（2016）鲁01民终3822号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-28
案件名称
殷德顺、陈隽与陈爱华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷德顺,陈隽,陈爱华,赵正水,孙胜,孟宪奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终3822号上诉人（原审被告）：殷德顺，男，1964年1月11日出生，汉族，济南日昇置业服务有限公司经理，住济南市。上诉人（原审被告）：陈隽（系殷德顺之妻），女，1971年9月24日出生，汉族，济南日昇置业服务有限公司业务经理，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：王连军、孟庆强，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈爱华，女，1959年8月15日出生，汉族，济南国棉四厂退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：周家魁、张凯，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审被告：赵正水，男，1962年1月13日出生，汉族，济南市房地产开发总公司职工，住济南市。原审被告：孙胜，男，1973年10月14日出生，汉族，济南市房地产开发总公司职工，住济南市。原审被告：孟宪奎，男，1950年10月1日出生，汉族，济南市房地产开发总公司退休职工，住济南市。上诉人殷德顺、陈隽因与被上诉人陈爱华、原审被告赵正水、孙胜、孟宪奎房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2014)市民初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人殷德顺、陈隽委托诉讼代理人王连军、孟庆强，被上诉人陈爱华委托诉讼代理人周家魁到庭参加诉讼，原审被告赵正水、孙胜、孟宪奎经本院依法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。殷德顺、陈隽上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误(一)涉案房产(四季花园*号楼*室及负一层)的房屋所有权人分别为夏建梅和陈隽，被上诉人并非是产权人，无权主张侵权之诉。1、涉案房屋所有人分别为夏建梅和陈隽。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，除人民法院或仲裁机构作出的物权确权判决之外，应以依法登记的产权人为涉案房产的物权所有人，事实上，本案涉案房产是上诉人殷德顺从原审被告孟宪奎处购买，其中*号楼*室上半层己出售给夏建梅，并由原审被告孟宪奎以赠与方式分别将涉案*室上半层房产过户给夏建梅、下半层房产过户给陈隽，目前涉案房屋分别登记在夏建梅、陈隽名下，房产所有权人分别为夏建梅和陈隽，故被上诉人并非涉案房产所有权人。2、被上诉人不是涉案房产所有权人，无权主张侵权责任。根据《民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”而侵权责任法规定的侵权赔偿的主体应是本案房产的所有权人，根据上述物权法的规定，被上诉人并非涉案房产的所有权人，因此，被上诉人无权主张侵权赔偿。(二)实际购房人为上诉人，被上诉人也并非涉案房产的实际购买人。