（2017）沪01民终4115号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李峰诉吴婀筱房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李峰,周江亚,吴婀筱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4115号上诉人（原审被告）：李峰，男，1979年11月18日生，汉族，（户籍地上海市长宁区）现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：周江亚，女，1979年9月19日生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥东区，现住上海市浦东新区。两位上诉人共同委托诉讼代理人:陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。两位上诉人的共同委托诉讼代理人:吴晴霞，上海市律和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴婀筱，女，1981年11月17日生，汉族，（户籍地浙江省景宁畲族自治县）现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付佳，上海盛沃律师事务所律师。上诉人李峰、周江亚与被上诉人吴婀筱因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初77561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李峰、周江亚及其共同委托诉讼代理人陈太贵、吴晴霞、被上诉人吴婀筱的委托诉讼代理人付佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李峰、周江亚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人并无购房资格，却未在合同约定的网签期限（2016年9月15日）前确定真正的购房人并与上诉人重新签约，故被上诉人才是违约方；因被上诉人迟迟不明确实际购房人，上诉人为了避免扩大损失，才将房屋卖给案外人；上诉人与案外人约定的房屋价格为人民币200万元（以下币种均为人民币），比本案讼争双方约定的价格低100万元，这是由于上诉人当时急需资金；李峰未在讼争双方的《居间协议》和《买卖合同》上签字，周江亚无权擅自处分登记在李峰名下的房产，事后李峰也未对周江亚的签约予以追认，故周江亚系无权代理，本案中只需由周江亚依照“签约承诺”条款向被上诉人承担定金责任，无需承担违约金；即便上诉人应承担违约金，一审判决的违约金数额偏高，一审未尽释明义务，没有询问上诉人是否要求调整违约金，属于程序违法。被上诉人吴婀筱辩称，被上诉人购房是供自己的家庭居住，因此在合同约定的网签期限前及时出售了家庭原有住房并完成了过户变更手续，满足了购房条件；两位上诉人系夫妻关系，且周江亚在签约时确认李峰同意售房，故即便周江亚未获得李峰的授权，也构成表见代理，双方签订的协议和合同均合法有效；上诉人擅自提出解约，又在被上诉人催告继续履约后将涉案房屋出售给案外人，显属违约，根据合同约定，被上诉人有权要求上诉人支付违约金；综上，一审判决正确，二审应予维持。吴婀筱向一审法院起诉，请求判令：1、解除吴婀筱与李峰、周江亚就上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订的《买卖合同》；2、李峰、周江亚返还吴婀筱已支付的购房定金10万元；3、李峰、周江亚承担违约金60万元。一审法院认定事实：李峰、周江亚系夫妻关系，系争房屋原登记在李峰名下。2016年8月11日，讼争双方在上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）的居间下签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“《居间协议》”）、《房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）。《居间协议》约定：系争房屋成交价为300万元；签署《买卖合同》的当日，买受方应支付出售方定金10万元；双方均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《买卖合同》无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的1.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任，本条款独立发生法律效力。同日，双方又签订了《买卖合同》，明确：系争房屋的权利人为李峰，有渤海银行的抵押金额100万元。《买卖合同》还约定：系争房屋的成交价为300万元；为办理交易过户手续之需，双方应于本合同签订后33天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（即示范合同）；买受方应于签订示范合同后的当日向出售方支付首期房价款95万元（含已经支付的定金），出售人应将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由出售人自筹；买受方通过贷款方式支付第二期房价款205万元，买受方应于示范合同签订的当日向银行申请贷款，办理相关手续；出售人应当积极配合并提供所需材料，若买受方的贷款申请未在过户前获得足额批准，买受方应当在过户当日以现金形式向出售人补足；贷款的放款时间以银行为准，但买受方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；双方应于2016年10月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由买受方承担。该《买卖合同》还约定：在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，买受方可以增加、减少或变更本合同中的“买受方”，本合同项下的权利义务由增加、减少或变更后的“买受方”概括承受；买受方支付的定金系担保本次交易的履行，若出售方违约不出售系争房屋，则应双方倍返还定金；若买受方违约不购买系争房屋，则已支付的定金由出售方没收；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。同日，吴婀筱与居间方签署佣金确认书，明确本次交易完成，吴婀筱须向XX公司支付佣金3万元。2016年8月11日、14日，吴婀筱分两次各向周江亚支付5万元，合计10万元的定金，并由周江亚出具收款收据予以确认。2016年8月16日，吴婀筱向XX公司支付居间服务费1万元。2016年9月15日，周江亚向吴婀筱发出《关于解除合同的函》，指出：“基于目前双方现状，《居间协议》和《买卖合同》已经无法履行，现致函与你，立即与你解除此合同。”