2016湘06民终2389号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
孙权菊与岳阳市圣皇置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳阳市圣皇置业有限公司,孙权菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书2016湘06民终2389号上诉人（原审被告）：岳阳市圣皇置业有限公司，住所地岳阳市君山区柳林镇挂口新区亚华市场。诉讼代表人：陈奉明，岳阳市圣皇置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁世贤，岳阳市圣皇置业有限公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：孙权菊，男，1975年8月20日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：姚小波，湖南金骏律师事务所律师。上诉人岳阳市圣皇置业有限公司（以下简称圣皇置业公司）因与被上诉人孙权菊房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市君山区人民法院（2016）湘0611民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣皇置业公司的委托诉讼代理人梁世贤，被上诉人孙权菊的委托诉讼代理人姚小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣皇置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回孙权菊的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定圣皇置业公司解除与孙权菊的网签合同不符合《中华人民共和国破产法》第18条规定的情形，不能依据该条款行使合同解除权，又依据破产法相关解释的规定，认定孙权菊己支付标的物价款，圣皇置业公司不能行使取回权，应继续履行合同，自相矛盾；二、一审判决结果充满不确定性，无法作为孙权菊的执行依据，不能保证孙权菊的诉讼目的最终实现，目前现实是圣皇置业公司无法继续履行合同，不应当支持孙权菊继续履行合同的诉讼请求。孙权菊答辩称，一审判决正确，圣皇置业公司可以继续履行房屋买卖合同。孙权菊向一审法院起诉请求：请求圣皇置业公司履行（2014）岳中民一初字第7-2号民事调解书所签订的房屋买卖合同义务。一审法院认定事实：2013年1月8日，孙权菊与案外人周小忠、唐承文、刘超群、尹敏、廖建华、马立雄共同出资以刘超群的名义借款给圣皇置业公司850万元。2014年2月12日，本院（2014）岳中民一初字第7-2号民事调解书发生法律效力。该调解书载明：“被告岳阳市圣皇置业有限公司用其开发的位于岳阳市××山区××路的房产（楼盘名称为洞庭明珠国际家居MALL）的第一层的1096号至1104号，1124号至1134号，1143号至1155号，1136号，1137号，1140号，1141号，1157号，1158号共计39个门面，抵偿邹岳夫应支付给刘超群850万元借款并包括利息、违约金，即上述39个门面归刘超群所有。”为履行上述调解书，同年同月19日，孙权菊作为买受人与圣皇置业公司作为出卖人，签订了合同编号为570625010001（1158等）的《商品房买卖合同》，合同约定：圣皇置业公司将其开发建设的洞庭湖生态家居园（建设工程规划许可证号为：岳均规建字第2012033号）的第一幢1层1097号、1098号、1099号、1100号、1154号、1155号、1157号、1158号房卖给孙权菊。同日，圣皇置业公司向孙权菊出具了购房款收据一份，金额为：2766060元。上述房屋尚未完成竣工验收工作。2016年1月12日，圣皇置业公司管理人向孙权菊发出编号为（2016）圣皇破管字第20号《通知书》，《通知书》载明：“根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，岳阳市圣皇置业有限公司于2014年2月19日与你因圣皇公司未偿还借款网签了《商品房买卖合同》。现由于岳阳市圣皇置业有限公司已经进入破产清算程序，与你所网签《商品房买卖合同》已经无继续履行之可能。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，管理人已依法不再履行上述合同。2014年11月13日，你已至圣皇公司办公室向管理人申报了债权。管理人审查确认你的债权后将提交君山法院裁定确认，因此请你在十个工作日内配合管理人一起至产权部门解除该网签合同的备案否则对你所申报的经管理人审核的债权金额不予提交君山法院裁定确认。现管理人工作组工作已在申报并经审核确认的债权交由君山区人民法院裁定阶段，为保证破产程序的顺利推进，请于十个工作日内配合管理人工作组一起至产权部门解除你已申报债权的网签合同备案，因你逾期不配合管理人而造成的损失，将由你自行承担。如有异议你可向君山区人民法院提起诉讼。”