（2016）鄂0117民初1272号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-12-13

案件名称

武汉市余集置业有限公司与周建军租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市新洲区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市余集置业有限公司,周建军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条

全文

湖北省武汉市新洲区人民法院民事判决书（2016）鄂0117民初1272号原告（反诉被告）：武汉市余集置业有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街余集村，统一社会信用代码914201177680583655。法定代表人：余水菊，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。被告（反诉原告）：周建军，男，1974年08月08日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：姜玮，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：定银，湖北山河律师事务所实习律师。原告（反诉被告）武汉市余集置业有限公司（以下简称余集置业公司）与被告（反诉原告）周建军租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）鄂新洲阳民商初字第00061号民事判决书。被告周建军不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2016年4月7日作出（2016）鄂01民终字684号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2016年6月16日公开开庭审理了本案。原告余集置业公司的委托诉讼代理人潘正东，被告周建军的委托诉讼代理人定银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余集置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告（反诉被告）余集置业公司与被告（反诉原告）周建军签订的《租赁合同》已于2014年9月4日解除；2.判令被告（反诉原告）周建军向原告（反诉被告）余集置业公司支付租金745,530.20元（暂时计算至2014年10月31日的，后期租金计算至房屋交付之日止）；3.判令被告（反诉原告）周建军向原告（反诉被告）余集置业公司支付违约金1,472,422.15元（以745,530.20元为基数按日0.5%的标准，自2013年9月1日至2014年11月4日止，之后计算至付清之日止），并承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年06月23日，原告余集置业公司与被告周建军签订一份《租赁合同》，约定原告余集置业公司将位于武汉市新洲区阳逻街高新街特1号的阳逻城市广场第三层建筑面积为3,514㎡的房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告周建军开设儿童娱乐场所使用，租赁期限为16年，起租时间为2011年7月份11日；合同租金标准按建筑面��16元/㎡·月，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增幅度为5%，租金支付方式为前半年按季支付，以后每半年支付一次，被告周建军应在每期开始后5日内支付租金，原告余集置业公司开具收据，原告余集置业公司给予被告周建军2个月的装修免租期，被告周建军自签订合同之日起将定金100,000元支付给原告余集置业公司，合同定金在起租半年后抵扣到期房屋租金。上述合同还约定被告逾期支付租金30天的，原告余集置业公司有权终止或解除合同等内容。合同签订后，原告余集置业公司将符合约定的诉争房屋交付给被告周建军使用。被告周建军成立了本本乐精品商诚从事儿童娱乐经营活动，但2013年9月1日后，被告周建军未向原告余集置业公司支付租金，经原告余集置业公司多次催要，被告周建军均以各种理由拒绝支付租金。2014年8月29日，原告余集置业公司通过邮政快递的方式向被告周建军发送了《解除租赁合同通知函》，并于同日在湖北省武汉公证处进行了公正。原告认为，被告周建军自2013年9月1日起未支付租金，故原告有权解除双方签订的租赁合同并要求被告支付租金及承担违约责任，双方协商未果，故原告余集置业公司诉至本院，提出前述诉请。被告（反诉原告）周建军辩称：1.