首先，根据被上诉人提交的调查笔录，原涉案房产所有人孟宪奎陈述中对于协议的签订购买方并不知是本案被上诉人，签订时没有被上诉人的签字，孟宪奎并未见过被上诉人，但是实际购买人以他的名义购买了涉案房产，办理产权登记后，再由孟宪奎名下变更到实际购房人名下，此陈述与后来夏建梅从上诉人殷德顺手中购得涉案房产，通过赠与公证办理房产过户手续，将涉案房产过户给夏建梅及陈隽的行为，都说明原产权人孟宪奎认可的实际购买人也是殷德顺，且房产过户相关税费都是由上诉人殷德顺缴纳了，且上诉人持有收到购房款的收据等都证明了本案上诉人是实际购房人。其次，被上诉人没有支付购房款的凭证，也从未要求原产权人孟宪奎办理过户手续，不符合常理;再次，被上诉人提交的录音也只是复制品，不具有真实性，内容也是片断录音，也不能证明上诉人是实际购买人，最多只能体现陈某麟作为购买人想从殷德顺手中购买房产时双方关于购房办理手续的交涉。（三）被上诉人与上诉人殷德顺之间不具有转委托关系，上诉人殷德顺不应当承担责任。首先，被上诉人及原审被告赵正水都从未提到过之间存在过委托管理关系，也没有相应证据证明;其次，赵正水与上诉人也从没有达成过转委托管理的协议，上诉人只是通过原产权人孟宪奎的委托人孙胜购买了涉案房产，因此根本不存在转委托管理之说，一审法院仅凭断章取义的非法录音就推定三方的转委托关系，证据明显不足，有失客观公正。退一步讲，即使如一审法院推定的上诉人与从未谋面的被上诉人或陈某麟构成转委托关系，根据《合同法》第400条“转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人行为承担责任”。也即应由受托人对被上诉人承担责任，而不应由上诉人殷德顺承担责任。(四)即使如一审法院认定成立，被上诉人作为本案一审原告诉讼主体资格错误。退一步讲，即使如被上诉人所述，被上诉人在派出所笔录中也认可是其弟弟陈某麟借用被上诉人名义购买，但对于购房款的支付一直没有提供证据，这也与被上诉人主张自己是实际购买人自相矛盾。再退一步讲，假如被上诉人所主张成立，也最多可由其弟弟陈某麟作为原告主张权利，被上诉人作为本案诉讼主体资格错误。（五）退一步讲，假使被上诉人所述成立，上诉人也并非侵权主体，且也已超过了诉讼时效。假如认定被上诉人为实际购买人，因原出卖人为孟宪奎，双方是购房的权利义务主体，按被上诉人所述，是赵正水帮被上诉人办理购房事宜，是孙胜帮孟宪奎办理卖房事宜，被上诉人也只能根据合同权利义务向相关人员主张权利，且如被上诉所述2004签订购房协议书的话，据起诉时己10年有余，早已超过诉讼时效;而本案上诉人只是购买人而己，属于善意第三人，也并非侵权主体。(六)一审没有证据证明本案的被上诉人主张的赔偿属于夫妻共同债务，因此陈隽不应承担责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院中本案的案由是房屋买卖合同纠纷，既然是合同纠纷，就应适用合同法关于合同权利义务的法律规定进行审理，即本案应由被上诉人就其与合同相对方的权利义务进行处理，被上诉人只能主张债权，而不应对合同之外的第三人主张权利，也即不应适用侵权责任法进行判决。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致做出错误的一审判决，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。陈爱华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。陈爱华向一审法院起诉请求：依法判决被告赔偿原告的经济损失1652943元，由被告方承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于济南市市中区*花园小区系由原济南市房地产开发总公司开发建设的住宅小区。赵正水、孟宪奎原系该单位职工，赵正水与陈爱华原是邻居，与陈爱华的弟弟陈某麟系从小长大的朋友。