（2017）闽0111民初1967号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-06-27
案件名称
福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司与江东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司,江东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0111民初1967号原告：福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人：庄小敏，董事。委托诉讼代理人：吴尧，男，公司员工。委托诉讼代理人：刘鹏飞，福建融成律师事务所律师。被告：江东，男，1982年8月19日出生，汉族，住址福建省永泰县。委托诉讼代理人：张胜，福建泰岚律师事务所律师。原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司与被告江东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司的委托诉讼代理人刘鹏飞以及被告江东的委托诉讼代理人张胜平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的租赁合同于2017年2月21日解除；2.被告立即将租赁房屋恢复原状后将房屋及其附属物品、设备、设施交还原告（如无法恢复原状，则应由被告赔偿原告原状所需费用及相应附属物品、设备、设施折价赔偿）；3.被告立即支付拖欠的租金8万元，房屋占用费4万元（其中租金从2016年11月计至2017年2月房屋占用费以每月2万元为标准，从2017年3月暂计至5月，实际应计算至房屋恢复原状并交还原告之日止）；4.被告立即支付原告违约金4万元。诉讼过程中，原告撤回要求被告将租赁房屋恢复原状及附属物品、设备、设施交还原告或折价赔偿的诉讼请求；原告确认于2017年7月13日单方收房，占用费计算至该时间。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于福州市晋安区的房屋（以下简称房屋）出租给被告使用，租赁期限自2016年7月1日至2019年7月1日止；租金标准为：每季度6万元（即2万元／月）。合同签订后，原告履行了合同项下的全部义务，将房屋交付被告使用。自2016年11月起，被告无正常理由拒不支付房屋租金，原告多次催讨未果。2017年2月份，被告告知原告其欲提早解除合同，但至今未与原告办妥相关手续。遂原告于2017年2月21日，通过现场粘贴及快递等方式向被告送达了《限期搬离通知书》，解除了与被告签订的《房屋租赁合同》。根据双方所签订的《房屋租赁合同》第七条第2款约定，原告有权要求被告支付4万元违约金。综上，原告已依约履行合同，而被告拒不支付租金的行为已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。江东辩称，签订合同后，答辩人履行支付首季度租金6万元及押金6万元的义务。答辩人接管的房屋几乎无任何设备，答辩人为了经营需要予以了添置。从2016年11月份起，答辩人就因租赁房屋地址不适合经营餐饮和会所为由以短信和电话告知原告要求解除合同并归还房屋，且答辩人实际已于2016年11月底搬离了房屋，并归还了相关钥匙及相关物品，并未侵占或破坏房屋内任何财产，只是将答辩人添置的可移动物品搬离。当时原告实际已经接管了房屋，答辩人退离时承诺不要求退回押金，直接作为原告方的补偿，按原告承租每月1000元的价格，当时答辩人放弃了押金已经远超过原告的损失。原告接管房屋后未能及时出租其损失与答辩人无关。此外，没收押金和违约金都属于违约金范畴，原告实际损失是1000元租金，答辩人申请按照租金每月1000元认定原告的损失，所以应驳回原告第四项诉讼请求。综上，原告提出的租金、房屋占用费等所有含经济内容的费用均不应予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月5日，福州市晋安区新店人民政府向福州市晋安区工商行政管理局出具一份《企业住所使用证明》，证明位于福州市晋安区某体育文化公园管理楼二层产权属于福州市晋安区所有，为非住宅、非违法建筑。同日，原告向福州市晋安区民委员会承租坐落于福州市晋安区某体育文化公园管理楼作为办公经营场所使用，原告可以根据经营状况，转租该房屋。2016年6月8日，原告作为甲方，被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于福州市晋安区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月1日至2019年7月1日，共计三年，甲方应于2016年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结算各自应当承担的费用；租金标准：季付（每季度6万元），房屋押金6万元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。支付方式：现金、银行汇款或网银转账，采用先缴费后使用。保证金：在签订本合同之日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金3万元。租金：在签订本合同之日，乙方应向甲方缴纳房屋租金6万元，之后每个租赁季度届满前5日缴纳下一个季度的租金；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金4万元，同时应将乙方支付的租赁保证金全额退还。