原、被告双方拟在2013年5月4日签订《房屋租赁合同》，后因双方对合同的具体条款没有达成一致意见，但双方同意解除原合同，续租半年，到期不能协商一致，双方再另行协商赔偿事宜，不计违约金、滞纳金。上述合同系双方当事人真实的意思表示，故双方于2011年6月23日签订的《租赁合同》已于2013年5月4日解除。2.因原、被告双方于2011年签订的《租赁合同》已于2013年5月4日解除，合同解除前的租金双方已结清，并明确约定续租半��，按照约定即使租金也应当是按照续租之前的租金标准计算半年，在约定的半年续租期间，原、被告就合同解除赔偿事宜并未达成一致，同时，被告周建军自2013年7月后就没有继续经营使用该房屋，双方之间的租赁关系早已终止。即使要计算费用，也应当是房屋空置损失，故原告要求支付租金的诉讼请求，无事实依据。3.2013年5月4日前，原、被告已约定不计算违约金、滞纳金。之后双方并无合同关系，原告要求被告承担违约金、滞纳金的诉讼请求，无事实依据。且原告要求的违约金明显过高。4.原告在履行合同过程中存在严重的违约行为，严重影响到被告的正常经营和房屋租用，原告余集置业公司亦应当承担相应的责任。被告（反诉原告）周建军向本院提出反诉请求：1.确认原告（反诉被告）余集置业公司与被告（反诉原告）周建军于2011年6月23日签订的《��赁合同》已于2013年5月4日解除；2.原告向被告赔偿经济损失300万元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年6月23日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于武汉市新洲区阳逻街高新街特1号第三层房屋租赁给被告使用，租赁期限为16年，起租时间为2011年7月1日。合同签订后，被告向原告支付了定金100,000元，并投入了大量资金进行装修，以保证后期经营目的的实现。后被告也积极履行了合同约定的交付租金和水电费的义务。2013年5月4日，原告要求被告解除原房屋租赁合同，结清之前的全部欠款，重新签订新的房屋租赁合同，以提高租金。被告周建军在原告提供的新的房屋租赁合同上签字同意，并提出要求，同意解除原合同，本合同条款需重新商定，续租半年。到期不能协商一致，双方再行赔偿事宜，不计算违约金、滞纳金。后被告向��告余集置业公司支付了全部款项。被告认为，合同解除权为形成权，原告正式通知并经送达即生效，而且被告在新的《房屋租赁合同》上明确签字表示了同意，双方于2011年6月13日签订的《租赁合同》应当于2013年5月4日已协商一致解除，但双方并未就合同解除后的赔偿事宜协商一致。且在原合同履行期间，原告为自身利益改造房屋原门楼及外观，被告在原告承诺不影响其经营的情况下同意了原告的要求，但要求原告承诺于2012年10月1日前交付还建门楼。但原告不仅没有按期交付还建门楼，还在施工过程中严重影响了被告的正常经营，造成被告经营的巨大损失。被告多次找原告协商未果。且原告出租的房屋还存在消防不合格、房屋漏水等质量不合格及房屋权属手续不齐等严重违约情况，原告应当为合同解除承担相应的违约责任，故提出前述反诉请求。原告（��诉被告）余集置业公司针对被告（反诉原告）周建军提出的反诉请求辩称：1.截至2013年2月底，按照双方于2011年6月23日签订的《租赁合同》约定，被告周建军应当向原告支付房屋租金1,012,032元，但其实际支付租金666,016元（含定金100,000元），欠租金346,016元未支付。因被告存在未按期支付租金及诉争房屋周边地段租金均存在上涨的情形，原告为催促被告及时支付租金及调整租金标准，重新起草了一份房屋租赁合同，对诉争房屋的租赁期限、租金标准进行了变更，其他内容基本维持未变，打印盖章后交付被告，要求被告签字确认，形成对原租赁合同的变更。被告周建军收到样本后，于2013年5月6日向原告支付了租金674,688元，结清了2013年3月1日之前的租金、水电费，并预交了2013年3月1日至2013年8月31日期间的部分租金328,672元（距交清差欠8,672元）。另外又支付了户外广告位租金20,000元。户外广告位租金是2012年3月15日签订的《补充协议》中约定的，从2013年5月1日开始计算，一年租金20,000元。被告以实际行动表示继续履行2011年6月23日签订《租赁合同》及2012年3月12日签订的《补充协议》。可见，2013年5月4日，原、被告双方之间没有解除签订的《租赁合同》。2.被告周建军曾于2013年7月11日向武汉市新洲区人民法院提起诉讼要求解除原、被告双方于2011年6月23日签订的《租赁合同》，由此可见该合同并未于2013年5月4日解除。3.被告曾于2013年7月11日向武汉市新洲区人民法院提起诉讼，诉请判令被告赔偿483.1万元，涵盖了本次反诉请求的300万元。其诉称的事实与理由为：1.原告没有按《补充协议》约定于2012年10月1日前交付还建门楼；2.施工时将建筑吊篮悬挂在门楼进出口的上空，给被告的经营活动及小朋友的生命安全形成重大隐患；3.