泉景四季花园小区*号楼*室及地下室系由济南市房地产开发总公司以优惠价格出售给其职工孟宪奎的房产，因孟宪奎不想再购买此房屋，在赵正水的介绍下，孟宪奎与陈爱华在2004年7月27日达成顶名购房协议。该协议中约定由陈爱华以孟宪奎的名义购买四季花园*号楼房产一套，陈爱华向孟宪奎支付经济补偿3万元；孟宪奎放弃该房屋的支配权、产权及继承权等，并保证将该房产过户至陈爱华名下，但过户费用由陈爱华承担。该协议由陈爱华和孟宪奎签名予以确认。2006年11月，房产登记机关为孟宪奎办理了房屋所有权登记手续，房产证号为中1277**号；登记中记载的1－102室房屋建筑面积为189.71平方米、－102室的建筑面积为170.83平方米。2007年11月7日，孟宪奎与其妻子为案外人朱仁香办理了委托手续，委托案外人朱某香办理上述房屋的赠与手续，其中将102室房屋赠与案外人夏建梅、将－1层赠与陈隽。随后，案外人夏建梅取得了泉景四季花园*号楼*室房屋的所有权，其产权证号为济房权证中字第1422**号，登记的房屋面积为189.71平方米；陈隽取得了泉景四季花园*号楼*室）房屋的所有权，产权证号为济房权证中字第1422**号，登记的房屋建筑面积为170.83平方米。陈爱华为了证实其已按照与孟宪奎签订的《协议书》履行了义务，向法院提交了以下证据：1、2012年，济南市公安局市中区分局二七新村派出所对陈爱华、案外人夏建梅、殷德顺所做的调查笔录；济南市公安局市中区分局刑警大队一中队对孟宪奎、对案外人程利（系案外人夏建梅的丈夫）、对案外人高志洪做的调查笔录，欲证实该房产系由殷德顺未经过陈爱华的同意，擅自以孟宪奎的名义出售给案外人夏建梅。其中，公安机关对陈爱华的调查笔录中，陈爱华陈述，2004年，其弟弟陈某麟要陈爱华帮忙签个协议，说他在泉景四季花园购买了两套房子要借用陈爱华的名义购买，需要陈爱华签字，陈爱华就帮陈某麟签了合同，后来合同也一直在陈爱华家保存着。和陈爱华签合同的人，一个叫潘宗祥，另一个姓孟，叫孟宪X（名字第三个字看不清楚）。大体意思就是陈爱华的弟弟陈某麟以陈爱华的名义购买泉景四季花园10号楼的两套房子。后来，陈某麟给了陈爱华8万元钱，让陈爱华交给了赵正水，说是这两套房子装修的款项。以后的事情就不太清楚了。公安机关对殷德顺所做的调查笔录中，殷德顺陈述，其经手曾出售了两套泉景四季花园的房子，分别是*号楼*单元*室和*号楼*单元*室，这两套房产均是复式结构，分上下两层。其中殷德顺将*单元*室房屋分成两部分出售，上半层已出售，下半层还空着。上述房屋是在2004年或2005年时，济南市房地产开发总公司售楼人员孙胜（即原审被告孙胜）找到殷德顺，说有人委托其出售泉景四季花园的两套房产，问殷德顺是否购买，并向其出具了发票，每套房产的价格为104万元，在殷德顺表示同意购买后，孙胜将两套房产的发票和钥匙都交给了殷德顺。出售房屋的人殷德顺没有见过，只是通过几次电话，听声音大概是个四、五十岁左右的男子。大约在两个月后，殷德顺分别以转账和支付现金的方式向出售房屋的人支付了110万元，收款人是一个女的。因为殷德顺一时无法拿出两套房子的款项，对方急着用钱，在收到110万元后，没有再催着要剩余的房款。对方在收到款项后，向殷德顺出具了收条，并写明“收到全额房款”（该款项指一套房子的房款）。当时，殷德顺在与出售人交易这两套房产时未签订书面的合同。事后，殷德顺将这两套房产放在“21世纪不动产”房屋中介挂牌出售。有人通过济南市房地产开发总公司的人找到殷德顺，购买了*号楼*单元*室房屋。大约在2006年或2007年，有人购买了*号楼*单元*室房屋的上半层。办理上述出售房产的过户登记手续均是通过赠与的方式办理的。至公安机关向其做调查时，殷德顺还未向房屋的出售人支付1单元102室房屋上半层的房款，但在2010年时，售房人把下半层的房屋钥匙拿走了，说要急着用房子。2011年时，售房人开始催着殷德顺要房款，要么就把房子还给他。