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，或在未经过甲方同意的情况下转租给他人，视为乙方违约，乙方应负责赔偿甲方违约金4万元，同时乙方已付的租赁保证金和其他费用不予退还等内容。合同签订后，被告向原告支付第一季度租金6万元及押金6万元。后，被告未再向原告缴纳房屋租金。2017年2月13日，原告以邮政特快专递方式向被告发出《房屋租金催缴通知书》，向其催缴自2016年11月至2017年2月租金共计8万元，并限五日内将上述欠缴租金缴至合同约定的指定收款账户，若逾期仍不履行，原告依法解除租赁合同并要求被告承担违约责任。次日，被告收到该《房屋租金催缴通知书》。被告仍未按时缴纳上述租金。2017年2月21日，原告再次以邮政特快专递方式向被告发出《限期搬离通知书》，通知其因欠缴租金，原告解除与其签订的《房屋租赁合同》，并限期自收到本通知之日起十日内搬离。次日，他人代被告签收《限期搬离通知书》。审理中，本院依原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司的申请，于2017年6月26日依（20167）闽0111民初1967号民事裁定书冻结了被告江东的中国建设银行股份有限公司账户（账号：62×××14；62×××19）中的16万元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行义务。原告已向被告交付租赁房屋，被告作为合同向对方，应依约向原告支付租金。被告从2016年第四季度起即10月起欠缴租金，且经原告催告后仍未缴纳，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告享有合同解除权。2017年2月21日，原告以被告不缴纳租金为由通知其解除合同，尽管该通知书系由他人代被告签收，但被告在诉讼中辩称其于2016年11月底就因租赁房屋地址不适合经营餐饮和会所提出过解除合同且不再经营，亦未再支付租金，故应视为双方就租赁合同的解除达成合意，仅在具体时间上存在争议。如前所述，被告自称系因其自身原因要求解除合同，但其并未提供证据证明其于2016年11月份提出解除合同时经过原告同意，亦未提供证据证明其于该时间腾空讼争房屋并将讼争房屋返还给原告。故至他人代被告收取《限期搬离通知书》时间即2017年2月22日应认定双方达成解除讼争《房屋租赁合同》合意，本院确认本案合同于此时间解除。根据《房屋租赁合同》的约定，租金为每季度6万元即每月2万元，现原告要求从2016年11月份计算拖欠的租金，本院予以准许。被告拖欠原告租金为74667元（2万元/月×3个月+2万元/月÷30天×22天）。关于讼争房屋占有使用费，被告辩称2016年11月底搬离讼争房屋并解除合同后的损失属于原告自行扩大的损失，因其未提供证据证明其已与原告解除合同腾空讼争房屋并将讼争房屋返还给原告，也未在其收到原告发出的《房屋租金催缴通知书》后向人民法院提起诉讼，故其该抗辩理由本院不予采纳。被告仍应参照合同约定的租金标向原告支付合同解除以后的房屋占有使用费。原告在诉讼中主张占用费计算至2017年7月13日，本院予以准许。关于被告逾期支付租金应承担的违约责任。根据讼争《房屋租赁合同》关于违约责任的约定，若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，或在未经过原告同意的情况下转租他人，视为被告违约，被告应负责赔偿原告违约金4万元，同时被告已支付的租赁保证金和其他费用不予退还。本案中的保证金6万元，双方未约定为定金性质，故该保证金不适用于定金罚则，该款应抵扣被告拖欠原告的租金。被告违约欠租导致讼争合同被原告解除，应依约承担违约责任，但按照合同约定违约金为4万元，明显过高，本院依法予以调整。鉴于原告未能举证证明除了租金及占用费的利息损失外，还存在其他损失，故被告应以欠付的租金及占用费为基数，按月利率2%向原告成为违约责任，应自2017年2月22日起算为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司与被告江东于2016年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月22日解除；二、确认被告江东于2017年7月13日将位于福州市晋安区房屋腾空，交还原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司；三、被告江东应于判决生效之日起十日内支付原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司自2016年11月起至2017年2月22日止的租金74667元及自2017年2月23日起至2017年7月13日止的占有使用费94667元，被告江东已缴纳保证金60000元从上述应支付的租金及占用费中扣除；四、被告江东应于判决生效之日起十日内按月利率2%标准向原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司支付租金及占用费的利息损失（以14667元为基数，自2017年2月22日起计；以94667元为基数，自2017年7月13日起计至还清之日止）；五、驳回原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由原告福建省罗汉山庄旅游文化发展有限公司负担554元，被告江东负担1196元；财产保全费1320元，由被告江东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 李卓二〇一七年七月十八日书记员 郑琳附本案适用的主要法律条文及执行提示：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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