（2017）鲁07民终4416号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-09-29
案件名称
潍坊亿丰置业有限公司、陈耀敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊亿丰置业有限公司,陈耀敏,潍坊亿丰商业物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终4416号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：潍坊高新区健康东街8888号。法定代表人：黄贤明，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所律师·。被上诉人（原审原告）：陈耀敏，男，1963年2月2日生，汉族，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：杨晓敏，山东致允律师事务所律师。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：潍坊高新区健康东街8888号（潍坊亿丰置业置业有限公司三楼）。法定代表人：宋计成，该公司董事长。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人陈耀敏、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿丰置业公司上诉请求：依法撤销（2017）鲁0791民初380号民事判决并发回重审或改判。事实与理由：一审法院判决亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付陈耀敏所诉奖励金无事实和法律依据。根据合同的相对性，亿丰置业公司与陈耀敏间是房屋买卖关系，并非房屋租赁关系，更不是委托经营关系。陈耀敏自愿将涉案房产委托亿丰物业公司经营管理，其双方签订的《委托经营管理合同》中约定，由亿丰物业公司定期向陈耀敏支付租金，《补充协议》也是亿丰物业公司与陈耀敏签订的。因此，亿丰置业公司不是合同相对人，不应承担共同支付奖励金的义务。被上诉人陈耀敏答辩称，亿丰物业公司与陈耀敏签署的补充协议与委托经营管理合同具有同等效力。亿丰物业公司并没有销售房屋，实际上是亿丰置业公司销售房屋，且陈耀敏是与亿丰置业公司签订购房合同，说明亿丰物业公司是在亿丰置业公司的指示下对陈耀敏作出的奖励承诺。一审法院查明的事实以及其他生效判决书均已确定，陈耀敏购买的亿丰时代广场一期A1A2座房产实际上均是亿丰置业公司实际经营并收取租金，亿丰置业公司既是房屋的出售者又是委托经营合同的实际履行者，应当与亿丰物业公司共同承担欠付的租金及奖励款。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回亿丰置业公司的上诉请求。陈耀敏向一审法院起诉请求：1、请求亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付所欠租金40810元（自2015年1月1日起-2016年12月31日止）及逾期利息。2、请求亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付奖励17728元。3、本案的诉讼费用由亿丰置业公司、亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：陈耀敏与亿丰置业公司签订商品房预售合同一份，约定：陈耀敏购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A2-1279号商铺，建筑面积为25.9平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将陈耀敏购买的上述房屋实际交付给陈耀敏。陈耀敏与亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就陈耀敏预定（购买）的亿丰时代广场A2-1279号商铺，预售面积为25.9平方米，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年固定按固定租金为20405元向陈耀敏支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与陈耀敏结算，商铺实际租赁收入的90%归陈耀敏，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从陈耀敏收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。上述房产已办理了房产证。对于陈耀敏主张的租金问题，陈耀敏认为亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与陈耀敏签订商品房预售合同将上述房产分割出售给陈耀敏等小业主，但却并未按约定期限向陈耀敏交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司，之后，亿丰物业公司与陈耀敏签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，亿丰置业公司、亿丰物业公司与陈耀敏既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下对陈耀敏与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，亿丰置业公司、亿丰物业公司应共同承担支付陈耀敏租金的义务。陈耀敏主张委托经营管理合同签订以后，亿丰物业公司仅支付2014年1月1日-2014年12月31日一年的租金20405元。因此，陈耀敏要求亿丰置业公司、亿丰物业公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金40810元。根据（2015）开民初字第1342号案件卷宗记载，一审法院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给陈耀敏等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰置业公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰置业公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与陈耀敏等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。另查明，陈耀敏同意按合同约定扣缴相应税费。关于陈耀敏主张的奖励17728元，陈耀敏提供了关于奖励的补充协议，该协议约定因陈耀敏在公司销售房屋时介绍客户较多，决定给予陈耀敏奖励，承诺于2015年12月30日给予陈耀敏奖金17728元，因此要求亿丰置业公司、亿丰物业公司支付奖励17728元。以上事实，有陈耀敏提供的商品房预售合同、委托经营管理合同、房屋所有权证、说明等证据及当事人的陈述等在案为证，足以认定。一审法院认为，陈耀敏与亿丰置业公司、亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，陈耀敏要求亿丰置业公司、亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与陈耀敏签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给陈耀敏，陈耀敏将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定陈耀敏购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。陈耀敏虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了陈耀敏将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但陈耀敏并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对陈耀敏的相关责任，并应按合同约定共同履行向陈耀敏支付租金的义务。亿丰置业公司辩称其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应承担支付租金的义务的答辩理由与事实不符，不予支持。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，但亿丰物业公司未依约履行2015年1月1日之后支付租金义务，对陈耀敏主张亿丰置业公司、亿丰物业公司共同向其支付自2015年1月1日至2016年12月31日所欠租金40810元的诉讼请求，符合法律规定且在亿丰物业公司应付租金范围内，故予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系陈耀敏委托亿丰物业公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了亿丰物业公司有权代扣代缴税金，陈耀敏也同意由亿丰物业公司代扣代缴税金后支付，故由亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，亿丰物业公司、亿丰置业公司应在代陈耀敏扣缴相应税费后支付陈耀敏租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于陈耀敏主张的逾期利息，合同并无约定，对此不予支持。关于陈耀敏主张的奖励17728元，因在双方签订的补充协议中亿丰物业公司自愿承诺奖励给陈耀敏17728元，但至今未按协议给付，陈耀敏要求支付，理由正当，予以支持。亿丰置业公司、亿丰物业公司经法院传票合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付陈耀敏自2015年1月1日至2016年12月31日的租金，租金数额为40810元中扣除代陈耀敏所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），支付奖励款17728元；于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回陈耀敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，减半收取632元，由潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。二审认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，本案的焦点问题是亿丰置业公司是否应该与亿丰物业公司共同向陈耀敏履行支付奖励金的义务。经查，关于奖励金的补充协议系亿丰物业公司向陈耀敏作出的承诺，但根据亿丰物业公司的营业执照，其经营范围不包括房屋销售，而补充协议上载明“介于陈耀敏业户在我公司销售房屋时较为配合，介绍客户较多，经公司研究决定，奖励人民币……”，显然，陈耀敏介绍客户的行为，实际受益人是亿丰置业公司，据此应当视为亿丰物业公司系在亿丰置业公司的安排下替其销售房屋，该补充协议实际是亿丰物业公司为亿丰置业公司的利益签订，故原审判决认为应由亿丰置业公司与亿丰物业公司共同向陈耀敏支付奖励金，并无不当。对于亿丰置业公司的上诉理由，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 崔福涛审判员 张振显审判员 叶伶俐二〇一七年七月十八日书记员 王 旭 更多数据：搜索“”来源：