因为当时拿不出那么多钱，就没有给。在2012年时，殷德顺凑齐了104万元房款，售房人又不要钱了，要全套的房子。公安机关对案外人夏建梅做的调查笔录中，夏建梅陈述，在2007年10月份时，其与丈夫程利在泉景四季花园对面、英雄山路路东的“21世纪不动产”咨询购房的事情，中介人员介绍并带他们看了四季花园*号楼*室的房子。因为夏建梅不想交中介费，就托人联系了济南市房地产开发总公司的一个姓刘的女同志打听这个房子，后来她给了我一个手机号，说这个人姓“尹”，让我和他联系。后来我们联系上了，商量好后，就上半层以93万元的价格成交，也拟定了买卖合同。夏建梅要求看房产证，发现这套房子登记在孟宪奎名下，就要求直接和孟宪奎签订合同。后来，是夏建梅和丈夫程利、孟宪奎和姓尹的一起在四季花园孟宪奎的家里签订的合同，夏建梅先支付了20万元定金，房产过户到夏建梅名下后，又将余款支付给姓尹的男子了。在此笔录中，夏建梅陈述的姓尹的男子，大约40多岁，较瘦，身高约170公分。孟宪奎住在9号楼，具体房号记不清楚了，大约也是40多岁，是济南市房地产开发总公司的职工，电话是1396417****。济南市公安局市中区分局刑警大队一中队民警对孟宪奎做的询问笔录中，孟宪奎陈述，他是济南市房地产开发总公司的职工，泉景四季花园*号*单元*室房子是单位优惠职工的福利，在2004年时由其公司的同事孙胜帮助转让出去了，具体转让给谁就不清楚了。当时，是孙胜拿着一份协议书，让孟宪奎签字后就拿走了，内容大体是孟宪奎同意别人以他的名义购买四季花园*号楼的房子，对方给孟宪奎3万元的补偿费。当时协议书上没有陈爱华的签字，孟宪奎和陈爱华也没有见过面。事后，孙胜给了孟宪奎3万元现金，购房款是实际购买房子的人交的，交了多少钱不清楚。房产证先办下来是孟宪奎的名字，房产证下来后，大约在2007年时，孙胜找到孟宪奎，让孟宪奎和他的爱人房秀兰一起签了一份委托书，委托别人代办房产过户手续，具体如何办理的、办到谁名下了就不清楚了，都是孙胜操作的。对案外人夏建梅的丈夫程利做的询问笔录中，程利陈述泉景四季花园*号楼*室的房子是2007年时他和妻子夏建梅一起购买的，产权证上登记的是夏建梅的名字。2007年时，由“21世纪不动产”中介机构的工作人员带着他和夏建梅到泉景四季花园看房，看了几套房子都没有合适的，在中介的工作人员走后，其在*号楼西头遇见了一个朋友叫刘艳梅，她就在*号楼住。程利就问刘艳梅这边有没有卖房子的，刘艳梅答应帮忙打听一下。过了几天，刘艳梅电话告知程利说一个姓殷的要卖掉*号楼*单元*室的房子，就叫我去找姓殷的看了房子，并提出想买一层。后来咨询了房管局后说可以单买一层，就花了93万元购买了*号楼*室的上半层，房产证办在了程利的妻子夏建梅名下。在办理房产证时，知道售房人叫殷德顺，自己从事个体装修，家住在银丰山庄。据殷德顺讲，他是顶着开发公司一个姓孟的人的名义购买的这个房子，当时房屋的实际所有人是他，买房子的钱也都是他出的。办房产过户手续时，是殷德顺带着两个女人一起去的，他让登记的房主出具了一份委托书，是谁受委托办的过户手续不清楚了，但是办过户是赠与过户的手续，剩下的房款也交给殷德顺了。公安机关对案外人高志洪做的询问笔录中，高志洪陈述，其与陈爱华的弟弟陈某麟是朋友。2004年时，陈某麟叫高志洪到其公司帮忙，后来因为公司没开成，就没有过去。在2004年时，高志洪和赵正水在泉景四季花园购买了两套房产，准备开一家房地产公司使用，手续让高志洪和赵正水帮忙办理。赵正水带着去选了房子。挑选了两套复式挨在一起的房子，再由赵正水联系转让房子的人签订了转让协议，然后就交了房款，两套房子的房款共200多万元，具体金额记不清楚了，交款也是赵正水代办的，没有经高志洪的手，签订转让合同也是赵正水经办的，后来的事情就不清楚了。