未提供开发新建门楼的国有土地使用权证，建设用地规划许可证，未按照合同约定提供出租的标的物的房产证及土地使用权证；4.出租标的物整体消防不合格；5.房屋渗水造成损失等，上述理由致其不能实现合同目的，给其造成了巨大经济损失。现被告仍是上述事实及理由，新洲区人民法院已驳回其诉讼请求，现被告以相同的事实再次起诉，构成重复起诉，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的营业执照正本、法定代表人身份证明、被告周建军的居民身份证复印件，上述证据真实，且能够证明原、被告双方系本案适格当事人的事实，故对于上述证据，本院予以采信；2.对于原告提交的《租赁合同》两份《房屋所有权证》，上述证据真实、合法，且能够证明原告余集置业公司于2011年6月23日与被告周建军签订了租赁合同，将其所有的诉争房屋出租给被告周建军的事实，故本院予以采信。3.《补充协议》两份，本院认为上述协议真实，且能够证明原、被告分别于2012年03月15日、2012年11月29日就诉争房屋的门楼（大门）拆迁重建签订了补充协议及原告将户外广告位（位于武商正面的二层中的部分面积，三层的部分面积，武商侧面即地下车库进口方向的二三层）租赁给被告周建军使用的事实，故本院予以采信。4.原告提交的（2013）鄂新洲民商初字第00046号民事判决书系已发生法律效力的民事判决书，该判决书确认的事实，本院予以采信。5.对于原告提交的（2014）鄂新洲内证字第2624号公证书、《解除租赁合同通知书》、现在工作记录、EMS快递单、湖北省邮政公司交寄邮件专用发票、EMS快递单回执查询单，本院认为上述证据真实、合法，且能够证明原告余集置业公司于2014年8月29日向被告周建军发送了解除租赁合同通知书，2014年9月4日该函由“单位收发章”签收的事实，故本院予以采信。6.对于原告提交的被告于2013年7月11日向武汉市新洲区人民法院起诉被告要求解除诉争合同时提交的《房屋租赁合同》，被告对其真实性没有异议，本院认为该证据真实、合法，但原、被告均未在该合同上签字或盖章，故该证据不能证明被告提交的《房屋租赁合同》（5.4合同）系伪造合同的事实，故本院不予采信。7.对于被告周建军提交的《租赁合同》，该合同与原告提交的租赁合同一致，对于其真实性，本院予以确认，但该证据不能证明原告在合同履行过程中有违约行为的事实，故对于被告的证明目的，本院不予采信。8.对于被告提交的《火灾隐患整改通知书��、重大火灾隐患一览表，本院认为仅凭上述证据不能证明原告向被告出租的房屋消防验收不合格的事实，故本院不予采信。9.对于被告提交的《房屋所有权》及《土地使用权证》，被告提交上述证据证明拟证明原告对出租的房屋没有所有权，但原告提交的证据能够证明其对出租的房屋享有所有权，故对于上述证据，本院不予采信。10.对于被告提交两份《补充协议》，对于其真实性，原告没有异议，本院予以确认，但该证据不能证明门楼改建影响了被告正常经营，被告因借用其他通道通行支付了大量费用的事实，故对于上述证据，本院不予采信。11.对于被告提交的《公函》及《联系函》，本院认为上述证据不能证明因门楼改建事宜妨碍了被告正常经营并给被告带来巨大损失，致使双方签订的租赁合同目的不能实现的事实，故本院不予采信。12.对于被告提交收款收据，��院认为上述收款收据不能证明被告因装修承租的房屋支出了装修费480万元的事实，故本院不予采信。13.对于被告提交的《房屋租赁合同》（合同编号为2013-0504-001），原告对其真实性有异议，且“同意解除原合同”字样系手写，原告并不认可，被告亦未提交其他证据证明双方已于2013年5月4日达成解除合同的合意，故对于该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月21日，被告周建军向原告余集置业公司预交了房屋租赁定金100,000元。2011年06月23日，原告余集置业公司与被告周建军签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于武汉市新洲区阳逻街高新街特1号的阳逻城市广场第三层建筑面积为3,514㎡的房屋出租给被告周建军开设儿童娱乐场所使用；租赁期限为16年，起租时间为2011年7月1日；租金标准为：按建筑面积每月16元/㎡计算，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增幅度为5%，考虑到被告前期装修，原告给予被告周建军2个月的装修免租期（该免租期从2011年07月01日起开始计算）；每年租金具体如下：2011年9月1日至2014年8月31日为每年674,688元；2014年9月1日至2015年8月31日为708,422元；2015年9月1日至2016年8月31日为743,843元；2016年9月1日至2017年8月31日为781,035元；2017年9月1日至2018年8月31日为820,087元；2018年9月1日