给我的，虽然缴纳了费用是我在之后回家翻看的……’，因此，应当视为张金钢已经知悉合同内容，在谈话笔录中，张金钢又明确表示交纳物业费和照明费，现其以回家后翻看合同才知没有公共照明费为由要求返还该笔费用，理由不能成立。故，对张金钢上诉认为公共照明费应当双倍返还的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张金钢的上诉请求和理由，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张金钢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 伟审 判 员 白 云审 判 员 王国庆二〇一七年七月十八日法官助理 任可娜书 记 员 赵倬希 更多数据：