陈爱华的委托代理人还向法院提交了陈爱华的弟弟陈某麟与殷德顺通话的录音资料一份，殷德顺在该录音资料中表示，因为这个房子手续比较麻烦，办了两次过户，反反复复弄了几次，后来又涉及到查封、顶账的事，认可房子还是陈某麟的，但是已经出租了，现在手续都办好了，但还有三年的时间才能办过户，等办完后，殷德顺会把房子转给陈某麟，由陈某麟自行处理就行。在陈某麟问起出租房屋的租金时，殷德顺说办两次更名过户都是由对方拿的钱，实际应由陈某麟支付，房产证办到了殷德顺名下了，也是为了防止公安经侦部门的调查，并陈述这个房子已经出租且签订了5年的租赁合同，过户也必须到5年以后，也就是到2014年。*号楼*室上半层已出租了，下半层空着。陈某麟要求殷德顺为其写个材料证实，殷德顺拒绝，说是受赵正水委托为陈某麟办这事担着很大的风险，才为陈某麟保住了财产，并且承诺三年后让陈某麟来拿房子。下半层的房屋钥匙他会找个中介转交给陈某麟。庭审中，殷德顺承认把*号楼*室下半层的房屋钥匙放置到物业公司，由陈爱华将钥匙取走。对于购房款系何人支付，赵正水第一次向法院陈述是由陈爱华支付，其交由孙胜具体经办，在开庭审理时又陈述不了解由谁支付了购房款，但其认为应当是由陈爱华支付的。殷德顺对公安机关对其做的询问笔录的内容不认可，称是公安机关违法办案取得，不予质证；公安机关对其他人员做的询问笔录与其无关，不予质证。庭审中殷德顺认可曾与陈某麟通过电话，但记不清楚通话内容了，也否认陈某麟曾向其追要过房屋的情况。对于陈爱华提供的录音资料，殷德顺陈述因当时要卖房子，很多人打电话咨询买房子的事情，陈某麟是通过赵正水介绍认识的一个买房子的人，后来因为拆迁的问题又不买了。这几个电话录音不能证明房屋就是陈爱华或者陈某麟购买的，也不能证明其是非法占有涉诉房产。对于出售给夏建梅的房屋成交价是93万元没有异议；对另一半层房屋过户至其妻子陈隽名下的事实没有异议，并陈述是赵正水说有个朋友要借用一下房屋，这个负一层没有开通天燃气，殷德顺就将钥匙放置在物业公司，让赵正水安排的人拿走了，并非是向陈爱华交付钥匙，现在殷德顺手中也没有*室负一层的钥匙了。对此，赵正水不予认可，称其从未向殷德顺说要借用房屋的事情，其并不知道这个房子现由谁居住。在原审法院院受理的陈爱华诉殷德顺等另一案件开庭审理时，殷德顺提交了由陈某麟妻子张秋艺出具的收条一份，内容为：“收条?四季花园*号楼*单元*室房款全部收到。?张秋艺??2006年8月21日”另外，该收条上还记载有：“陈某麟?370105196303290817.”的字样，字体系张秋艺书写。对该收条，殷德顺称并不认识张秋艺，只是向售房人交付了出售*号楼*单元*室房屋的全部房款120万元，但张秋艺陈述只收到了60万元，办理收款时，对方陈述这个房子只卖了60万元，是应殷德顺的委托人要求才写了这个收到全部房款的收条，不然就不给打款。殷德顺拒绝提供支付该房屋购房款的凭证，经原审法院向银行查询，由于时间久远，未能查询到殷德顺向弟弟陈某麟之妻张秋艺付款的记录。在对购房款是由谁支付的问题上，陈爱华称系由其弟陈某麟之妻张秋艺将一个205万或210万元的存折（可能是建设银行的存折）交给了赵正水，由赵正水经办的具体交款事宜；赵正水陈述是陈某麟拿的购房款，其交代是孙胜具体经手办理的；根据陈爱华提供的线索，原审法院工作人员未能在银行查询到当年张秋艺开户存款的记录；殷德顺陈述是其将款项交给其公司的一个工作人员李继禄（现已因病去世）具体办理，交款时有部分现金、有部分是银行转账，支付了全款120万元，而且是向另一案件的潘宗祥的委托人交付的款项。在2015年6月12日，殷德顺向法院陈述，这房子是赵正水让他购买的，交款时殷德顺在外地，让其公司的一个项目经理李继禄拿着款去银行办理，但不清楚是存到济南市房地产开发总公司的账户上，还是存到顶名人潘宗祥的账户里。后来，殷德顺直接到开发公司拿的购房发票，但殷德顺未能向法院提供其支付购房款的相关银行凭证或其他资料。