2016年9月22日，吴婀筱向李峰、周江亚发出《催告函》，称：“根据《居间协议》、《买卖合同》，双方应当于2015年9月15日之前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。现在该期限已届满，贵方仍未与我方签署，并一再要求解除合同。现郑重催告贵方，于2016年9月25日前按约定的条款签署示范文本合同，否则将视为你方根本违约，我方将追究你方的违约责任，并要求赔偿相应损失。”一审法院另查明，2016年9月24日，李峰与案外人赵某1、赵某2、王某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给案外人赵某1、赵某2、王某，并于2016年10月21日完成了系争房屋的产权变更登记。一审法院再查明，2016年8月10日，吴婀筱及其丈夫韦某将其名下位于与系争房屋同一小区的上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室房屋（建筑面积89.63平方米）以120万元的价格出售给了案外人金某、周某，并于2016年8月28日办理了该房屋的产权变更登记手续。一审法院认为：双方就系争房屋签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。虽然双方间没有签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，但《买卖合同》中已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付日期、价款支付期限和方式、原有户口的迁出、税费承担等房屋买卖的基本要件均作出了约定，故双方之间成立了有效的房屋买卖合同关系。但李峰、周江亚方在未与吴婀筱磋商达成一致意见的情况下，将系争房屋于2016年9月24日出售给案外人并随即办理房屋产权变更登记，致房屋买卖合同实际上已经无法继续履行，现吴婀筱主张解除合同，法院予以准许。本案的争议焦点在于致房屋买卖合同无法履行的责任在何方，即双方谁构成合同违约？李峰、周江亚对其向吴婀筱发函解除合同及之后将系争房屋出售给案外人给出的原因是吴婀筱没有购房资格；吴婀筱认为购房并不是其个人而是其家庭，其本人确没有购房资格、但其家庭有购房资格，且李峰、周江亚将系争房屋出售案外人的时间在双方合同约定办理过户手续的2016年9月15日之前，系恶意违约。法院认为，政府为完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，而推行的住房限购政策的对象明确为居民家庭，本案中，吴婀筱家庭是在将其位于系争房屋同一小区的小面积房屋在前一日出售后与李峰、周江亚达成系争房屋的买卖协议的，显然吴婀筱属于为了改善居住条件的刚性需求，故李峰、周江亚在没有与吴婀筱进行充分协商的情况下，即行发函通知吴婀筱解除《居间协议》和《买卖合同》，且没有说明理由，并在吴婀筱发函明确予以拒绝的情况下，即将系争房屋出售案外人，存在明显违约，吴婀筱要求李峰、周江亚应当按照双方约定承担违约责任，赔付系争房屋总价款20%的违约金的理由正当，应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一七年一月十三日作出判决：一、解除吴婀筱与李峰、周江亚于2016年8月11日就系争房屋签订的《买卖合同》；二、李峰、周江亚应于判决生效之日起十日内返还吴婀筱购房定金款10万元；三、李峰、周江亚应于判决生效之日起十日内支付吴婀筱违约金60万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,800元（吴婀筱已预交），减半收取计15,400元，由李峰、周江亚负担。此款李峰、周江亚应于判决生效之日起七日内向法院交纳。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，李峰、周江亚在一审庭审中当庭发表辩论意见，内容包括：“违约金过高。……即便是违约责任，也是以原告的实际损失为前提，违约责任是补偿性的，不是惩罚性的，原告的损失是10万元的利息损失，若原告要求被告承担20%房款的违约责任，原告应举证具体的损失。……根据合同法的规定，违约一方对于签订合同时不能预知的损失不应当承担责任。另外关于原告房屋置换等情况，被告不知晓，该部分损失不应由被告承担。”以上事实有一审的两次庭审笔录为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人李峰、周江亚系夫妻关系，周江亚在《居间协议》和《买卖合同》上均以“周江亚代李峰”在出售方处署名，且接受了文本中“保证有签署本协议（合同）并支付或收取定金的权利”之“签约承诺”条款，因此，作为买受方的被上诉人吴婀筱有理由相信周江亚具备订立《居间协议》和《买卖合同》的权限。讼争双方就系争房屋订立的《居间协议》和《买卖合同》应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。上诉人在二审中提出“周江亚系无权代理”主张，然李峰如不认可周江亚以300万元的价格出售系争房屋，却以明显更低的价格将系争房屋售予案外人，这显与常理不符，本院对上诉人的该项主张不能采信。涉案的《买卖合同》约定：“乙方可以增加、减少或变更本合同中的‘买受方’，本合同项下的权利义务由增加、减少或变更后的‘买受方’概括承受。”上述约定表明，出售方不仅清楚买受方可能涉及限购，还准许买受方通过一定的变通方式来克服限购的障碍。而根据本案的现有事实，被上诉人（家庭）在约定的网签期限前已具备购房条件，讼争双方继续履行《买卖合同》在政策和法律上并无障碍。在此情况下，上诉人主动提出解约，且在被上诉人明示拒绝、并催告继续履约之后，将系争房屋售卖给他人，此等行为显属实质性违约。被上诉人根据《买卖合同》的约定，以守约方的身份提出解约，并要求上诉人承担总房价20%的违约金，有法律及合同上的依据。一审据此判决对被上诉人的诉请予以支持，并无不当，本院应予维持。至于《买卖合同》中的“签约承诺”条款，其约定的适用条件为“因无权代理或无权处分，导致本合同无法生效或无法履行”，然本案中并无此等情形；现上诉人以该条款为据，要求只承担定金责任，该项主张无事实依据，本院不能支持。上诉人主张一审法院未就是否需要调整违约金对其进行释明，查一审庭审笔录，上诉人在一审中已充分表达了调整违约金的要求，上诉人的该项上诉理由显然不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人李峰、周江亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人李峰、周江亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年七月十八日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”