2016年4月11日，孙权菊在岳阳市君山区人民法院提起诉讼，请求1、依法确认（2016）圣皇破管字第20号通知书无效；2、依法判决圣皇置业公司将（2014）岳中民一初字第7-2号民事调解书所确认的1097号、1098号、1099号、1100号、1154号、1155号、1157号、1158号房屋交付孙权菊，并协助办理上述房屋产权手续；3、由圣皇置业公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中孙权菊变更诉讼请求为：圣皇置业公司继续履行依据（2014）岳中民一初字第7-2号民事调解书所签订的房屋买卖合同。一审法院认为，孙权菊与圣皇置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律效力性强制性法律规范，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款所指的合同解除权，是指对合同双方当事人均未履行完毕的合同行使解除权，而本案中的《商品房买卖合同》孙权菊已经完全履行了自己的义务，不属于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，可见，圣皇置业公司无权解除该合同；2、本案中，圣皇置业公司向孙权菊出具了相应的购房款收据，应认定孙权菊已实际支付了《商品房买卖合同》项下房屋的全部款项，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三十五条：“出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未依约支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十五以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。因本条第二款规定未能取回标的物，出卖人管理人依法主张买受人继续支付价款、履行完毕其他义务，以及承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”的规定，圣皇置业公司亦不能行使对《商品房买卖合同》项下房屋的取回权。故孙权菊关于圣皇置业公司应继续履行《商品房买卖合同》的请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三十五条的规定，判决：在符合法律强制性交付条件下，由圣皇置业公司继续履行与孙权菊于2014年2月29日签订的合同编号为：570625010001（1158等）的《商品房买卖合同》。一审案件受理费28928元，由圣皇置业公司负担。二审中，圣皇置业公司向本院提交了圣皇置业公司第四次债权人会议纪要、破产财产变价方案、破产财产分配整体方案，拟证明圣皇置业公司的财产准备按现状处置，无法实现交房的合同目的的事实，孙权菊对该证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年5月17日，圣皇置业公司破产清算一案召开了第四次债权人大会，会议通过了圣皇置业公司管理人提交的《破产财产分配整体方案》和《破产财产变价方案》，“洞庭湖生态家居园”将按未完工程的现状处置，己网签的商铺，处置价值将金额用于清偿对应网签购房款。本院认为，孙权菊与圣皇置业公司基于履行本院生效的内容为以房抵债的民事调解书而签订本案诉争的房屋买卖合同，合法有效，自合同签订生效之日起，孙权菊己履行合同义务，圣皇置业公司管理人不得单方解除本案诉争合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案诉争合同的标的物为“洞庭湖生态家居园”内的商铺，“洞庭湖生态家居园”尚未完工，且在圣皇置业公司破产清算程序中，圣皇置业公司债权人大会已通过对“洞庭湖生态家居园”按现状整体处置的变价方案，本案诉争商铺客观上已不可能达到交付使用的法定条件，圣皇置业公司客观上已不可能按合同约定交付商铺。孙权菊要求圣皇置业公司继续履行房屋买卖合同约定的交付商铺的诉讼请求，客观不能实现，本院不予支持。孙权菊基于本案诉争房屋买卖合同而享有的权利因不能实现物权而转化为对圣皇置业公司的债权，其对合同标的物享有的权益，应当通过圣皇置业公司破产清算程序实现。综上所述，上诉人圣皇置业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销岳阳市君山区人民法院（2016）湘0611民初263号民事判决；二、驳回孙权菊的诉讼请求。一审案件受理费28928元，二审案件受理费28928元，合计57856元，由孙权菊负担。本判决为终审判决。审判长 李朝阳审判员 华 雷审判员 徐 艳二〇一七年七月十八日书记员 马任聪附相关法条：《中华人民共和国企业破产法》第六十四条债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是，本法另有规定的除外。债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。