在原审法院于2014年11月27日开庭审理的陈爱华诉殷德顺、赵正水、孙胜、潘某社、张某文房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录中，殷德顺陈述，四季花园*号楼两套房屋是其在孟宪奎、潘某祥手里购买的，购房款是一定交了，但交给谁拒绝回答，并陈述购房的发票和完税凭证在其手中，可以证实殷德顺是实际购房人。在该案的审理过程中，殷德顺认可四季花园*号楼*室是其以126万元的价格出售给案外人张丽文的；且*号楼*室房屋是其从案外人潘宗祥手里购买的，款项支付给潘宗祥了，向开发公司交款的款项是谁交的不清楚，与其无关。在本案的第二次开庭审理中，殷德顺向法院陈述是由赵正水提出让其购买四季花园的两套房子，他当时没有这么多钱，只交了一套房子的钱，第二套房子的房款是几个月后才付清的，开发公司经办人是被告孙胜。办理交款手续是殷德顺本人和其公司的李某禄、被告孙胜去开发公司办的手续，当时直接给开了发票。本案在第一次庭审后，陈爱华向法院提出鉴定申请，请求法院委托有资质的评估机构对本案涉诉的四季花园*号楼*室房屋的上半层部分进行了价格评估。原审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司对上述房屋进行了价值评估，该公司作出鲁方正房评估字[2015]第033号《房地产估价报告》，该报告书中认定的涉诉房产的单价为每平方米人民币8713元，总价款为人民币1652943元。陈爱华向评估机构交纳了评估费16500元，报告书向殷德顺、陈隽等人送达后，在法定期限内双方均未提出异议。庭审中，殷德顺认为该报告与其无关，不予质证。陈爱华将其诉讼请求变更为要求殷德顺向其赔偿擅自出售该房屋为陈爱华造成的经济损失1652943元，由殷德顺承担本案的诉讼费及鉴定费用。另查明，原审法院工作人员在原济南市房地产开发总公司（现为济南绿地泉景地产股份有限公司）档案中只查询到该公司原职工孟宪奎、潘宗祥购买了泉景四季花园*号楼*号及*号房屋，且交纳了全部购房款，未能查询到交款的方式和实际购房人的信息。一审法院认为,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。陈爱华与孟宪奎签订的《协议书》，系双方达成的顶名购房的协议，未违反法律、法规的禁止性规定，也是双方当事人真实的意思表示，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是陈爱华是实际购房人还是殷德顺为实际购房人，涉诉房屋的房款是由谁交纳，殷德顺出售了涉诉的四季花园*号楼*室房产的上半部分及将下半层过户至其妻子陈隽名下，是否侵犯了陈爱华的财产权益，是否应向陈爱华承担赔偿责任等问题。对此，原审法院认为，通过庭审查明的案件事实，根据公安机关对相关当事人作出的询问笔录，可以推定支付涉诉房产的实际出资人为陈爱华之弟弟陈某麟。因为根据经验法则和常理，相关当事人在接到公安机关传唤时，在未知因何事被传唤的情况下，无法编造符合客观逻辑的案情来对抗司法机关的调查，其第一时间对案件事实的陈述相对较为真实和可信。孟宪奎虽未到庭参加诉讼，但其在公安机关的询问中已认可从未支付过购房款，是由孙胜经手介绍他人以其名义购买了涉诉房屋，办理产权登记后，再由孟宪奎名下变更到实际购房人名下，而且在签订顶名购房协议时，孟宪奎本人并未与实际购房人见面商谈，均是由孙胜经手办理。此项陈述与赵正水陈述的顶名购房的情况及安排孙胜具体经办顶名购房事宜及交纳购房款情况的客观事实基本一致，较为可信。殷德顺陈述的其为实际购房人，一未能提供顶名购房协议书，二未能提供交款凭证和记录，三未能提供其他相关的辅助证据证实其主张，只是向法庭陈述是赵正水要他购买涉诉房屋，且购房发票在其手中就能证明是其交纳的购房款项、证明其是实际购房人。