（2017）辽06民终1183号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-30
案件名称
宽甸天都商厦有限公司与宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司及王丽贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宽甸天都商厦有限公司,宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司,王丽贤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终1183号上诉人（原审被告）：宽甸天都商厦有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇南门东街中段。法定代表人：刘宏伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇南关街道**组。法定代表人：郭桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：任伟，男，1958年5月2日出生，住宽甸满族自治县宽甸镇。被上诉人（原审原告）：王丽贤，女，1952年5月25日出生，住宽甸满族自治县宽甸镇。委托诉讼代理人：宋士君，辽宁永冠律师事务所律师。上诉人宽甸天都商厦有限公司（以下简称天都商厦）与上诉人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宏大建筑公司）及被上诉人王丽贤房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省宽甸满族自治县人民法院于2017年6月16日作出（2017）辽0624民初31号民事判决书。上诉人天都商厦及宏大建筑公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人天都商厦的法定代表人刘宏伟及委托诉讼代理人王泰俊，上诉人宏大建筑公司的法定代表人郭桂兰及委托诉讼代理人任伟，被上诉人王丽贤及其委托诉讼代理人宋士君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天都商厦上诉请求:撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：一、宏大建筑公司不是涉案房屋的权利人，已经将涉案房屋作为资本投资到宽甸满族自治县宏大房地产开发公司(以下简称宏大房地产公司），其无权与任何人签订房屋租赁协议，因此宏大建筑公司与被上诉人王丽贤签订的租赁协议是无效的。本案遗漏涉案房屋权利人丹东鑫阳房地产开发有限公司（以下简称鑫阳房地产公司），程序违法。二、一审法院作出的（2015）宽民一初字第04151号民事判决书没有生效，不能作为裁判依据。故该判决认定《补充协议》系复印件不予采信的理由不能作为本案认定事实的证据，不应当予以采纳。三、《补充协议》约定租赁期限至2021年12月31日，其中租赁面积包括本案涉案房屋。该《补充协议》内容真实。原件被宏大房地产公司法定代表人郭桂兰撕毁。上诉人还提供仲裁笔录来证明《补充协议》的真实性。故该《补充协议》应当作为证据予以采信。王丽贤辩称，原审法院判决天都商厦履行相应义务事实清楚，证据确凿，应当予以维持。宏大建筑公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。宏大建筑公司上诉请求改判由天都商厦负担一审案件受理费6830元。其上诉理由为：宏大建筑公司在一审中认可了王丽贤的诉讼请求，所以宏大建筑公司并不是败诉方，故诉讼费用依法不应由宏大建筑公司负担，而应当由天都商厦负担。天都商厦辩称，原审法院判令宏大建筑公司负担诉讼费用是正确的，且针对诉讼费用是不能单独提起上诉的。王丽贤辩称，宏大建筑公司上诉请求应当予以支持。王丽贤是基于其与宏大建筑公司在人民法院执行过程中达成的房屋租赁合同不能履行提起诉讼，宏大建筑公司在一审中同意王丽贤的诉讼请求，宏大建筑公司并不存在败诉的事实，故不应当承担诉讼费用。王丽贤向一审法院起诉请求：判令天都商厦倒出房屋，交付原告。一审法院认定事实：2016年11月29日，原告与被告宏大建筑公司签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：“甲方宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（被告），乙方王丽贤（原告）、刘汉生。一、甲方确认欠乙方的款项至今未还。