（2017）京03民终8338号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-07-26

案件名称

张仲立与李德芳农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张仲立,李德芳

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终8338号上诉人（原审被告）：张仲立，男，1964年6月25日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李兆会，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德芳，女，1965年11月23日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：郭跃，北京徐波律师事务所律师。上诉人张仲立因与被上诉人李德芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月05日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张仲立及其委托诉讼代理人李兆会、徐洋，被上诉人李德芳之委托诉讼代理人郭跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仲立上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李德芳的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实基本清楚，但是适用法律不当，张仲立与李德芳签署的《买卖房协议书》是有效的。第一，法律不禁止农民出卖自己的集体经济组织的房屋，双方签订合同系真实意思表示，且已经履行完毕，张仲立已依据协议取得房屋的所有权；张仲立事实上已经是大屯村集体经济组织成员，可以获得房屋占有范围内的土地使用权，李德芳已经转为居民户口，但仍故意不将丈夫张某1的户口从涉案房屋迁出，在手续上阻碍张仲立迁入户口成为大屯村集体组织成员。第二，根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的规定，1999年之前，城镇居民合法取得的宅基地是可以进行登记的，张仲立房屋占有范围的宅基地在1999年之前已经取得，可以被登记确权，但是一审判决没有适用该规定确认合同的效力，适用法律不当。李德芳辩称，同意一审判决，不同意张仲立的上诉请求。张仲立陈述原房屋是韩殿云所有不符合事实。不认可张仲立已经依据协议取得所有权。涉案房屋属于不动产，按照登记情况来看仍在李德芳名下，没有过户或者重新登记，张仲立尚未取得房屋的所有权。张仲立目前不是大屯村集体组织成员。张某1户口在批建房屋时已经登记在涉案房屋，即便张某1的户口不迁出，也不影响张仲立成为该村的集体经济组织成员，二者没有必然冲突。如果依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》认定张仲立取得所有权，那么应当有相关审批手续。李德芳向一审法院起诉请求：1.依法确认李德芳与张仲立于1998年10月18日签订的买卖房屋协议无效；2.判令张仲立将北京市怀柔区怀柔镇大屯村×号（包括院落、房屋及附属设施）腾退并返还给李德芳；3.本案诉讼费由张仲立承担。诉讼过程中，李德芳将诉讼请求变更为：1.依法确认李德芳与张仲立于1998年10月18日签订的买卖房屋协议无效；2.本案诉讼费由张仲立承担。一审法院认定事实：1998年10月18日，李德芳（卖房人）与张仲立（买房人）签订《买卖房协议书》，约定李德芳将涉案房屋卖给张仲立，四至为：东至黄某1、西至鲍某1、北至胡同、南至胡同，包括北房四间、南房四间及整个院落。协商价格为73000元。协议落款处有李德芳、张仲利（张仲立曾用名）及执笔人王某1的签字。协议签订以后，张仲立于1998年10月19日向李德芳付清了购房款，李德芳向张仲立出具了收款条，其上载明，此款为韩殿云代收。涉案房屋由张仲立及其家人使用居住至今。李德芳称涉案房屋为李德芳夫妇以李德芳的名义申请建造，其与张仲立签订的房屋买卖协议应属无效，并向法院提交了如下证据。1.建房申请及村民建房施工许可证，证明涉案房屋系李德芳申请并出资建造。张仲立对该组证据无异议。2.收据六张，证明李德芳因建房向村委会缴纳的相关费用，包括占地费、建筑费及证书费。张仲立对该组证据不予认可，认为其真实性无法核实。3.买卖房协议书，证明双方当事人对涉案房屋进行买卖交易的事实。张仲立对此予以认可。4.李德芳与张某1的结婚证、李德芳及张某1的户口本复印件，证明李德芳与张某1系夫妻关系，且二人在夫妻关系存续期间申请建房，另李德芳虽转为非农户口，但其丈夫张某1仍为大屯村集体成员，对×号院享有宅基地使用权。张仲立对此的质证意见为，当时李德芳是大屯村人，听说是离婚了，现在不清楚张某1和李德芳是否为夫妻。对于结婚证和户口本的真实性无法确认。张仲立称当时买房时其本人及妻子温某1均为农业户口，买房经过大屯村委会同意，且涉案房屋现为其唯一住房，故双方当时签订的房屋买卖房屋应属有效，并向法院提交了如下证据证明其主张。1.收款条，证明张仲立已付清购房款。2.入户申请，证明张仲立对涉案房屋享有相应的权利。李德芳对其真实性认可，不认可其与本案的关联性。3.入户费及土地使用费收条，李德芳对该组证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。4.一份2007年2月12日大屯村委会开具的证明，证明当时买房时系村委会同意，且张仲立一家享受本村村民待遇。李德芳不认可该份证明的真实性、关联性及证明目的，并向法院提交了一份2007年6月15日大屯村委会开具的证明，证明双方当事人买卖房屋时村委会概不知情。张仲立对该份证明不认可，称其为村委会开具的假证明。一审法院认为，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。根据本案查明事实，李德芳与张仲立于1998年10月18日签订房屋买卖协议，且张仲立向对方支付对价款属实。但通过本案的证据看，张仲立至今并未成为北京市怀柔区怀柔镇大屯村集体经济组织成员，故其不具备取得该村宅基地上房屋的条件，故李德芳与张仲立之间的房屋买卖协议无效。另张仲立关于其已向大屯村村委会提交入户申请，且已交纳入户费及土地使用费即已享有涉案房屋的宅基地使用权的辩称意见，于法无据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，一审法院判决：李德芳与张仲立于1998年10月18日签订《买卖房协议书》无效。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为，李德芳与张仲立于1998年10月18日签订的《买卖房协议书》的合同效力问题。虽然双方合同约定为房屋买卖，但在房屋所有权转让后必然涉及宅基地使用权的转让。由于农村宅基地使用权是所在集体经济组织成员才能享有的权利，与特定的身份关系相联系，因此国家禁止本村村民向集体经济组织成员之外的人员转让宅基地使用权。上述协议签订时，李德芳为大屯村村民，张仲立不是该村村民，且至今仍未取得大屯村集体经济组织成员身份，故双方签订的买卖协议应属无效。张仲立买卖受让宅基地使用权及地上房屋的行为未经主管部门批准，因此其不属于合法取得房屋而占用宅基地的情形。张仲立主张一审法院适用法律错误，理由不能成立，本院不予采信。综上，张仲立的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信,对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费813元，由张仲立负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费1626元，由张仲立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘建刚审　判　员　　陈　静代理审判员　　刘　栋二〇一七年七月十八日法官　助理　　张日广书　记　员　　高　媛关注公众号“”