至2019年8月31日为861,091元；2019年9月1日至2020年8月31日为904,146元；2020年9月1日至2021年8月31日为949,353元；2021年9月1日至2022年8月31日为996,821元；2022年9月1日至2023年8月31日为1046,662元；2023年9月1日至2024年8月31日为1098,995元；2024年9月1日至2025年8月31日为1153,945元；2025年9月1日至2026年8月31日为1211,642元；2026年9月1日至2027年6月30日为1,060,186元；租金支付方式为：前半年按��支付，以后每半年支付一次，被告周建军应在每期开始后5日内支付租金，原告余集置业公司开具收据；被告周建军自签订合同之日起将定金100,000元支付给原告余集置业公司，合同定金在起租半年后抵扣到期房屋租金；原告同意将房屋交被告按照经营布局进行设计和装修，但被告设计和装修须保证房屋结构安全为前提，如因装修或者改动房屋结构而对房屋造成损坏，影响该房屋其他使用权人权益的，由被告负责损失赔偿。被告进行房屋装修期间，原告应向乙方提供电、水、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关资料；在本合同有效期内，如原、被告双方协商一致，可提前终止本合同；有下列情形之一，原告有权选择提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的一切损失：1、被告周建军逾期支付租金达30天；2.未经原告同意，被告将承租的房屋整体转租他人；3.被告利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利用；原告依据上述情形提前终止合同时，应书面通知被告周建军，被告周建军应及时迁离交交出房产，租金照实结算。本合同如提前终止，解除或届满时，原告应按被告周建军使用房屋的实际状态收回房屋，被告周建军有权拆除及取回属其所有的设施、设备。被告周建军不得损害或拆除建筑物本身之结构体，被告周建军在终止日期后30个工作日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留之所有权，悉归原告所有任其处理等内容。被告拖欠租金及水电费，应向原告支付滞纳金，每逾期一日，原告收取被告拖欠金额的0.5%的滞纳金。上述合同签订后，原告余集置业公司将诉争房屋交付给被告周建军。被告周建军随即对诉争房屋进行装修，成立了本本乐精品商城。2012年03月15日，双方就被告承租房屋的门楼（7.5米长、3.2��宽，现为被告租赁房屋的主要通道）拆除及户外广告位的租赁事宜，签订了一份《补充协议》，约定：原告拆除门楼后，承诺还原一座门厅，重建费用由原告承担；原告余集置业公司将属其使用范围内（武商正面的二层中的部分面积，三层的部分面积，武商侧面即地下车库进口方向的二三层）的户外广告位租赁给被告周建军使用，租赁时间为10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止，租赁费为20,000元/年。2012年11月29日，原告余集置业公司与被告周建军又就上述门楼重建事宜签订一份《补充协议》，约定：重建还原门楼位于在建综合一楼，此门楼属原告武汉市余集置业有限公司与被告周建军双方共同进出通道，但不影响被告自主、自由进出，并和邻里之间相互不干预，门楼还原竣工时间为2012年12月20日，以被告周建军方签收为准。2011年8月29日，被��周建军以银行转账方式向原告余集置业公司支付租金160,000元；2011年12月1日，被告周建军以现金方式向原告支付了2011年12月份至2012年2月份的租金168,672元；2012年3月26日，被告周建军以银行转账和现金方式向原告支付了2012年3月份至2012年8月份的租金237,344元；2013年5月6日，被告周建军以银行电汇方式向原告支付了2012年9月份至2013年8月份的房屋租金674,688元及2013年5月1日至2014年4月30日的广告位租金20,000元。截至2014年9月4日，被告周建军尚有租金682,451.53元未向原告支付。被告周建军曾于2013年7月11日以余集置业公司为被告、朱柏林为第三人向武汉市新洲区人民法院提起诉讼，请求：1.依法解除周建军于2011年6月23日与余集置业公司签订的《租赁合同》；2.判令余集置业公司向其返还房屋租金1340,704元（含第三人朱柏林收取租金160,000元），广告租金20,000元；3.判令余��置业公司向其赔偿因违约赔偿损失481.3万元，并承担案件诉讼费用。主要事实与理由为：余集置业公司未向其提供新建门楼的国有土地使用权证、建设工程规划许可证，在施工时将建筑吊篮悬挂在进出口上空，存在重大安全隐患，未按补充协议约定于2012年10月1日前向被告周建军交付还建门楼，且出租物整体质量不合格，房屋渗水，原告收取租金不出具税控发票等。