二、甲方同意将座落在宽甸天都商厦一楼的西东7轴-6轴向西2米处、F轴-D轴(指其中的锅炉房)二楼的西东3轴-5轴、K轴-K轴向南3.9米处；西东2轴向东3.5米处-3轴、北南K轴-D轴4米处；西东9轴4米处-10轴、南北C轴-F轴；西东9轴-9轴向东4米处、南北E轴3.8米处-F轴；西东10轴向东1.75米处-11轴外1.8米处、北南C轴-B轴外1.8米处；西东6轴-7轴、南北G轴-H轴的房屋的20年的经营权给乙方经营管理，经营收入归乙方所有，以此抵顶甲方所欠乙方的全部债务。三、乙方经营的起止时间自2016年11月30日起至2036年11月30日至。四、在乙方经营管理期间，如果遇到经营管理的房屋转让、出售等情况，乙方同意退出经营，甲方赔偿乙方的所有损失及欠款。”2005年10月15日，被告宏大建筑公司（甲方）、宏大房地产公司（甲方）与丹东安达电梯厂（乙方）签订了一份《“春天购物中心”租赁协议》，约定：“一、甲方同意将春天购物中心的可经营面积21910.40㎡，和其他配套设施，租赁给乙方经营。......二、租赁经营时间拟拾年，第一轮为五年，时间从2005年12月1日至2010年12月1日止，按本协议执行。后五年在同等条件拥有优先经营租赁权，租赁标的视经营情况另定。......五、乙方应承担的费用：1、乙方每年向甲方交纳经营租赁费九十万元，用于甲方偿还银行贷款利息。”2005年12月9日，被告宏大建筑公司（甲方）与刘宏伟（乙方）签订了一份《“春天购物中心”租赁经营协议书》，约定：“甲乙双方协商同意春天购物中心租赁给乙方经营，达成具体协议如下：一、租赁面积：春天购物中心二、三层面积20600㎡，有争议部分8000余㎡。为此甲方出租给乙方的实际面积为11369㎡（不含有争议部分）。......二、经营时间五年。从2005年12月1日至2010年11月31日......四、乙方代表甲方向银行支付部分利息，金额第一年10万元，以后每两年递增10万元......”2005年12月25日，被告宏大建筑公司（甲方）、宽甸宏大房地产公司（甲方）与被告天都商厦（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：“鉴于丹东市中级人民法院于2005年12月20日发布公告称：将宽甸春天购物中心1-3层21689平方米的房屋面积查封和抵押给丹东市工商银行，依据合同法的有关规定，为切实履行甲乙双方于2005年10月15日所签订的春天购物中心租赁协议和调整甲乙双方于2005年12月9日所签订的春天购物中心租赁协议书相关条款。并与丹东市工商银行沟通商洽，丹东工商银行原则上允许天都商厦实施经营中院业已查封和抵押的全部面积。故经甲乙双方商定，立此补充协议，以便双方履行。具体条款如下：一、租赁经营面积确定为22074.4平方米，其中经营卖场为21689平方米，办公室为385.4平方米。二、租赁经营期限为拾伍年（15年），即自2006年1月1日至2021年12月31日止，其履行期分三个阶段，每一阶段时限为五年。三、租金调整为：第一阶段为50万元，即每年10万元；第二阶段为75万元，即每年15万元；第三阶段为100万元，即每年为20万元。履行期合计租金为225万元。四、其它条款按原订两份协议不变，如原订两份协议与本补充协议有抵触，则按本补充协议为准，予以履行之。如在执行中有争议或发生纠纷，由丹东仲裁委员会予以裁决。五、2005年10月15日及2005年12月9日协议书权利、义务由本补充协议乙方承受，乙方成立前刘宏伟及丹东安达电梯厂在原协议的签章乙方予以认可。”原告庭审中提供了一份2007年11月2日的《备忘录》，该备忘录中记载参加人员为刘宏伟、宫希利、郭桂兰以及案外人王振武、蔡德良，内容为：“承包方与发包方为保证天都商厦正常经营，排除不正常干扰，保护双方的合法权益使商厦资产尽快盘活，共同合作发展企业启动新的开发建设项目，并作如下会议备忘。一、发包方与承包方仍按2005年10月15日达成的《春天购物中心经营承包协议》执行。2005年12月25日达成的补充协议、2007年9月23日关于终止协议的通知，只限于承包方与发包方确认双方协议有效，抵抗王丽贤索要经营权专项诉讼使用。不起其他法律效力。......五、承包方在承包期内不得影响发包方用于天都商厦资产抵押贷款或整体、分割出售。以上条款备忘不得违约，如违约经丹东仲裁委员会裁决。”被告天都商厦认可该《备忘录》第二页是真实的，对该份《备忘录》第一页的真实性以及记载的内容不予认可，但未向法庭提供其应持有的该份协议的原件。2011年12月20日，被告宏大建筑公司出具了情况说明：“今有天都商厦给付王丽贤、刘汉生租金执行款捌拾伍万元。此款待我公司与天都商厦刘宏伟结算承包金时一并结算。特此说明。”