对此，根据殷德顺在公安机关所做询问笔录中的陈述，发票在其手中是孙胜找到殷德顺，说有人委托其出售泉景四季花园的两套房产，问殷德顺是否购买，并向其出具了发票，每套房产的价格为104万元，在殷德顺表示同意购买后，孙胜将两套房产的发票和钥匙都交给了殷德顺，其当时并未向济南市房地产开发总公司交过购房款。这与殷德顺在本案审理过程中向法庭陈述的由孙胜带着殷德顺公司的项目经理李继禄直接去开发公司交的购房款项，然后拿了购房发票，以及在后来另案的庭审中陈述的是在被顶名人手里直接购买的房屋，其未向开发公司交过房款的陈述前后相矛盾，具有很大的疑点；且殷德顺陈述安排其购房的赵正水也陈述殷德顺不是实际购房人，款项系由陈爱华交纳，故殷德顺的主张不能予以采信；另外，根据陈爱华提供的录音资料可以显示，殷德顺认可房屋属陈爱华之弟陈某麟所有，只是要在三年后才能办理过户及将涉诉房屋负一层的钥匙交给陈某麟的陈述，与陈爱华现持有涉诉房屋负一层钥匙，殷德顺处已没有该负一层钥匙的客观事实相吻合，如殷德顺所述，只是将钥匙交到物业公司，安排人员安装天燃气，这么多年来，不向物业公司了解施工情况，不主张涉诉负一层房屋的权利，也不符合常理，故对殷德顺的陈述，证据不足，原审法院不予采信；应认定陈爱华为涉诉房屋的实际购买人，该房产的购房款系由陈爱华交纳。从案件查明的事实上可以看出，殷德顺虽与陈爱华或陈爱华之弟陈某麟未曾见面协商过，但殷德顺实际已接受赵正水的转委托，代为管理陈爱华购买的上述房屋，双方之间形成了事实上的委托关系。在此情况下，殷德顺应当尽到受托人的注意义务，尽心管理委托人的财产，擅自处分，未经委托人同意的，依法也应承担相应的赔偿责任。我国《侵权责任法》中规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担民事责任。侵害他人财产的，按照损害发生时的市场价格或其他方式计算。本案中，殷德顺对陈爱华采用谎称涉诉房屋已出租，暂时无法办理过户的手段，承诺三年后将涉诉房产过户至陈爱华之弟陈某麟名下，并且在此期间，在未经陈爱华同意的情况下，利用赵正水介绍其暂时代为管理原告房屋的便利条件，将涉诉房产的上半层出售，且拒不向陈爱华支付售房款，已构成对陈爱华财产的侵权，依法应当承担相应的民事责任，赔偿陈爱华因此遭受的经济损失。对于损失的计算方式，根据我国《侵权责任法》的有关规定，按照陈爱华申请法院对涉案房屋的现有价值计算，符合客观情况和上述规定，即涉诉房产的上半层按照鉴定机构评估的价格人民币1652943元计算，对于陈爱华要求按照此价格赔偿的诉求，原审法院依法予以支持；陈隽与殷德顺系夫妻关系，该侵权事实给陈爱华造成损害时，是其夫妻关系存续期间，应视为殷德顺、陈隽的夫妻共同债务，故陈隽应与殷德顺共同承担上述赔偿义务。因没有证据证明殷德顺、赵正水、陈隽、孙胜、孟宪奎对陈爱华的财产损失具有过错，故陈爱华要求孟宪奎、孙胜、赵正水承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。对于下半层，即本案涉诉房屋负一层的产权，因现已过户到被告陈隽名下，殷德顺将房屋钥匙交还给了陈爱华，陈爱华可就负一层要求殷德顺、陈隽协助办理产权过户登记手续，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（四）项、第（六）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：被告殷德顺、陈隽于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈爱华因被告殷德顺擅自处分济南市市中区泉景四季花园*号楼*室房产上半层造成的经济损失人民币1652943元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、财产保全费5000元、评估费16500元，均由被告殷德顺、陈隽负担。