武汉市新洲区人民法院于2013年9月12日作出（2013）鄂新洲民商初字第00046号民事判决，判决驳回了周建军的全部诉讼请求。因被告周建军自2013年9月1日后未向原告余集置业公司支付租金。原告余集置业公司于2014年8月29日以邮政快递方式向被告周建军发送了一份《解除租赁合同通知函》，并于同日在湖北省武汉公证处进行了公正。上述通知函载明：“我公司按约向贵方交付了房屋，但贵方并未按约��我公司支付租金。截至本函出具之日，贵方尚拖欠我公司租金合计为陆拾柒万零玖佰玖拾壹元整（小写￥670991元）。鉴于以上事实，贵方的行为已构成严重违约，也违反了我国合同法的相关规定，现我公司正式通知贵方：1.自2014年8月29日起，解除我公司与贵方于2011年6月23日签订的《租赁合同》，且贵方应于合同解除之日起5日内向我公司支付拖欠的租金；2.自合同解除之日起5日内将房屋清空腾退完毕并交付我公司，同时参照合同约定的租金标准向我公司支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日期间止的房屋使用费；3.向我公司缴纳租赁期间拖欠的水电费以及自合同解除之日起至房屋实际腾退交付之日止期间的水电费。”2014年9月4日，被告周建军以单位收发章签收了上述通知函，但被告周建军未向原告支付租金亦未将诉争房屋返还给原告余集置业公司。��院认为，原告余集置业公司与被告周建军于2011年06月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均按合同的约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告周建军自2013年9月1日起未向原告余集置业公司支付房屋租金，依据上述法律的规定，原告余集置业公司享有合同解除权。原告余集置业公司于2014年8月29日向被告周建军发送了一份《解除租赁合同通知函》，该通知于9月4日到达被告周建军，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》于2014年9月4日解��，故对于原告余集置业公司要求确认其与被告周建军签订的《租赁合同》已于2014年9月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告周建军主张上述合同已于2013年5月4日解除的辩称理由，无事实依据，故本院不予支持。被告周建军未按合同的约定向原告支付租金已构成违约，应当向原告余集置业公司支付租金682,451.53元，并承担违约责任。原、被告双方约定按日收取拖欠金额0.5%的违约金，原告以上述约定标准主张逾期付款违约金过分高于其实际损失，本院酌情调整为按日万分之三的比例计算违约金。合同解除后，被告应向原告按合同约定支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿��失等违约责任。”的规定，违约损害赔偿请求权应以违约行为为构成要件，合同一方无违约行为，相对方即无权请求损害赔偿。因被告周建军提交的证据不能证明原告余集置业公司有违约行为，故对其反诉请求，本院不予支持，对其提出的鉴定申请本院亦不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉市余集置业有限公司与被告（反诉原告）周建军签订的《租赁合同》于2014年9月4日解除；二、被告（反诉原告）周建军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市余集置业有限公司支付所欠租金682,451.53元及逾期付款违约金（以682,451.53元为基数，自2014年9月5日起按日万分之三的比例计算至实际支付之日止）；三、被告（反诉原告）周建军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市余集置业有限公司支付房屋占用费（按《租赁合同》约定的同期租金标准自2014年9月5日起支付至实际腾退之日止，2014年9月1日至2015年8月31日租金为708,422元/年，以后租金每年增长5%）；四、驳回原告（反诉被告）武汉市余集置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周建军的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,500元，由被告（反诉原告）周建军负担20,000元，原告（反诉被告）武汉市��集置业有限公司负担4,500元，反诉案件受理费15,400元，由反诉被告（反诉原告）周建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长　　彭志芬审判员　　黄　芳审判员　　叶章明二〇一七年七月十八日书记员　　陶　康微信公众号“”