2016年1月24日，宽甸法院作出（2015）宽民一初字第04151号民事判决书，该判决认为“被告（天都商厦）庭审中向法庭出示的2005年12月25日签订的《补充协议》仅为复印件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供证据原件或原物，原告提供的《补充协议》不符合证据要件的法定形式，且原告对此不予认可，被告天都商厦现有证据不足以证明其与宽甸宏大建筑公司租赁关系的存续......”案涉房屋现由被告天都商厦占有使用。一审法院认为，原告王丽贤与被告宏大建筑公司于2016年11月29日签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。关于被告天都商厦与被告宏大建筑公司于2005年10月15日、12月9日、12月25日签订的租赁协议及补充协议，其中2005年10月15日签订的“春天购物中心”租赁协议及2005年12月9日签订的“春天购物中心”租赁经营协议，履行期限早已届满。关于2005年12月25日签订的补充协议约定的租赁期限为15年，即自2006年1月1日至2021年12月31日止。庭审中被告天都商厦认可现在是按该份协议履行，但原告及被告宏大建筑公司对此协议不予认可。关于2005年12月25日签订的补充协议，人民法院生效判决对补充协议均认为持有该协议的当事人未提供原件，不符合证据规则，而不予采纳。本案中被告天都商厦提交的此证据仍为复印件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物，原告提供的《补充协议》不符合证据要件的法定形式，且原告对此不予认可，被告天都商厦现有证据不足以证明其与被告宏大建筑公司租赁关系的存续，故对此证据本院不予采信。由于被告天都商厦目前还在占有使用案涉房屋，其行为未被依法撤销，应视为被告天都商厦与被告宏大建筑公司实际还在履行房屋租赁协议，该租赁行为应视为不定期租赁，出租人有权随时解除租赁合同。由于原告与被告宏大建筑公司于2016年11月29日签订了租赁合同，表明被告宏大建筑公司与被告天都商厦不再履行房屋租赁合同。故原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决：被告宽甸天都商厦有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将座落于宽甸满族自治县宽甸镇天都商厦一楼的西东7轴-6轴向西2米处、F轴-D轴(指其中的锅炉房)二楼的西东3轴-5轴、K轴-K轴向南3.9米处；西东2轴向东3.5米处-3轴、北南K轴-D轴4米处；西东9轴4米处-10轴、南北C轴-F轴；西东9轴-9轴向东4米处、南北E轴3.8米处-F轴；西东10轴向东1.75米处-11轴外1.8米处、北南C轴-B轴外1.8米处；西东6轴-7轴、南北G轴-H轴的案涉房屋倒出并交付原告王丽贤使用。案件受理费13660元，由被告宽甸天都商厦有限公司负担6830元，宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司负担6830元。本院二审期间，上诉人天都商厦提供两份证据：证据一、（2003）丹民保字第19号民事裁定书、（2003）丹执字第283号民事裁定书、资产评估报告、宽甸满族自治县房地产管理处在建工程抵押申请登记审批表复印件，证明天都商厦所租赁的原房屋被中级人民法院和宽甸房地产管理处作为宏大房地产公司的房产被执行，办理抵押登记。证据二、宽甸满族自治县公安局撤销案件决定书，证明宏大建筑公司与被上诉人所称的天都商厦法定代表人诈骗的事实不存在。王丽贤的质证意见为：证据一均为复印件，故对真实性不予认可，该组证据指向案外人王晓峰，且房屋的位置和相应的房号与涉案房屋无关，故不能证明涉案房屋为宏大房地产公司所有，也不能证明本案遗漏鑫阳公司。对证据二的真实性没有异议，但是该组证据不能证明其想证明的问题。宏大建筑公司是否被诈骗与王丽贤无关，但天都商厦与宏大建筑公司之前协议是恶意串通。宏大建筑公司的质证意见为，天都商厦在一审中未提供证据，故在二审时举证，违法了最高人民法院关于举证的规定。宏大建筑公司与宏大房地产公司在工商登记上是两个独立的法人单位，涉案房屋的所有权人是宏大建筑公司，与宏大房地产公司无关。且天都商厦提供的均为复印件，宏大建筑公司对此不予认可。对于证据二与本案无关，且宏大建筑公司保留向天都商厦继续追究责任的权利。本院的认证意见为，天都商厦提供的第一组证据均为复印件，来源不明，且王丽贤与宏大建筑公司对该组证据均持有异议，故本院不予确认。证据二与本案争议的事实不具有关联性，故本院不予采信。王丽贤提供如下证据:证据一、商品房预售许可证，证明预售许可证包含涉案房屋，宏大建筑公司是实际权利人。