（2017）吉民申1632号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-28
案件名称
金玉善与朴仁玉、延边罗京实业集团有限公司、罗今子、南永哲执行异议之诉再审审查民事裁定书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
金玉善,朴仁玉,延边罗京实业集团有限公司,罗今子,南永哲
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉民申1632号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：金玉善，女，1963年1月10日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柏胜，吉林智迪律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人）：朴仁玉，女，1969年3月29日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金南日，吉林维国律师事务所律师。一审被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：罗今子，该公司董事长。一审被告：罗今子，女，1958年7月26日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。一审被告：南永哲，男，1958年11月16日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。再审申请人金玉善因与被申请人朴仁玉、一审被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、罗今子、南永哲执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终1678号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金玉善申请再审称，原审判决适用法律不当，导致判决错误。本案二审认定了金玉善与罗京公司在法院查封前就本案诉争房屋已签订有效房屋买卖合同、支付了全部价款、合法占有了涉案房屋并在房产管理机关办理了房屋买卖合同备案登记，目前延吉市房产局尚未开展房屋预告登记业务。由于延吉市房产局登记制度的不完善，金玉善自身不能独立完成房屋所有权变更登记，需要罗京公司缴纳营业税、土地增值税和其他税费后，并由罗京公司提出转移登记申请，方可办理房屋过户登记，因罗京公司不缴纳相关交易税费，以及一直没有提出转移登记申请等原因，导致不动产过户手续一直无法办理，金玉善对此没有任何过错。本案诉争房屋未能办理房屋产权过户的基本事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。本案中买卖合同预售登记实质上具有不动产物权预告登记的效力，二审法院已经给予认定，因罗京公司的原因，不能满足不动产过户登记条件，故二审认定2012年办理登记备案时涉案房屋已经具备办理过户登记的条件没有任何依据，进而依据《中华人民共和国物权法》第二十条认定金玉善所享有的物权优先期待权消灭，没有依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，应当排除对本案诉争房屋的执行。综上，金玉善的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定，应予再审。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金玉善主张罗京公司以案涉房屋抵偿欠金玉善的借款，双方于2010年签订房屋买卖合同，但其提供的房屋买卖合同并非以其本人名义签订，房屋亦未备案登记在其本人名下，且与房屋买卖合同中名义购房人李明华曾以案涉房屋所有权人身份提出执行异议的事实相矛盾，故无法认定在人民法院查封前，金玉善与罗京公司就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房屋的占有使用证据中明示的一方主体亦为李明华，而非金玉善。针对案涉房屋能否办理房屋过户登记问题，在审查中，金玉善提供了一份延吉市房地产交易中心于2017年6月29日出具的情况说明，内容为“延吉市恒基房地产开发有限公司现已更名为延边罗京实业集团有限公司，其名下房屋坐落于延吉市朝阳街，产藉号1-10-127，房屋总套数为253套，已经办理转移登记的有90套。未办理163套。按《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》明文规定，因买卖，申请不动产登记的，应当由当事人双方持不动产权属证书，买卖合同，相关税费缴纳凭证，其他必要材料共同申请。其中申请人金玉善，位于延吉市朝阳街27号，门牌号215-4，房屋产权证号4562**，房号3006，建筑面积177.25平方米在内的房屋因开发公司未提供购房发票，交不了契税，单方申请不予受理，因此未能办理转移登记，特此证明。”从该情况说明载明文字内容可见，该说明强调的是办证需双方共同申请，而没有明确说明如双方共同申请能否办理房屋过户登记及相关的法律法规，故该证据不足以证明金玉善主张的对不能办理案涉房屋过户登记无过错的主张。根据查明事实，案涉房屋已办理初始登记，应认定具备办理房屋产权登记的条件，而金玉善因自身原因未办理房屋过户登记。综上，二审判决认定金玉善对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，对其申请排除执行不予支持，并无不当。但二审判决适用法律有不当之处，错误地适用了《物权法》第二十条关于预告登记的规定。预告登记与备案的法律性质截然不同，不能因当地未开展房屋预告登记业务而将备案认定为预告登记，并进而认定备案具有预告登记的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案不适用该条法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回金玉善的再审申请。审 判 长 李钟华代理审判员 陆海权代理审判员 王 莹二〇一七年七月十八日书 记 员 寇承魁 关注微信公众号“”