二审中，被上诉人陈爱华为了进一步证实其是争议房屋的实际购买人，补充提交了两份“济南市房地产开发总公司收据”，其中交款人为潘宗祥的收据落款时间是2004年7月26日，交款事由为房款，交款金额为1004351元；另一份交款人为孟宪奎的收据没有落款时间，交款事由也是房款，金额为1004351元。对于被上诉人提交的上述两份证据，经开庭质证，上诉人认为其通过孟宪奎、潘龙祥购买房产后，该两份收据已经由孟宪奎、潘龙祥交付给了上诉人，而上诉人在办理发票时又将两份收据交给孙胜，并由其将两份收据换成了发票，且其在一审中已将两份收据作为证据向法庭提交。因此，对于被上诉人提交的两份收据的来源、合法性持有怀疑。同时，上诉人对于交款人为潘宗祥收据，上张该收据已经注明交款人为潘宗祥而非本案被上诉人，故无法证明被上诉人是交款人。针对交款人为孟宪奎的收据，上诉人主张该收据上没有注明时间，而且也未注明其所交房款与本案争议的房屋有关联性，该收据注明的交款人为孟宪奎而非被上诉人，亦无法证明被上诉人交纳了涉案房款。被上诉人针对其提交的两份收据，认为结合一审法院在原济南市房地产开发总公司档案中查询到该公司原职工孟宪奎、潘宗祥购买四季花园*号楼*号及*室房产且已交纳了全部购房款，以及济南市房地产开发总公司销售负责人赵正水的证言，可以充分证明被上诉人所主张陈爱华是涉案房屋实际购房人的事实。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人陈爱华与原审被告孟宪奎签订顶名购房的《协议书》的事实清楚，该《协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效协议。本案二审争议的焦点问题与一审争议的问题一致，即陈爱华是实际购房人还是殷德顺为实际购房人，涉诉房屋的房款是由谁交纳，殷德顺出售涉诉的四季花园*号楼*室房产的上半部分及将下半层过户至其妻子陈隽名下，是否侵犯了陈爱华的财产权益进而是否应向陈爱华承担赔偿责任等问题。本院认为，本案当事人陈爱华、殷德顺、孟宪奎以及案外人夏建梅、高志洪、程利等在公安机关针对相关问题询问时的陈述符合本案的客观事实，可以认定陈爱华之弟陈某麟系涉诉房产的实际出资人。孟宪奎虽在一、二审未到庭参加诉讼，但其在公安机关的询问中已认可从未支付过购房款，是由孙胜经手介绍他人以其名义购买了涉诉房屋，办理产权登记后，再由孟宪奎名下变更到实际购房人名下，而且在签订顶名购房协议时，孟宪奎本人并未与实际购房人见面商谈，均是由孙胜经手办理。此项陈述与赵正水陈述的顶名购房的情况及安排孙胜具体经办顶名购房事宜及交纳购房款情况的客观事实基本一致，足以采信。殷德顺上诉主张其为涉案房屋的实际购房人，即没有提供证明其为实际购房人的书面证据以及支付购房款的交款凭证和记录，亦未能提供其他相关的辅助证据证实其主张，只是向法庭陈述是赵正水要他购买涉诉房屋，且购房发票在其手中就能证明是其交纳的购房款项、证明其是实际购房人。对此，鉴于其在本院诉讼中的陈述与其在公安机关所做询问笔录中的陈述存在明显的矛盾，且殷德顺陈述安排其购房的赵正水亦陈述殷德顺不是实际购房人，款项系由陈爱华交纳，结合二审诉讼中被上诉人陈爱华补充提交的两份济南市房地产开发总公司收据以及一审法院查询证实孟宪奎、潘宗祥交纳购房款的事实，本院对殷德顺所称其为涉案房屋实际购买人的主张不予采信。一审法院根据本案查明的事实，认定陈爱华为涉案房屋的实际购买人，其为涉案房屋的所有权人并无不当。即如此，殷德顺未经房屋所有权人的同意擅自处分涉案房屋，一审判决其依法承担相应的赔偿责任正确。综上所述，上诉人殷德顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人殷德顺负担。本判决为终审判决。审判长 吴松成审判员 翟 勇审判员 王立强二〇一七年七月十八日书记员 李 环 来自