证据二、公司设立登记文书，证明宏大建筑公司企业名称变更过程。天都商厦的质证意见为，对真实性没有异议，该许可证应该转为鑫阳公司，宏大建筑公司成为股东将房产入股到宏大房地产公司。对证据二名称变更过程没有异议。宏大建筑公司对王丽贤提供的证据没有异议。本院的认证意见为，鉴于各方当事人对王丽贤提供的证据的真实性均无异议，本院予以认定。本院对于双方当事人在一审时提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：宏大建筑公司与王丽贤签订的房屋租赁协议是否有效的问题。王丽贤与宏大建筑公司基于宽甸满族自治县人民法院（2013）宽民一初字第00163号民事判决确认的内容在执行过程中，双方签订租赁协议用以抵顶债务。天都商厦认为宏大建筑公司不是涉案房屋的权利人，无权签订租赁协议。对于宏大建筑公司是否是涉案房屋的权利人，应从以下方面予以认定：首先，涉案商品房预售许可证上载明售房单位为宏大建筑公司，能够认定宏大建筑公司具有处分涉案房屋的资格，应当是涉案房屋的权利人。其次，2005年10月15日宏大建筑公司、宏大房地产公司作为甲方与作为乙方的天都商厦法定代表人刘宏伟签订经营承包协议；2005年12月9日签订的租赁经营协议书及同日签订的补充说明均是宏大建筑公司作为甲方与刘宏伟签订，对于各方存有争议的2005年12月25日的补充协议也是宏大建筑公司、宏大房地产开发公司作为甲方与天都商厦签订。天都商厦亦认可向宏大建筑公司交纳租金的事实。由此可以认定天都商厦在承租涉案房屋的过程中对于宏大建筑公司对涉案房屋享有权利的事实是知晓的。另外，王丽贤基于其对宏大建筑公司的债权而引发的数起诉讼中，人民法院作出的判决均认定涉案房屋系宏大建筑公司开发建筑，并将涉案部分房屋作为宏大建筑公司的资产予以执行。宽甸法院作出（2014）宽民执字第00329-5号执行裁定书对双方达成的房屋租赁协议予以确认，并作为执行终结的依据。上述事实能认定宏大建筑公司作为涉案房屋的权利人与王丽贤签订的租赁协议合法有效。故天都商厦提出宏大建筑公司无权签订租赁协议并应当追加鑫阳公司参加诉讼的主张不能成立。天都商厦与宏大建筑公司、宏大房地产公司于2005年12月25日签订的补充协议的效力问题。天都商厦主张承租涉案房屋是基于其与宏大建筑公司、宏大房地产公司于2005年12月25日签订的补充协议为依据。由于天都商厦在几次诉讼中均没有提供补充协议的原件，故王丽贤、宏大建筑公司对补充协议的真实性不予认可。从现有证据来看，补充协议曾在2007年11月2日刘宏伟、宫希利、郭桂兰签订的备忘录中提到，明确补充协议“只限于承包方与发包方确认双方协议有效，抵抗王丽贤索要经营权专项诉讼使用。不起其它事宜法律效力”。后在宽甸满族自治县市场监督管理局对天都商厦作出行政处罚决定时认定补充协议是双方串通而形成的，并以此作为处罚的依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。天都商厦认可双方曾签订过备忘录，但对备忘录第一页的内容不予认可，却不能提供证据证明第一页的内容系伪造，对此应当承担举证不能的后果。据此认定备忘录的内容真实，各方签订补充协议的目的就是为了规避王丽贤的债权实现。故无论补充协议是否真实存在，都不能证明天都商厦与宏大建筑公司是基于补充协议的约定而建立租赁关系。三、一审案件受理费负担是否合理的问题。《诉讼费用交纳办法》第四十三条规定，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。宏大建筑公司单独以诉讼费负担问题向本院提起上诉，依据上述规定，本院对其提出的上诉请求不予审理。在二审诉讼程序中，无论当事人是否就诉讼费用负担提出异议，人民法院都应当依职权主动审查原审判决关于诉讼费用的负担分配是否合理，如果认为原审判决确定的负担比例不当的，应当予以调整。《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案中，原审法院判决天都商厦承担腾倒涉案房屋的义务，宏大建筑公司不是判决确认的义务承担方，故诉讼费用应当由天都商厦负担，而原审法院在分配诉讼费用负担时，决定宏大建筑公司负担部分诉讼费用不妥，本院对此进行审查并予以调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13660元、二审案件受理费13660元，均由上诉人宽甸天都商厦有限公司负担。宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司交纳二审案件受理费140元，予以退回。本判决为终审判决。审判长 姜淑晶审判员 张 策审判员 关 爽二〇一七年七月十八日书记员 王秀文 搜索“”