（2017）黔0203民初831号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-09-21

案件名称

何小利与六盘水源丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

六盘水六枝特区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何小利,六盘水源丰房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若��问题的解释》：第三条，第十四条

全文

贵州省六盘水市六枝特区人民法院民事判决书（2017）黔0203民初831号原告：何小利，女，1973年1月13日生，汉族，会计，住六枝特区，委托诉讼代理人:宋可立，秋硕律师事务所律师，执业证号15202201610702902。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。原告何小利与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何小利及其委托诉讼代理人宋可立到庭参加诉讼，��告源丰房开公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小利向本院提出诉讼请求：1、判令被告以总房款289000.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率4.75%（上浮30%，月利率0.515%）为准，支付逾期44个月（2013年7月1日至2017年2月28日）的违约金65434.42元给原告，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算，支付至房产证和土地使用证交付原告为止；2、判令被告继续履行合同，将本案房屋的所有权证和国有土地使用证在判决生效后一个月内办理完毕交付原告；3、判令被告将3%面积内（3.16㎡）的房价款8658.40元返还给原告；4、判令被告双倍返还超出3%面积（1.26㎡）的房价款6904.80元；5、判令被告支付多收面积的房款占用利息5336.32元，后期仍按年利率7.05%计算至房款退清为止；6、判令被告支付原告承担多交付的契税181.66元、多交付的公共维修基金242.21元及产生的利息125.84元（按年利率4.75%计算，计息期间2010年10月31日至2017年2月28日），小计549.71元；7、原告支出的律师费2000.00元，由被告承担；8、判令被告按约定在六枝特区水务供排水公司开立“一户一表”，由原告自行到自来水公司缴费让原告用上自立户头的自来水；以上各项总计金额88883.65元；9、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年11月，原告向被告预购六枝特区阳光花园商品房，被告售楼部工作人员告知原告，A栋电梯楼底价是2600.00元/㎡，从4楼起每往上加一层增加10.00元的楼层差价，A栋17层购房单价为2740.00元/㎡。原告向被告交付订金80000.00元购买A栋17-4号商品房，面积为105.20㎡。双��签订了《住宅买卖计税（费）表》，被告以六盘水德鸿物业服务有限公司的名义收取购房款80000.00元（当时工程正在开挖基础，相关审批还在报批阶段，没有预售资格，故以这家公司代收在建商品房的房款），该款在被告取得商品房预售资格后于2011年12月9日收回，该原始票据原件并换成被告的三份收款收据，共收106438.00元（其中房款89000.00元），余下的200000.00元房款使用公积金贷款，原告已付清房款。被告售楼部工作人员利用原告急需购房的心理，拿着空白合同让原告在签字栏上签字捺印，未让原告阅读合同内容，原告完全不知合同的内容（填空处多为空白），自原告在签字栏签字后，被告以办理有关手续为由一直未将填写后的合同正式文本发送原告。之后原告和相关联的购房人对被告选聘的物业公司和后来的物业公司就自己所购买的同样一套房用两个计价面积收取物管费，原告产生疑问（2013年1月3日德鸿物业按105.20㎡收物管费，2016年10月31日物业公司更换后金山物业按101.23㎡收取物管费），就多次要求被告退还多收的房屋价款，同时要求被告尽快办理房屋不动产登记证书。之后原告拿到合同，发现合同第6页原告所购房屋建筑面积是101.23m2，套内建筑面积83.89m2，合同第8页的第六条计价方式与价款写明按套计算，商品房总价款为289000.00元，合同约定，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款89000.00元，余款200000.00元以银行按揭方式支付。原告已办理贷款200000.00元付清全部房款，被告应当于2013年3月31日前向原告交付该商品房，于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。当初被告售楼部工作人员没有让原告阅读合同内容也未告知购买面积有变更，就让原告在空白的购买��同上签字捺印，属于欺诈行为，严重侵犯了原告的权利，事后被告未按照2010年11月的住宅买卖计税（费）表约定的内容填写正式的商品房买卖合同，影响了合同的真实性。原告当初购买该商品房是按照单价2740.00元/㎡计算，房屋总价款为289000.00元，面积为105.20㎡，六枝磊欣测绘有限公司测绘出实际有效建筑面积为101.23㎡，被告已多收原告4.42㎡的购房款，面积误差比绝对值达4.2%，已超过3%，被告应返还原告3%以内房款，双倍返还超出3%外的房款，按照《住宅买卖计税（费）表》显示的税率计算，被告应返还原告多交的契税、公共维修基金，被告应支付原告2010年11月13日至今多付的契税、多付的维修基金的银行利息。被告明知应及时返还原告多交房款和支付逾期办理房屋不动产登记证书违约金，而不予理睬原告。但被告认可原告购买商品房时是按建筑面积��买，单价2740.00元/㎡，合同上的建筑面积实为六枝磊欣测绘有限公司测绘出的建筑面积为101.23㎡，并承诺若房屋不动产登记证书办好后立即返还多收取的房款和逾期办证违约金。但原告自2010年购买房屋至今，被告不存在不可抗力和政治因素等不能办理房屋不动产登记证书、国有土地使用证的情形，被告主观上想占用多收取房款用于修建其他商品房，如今房屋不动产登记与土地使用权证尚未办理，面积不足问题极大影响了原告预期合同目的，且被告一次次失信于原告，严重损害了原告的居住利益。被告源丰房开公司书面答辩称，1、原告的第一项诉请无事实依据。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定“（一）出卖人承诺于2013年6月30日，取得该商品房所有权初始，并将商品房转移登记的��关文书，交付买受人……（五）其他有关事项约定如下：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到买受人书面退房通知之日七30日内退还已收费用。2、买受人不退房的，买受人可以要求出卖人提供资料自行办理产权证，并要求出卖人无条件配合”。因此，根据上述条款的内容，原、被告并未约定逾期办证所导致的违约责任是以总房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率4.75%为标准计算违约金，对于被告逾期办证的结果，双方约定的是买受人有权退房或要求出卖人提供资料自行办理产权证，并要求出卖人无条件配合。其次，原告主张逾期办证违约金早已超过诉讼时效。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支��逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案中，双方约定办理该商品房转移登记的日期是2013年6月30日前，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2013年7月1日起算，至2015年6月30日已经届满，原告于2017年3月才主张逾期办证违约金早已超过诉讼时效；2、关于原告的第二项诉讼请求。早在2015年11月，A栋楼竣工后消防验收未能及时进行，经过多次协调和不断完善消防验收条件，到2016年9月28日已获得消防部门验收合格，房产证和土地使用证办理指日可待；3、原告第三、四、五、六项诉讼请求无事实依据和法律依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条“计价方式和价款”约定：出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款……2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为361000.00元……。第十五条“面积差异处理”约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。……2、按套（单元）计价的预售房屋，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差出现±5%。”第十九条规定：“按套（单元）计价的的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型��设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”按照上述规定与商品房买卖合同的约定，涉案房屋的计价方式是按套（单元）计算，且在合同中已注明建筑面积101.23m2，套内建筑面积83.89m2。另外，商品房买卖合同尾页亦附所售房屋的平面图即房产分户图，该平面图已详细载明房产落座那平路与矿业南路交汇处（公安局对面）、房地号（1-3-1A）、套内面积（83.89m2）、建筑结构（框剪）、总层数（19）、所在层数（10）等，并已标明详细尺寸，该房屋套型与设计图纸一致，相关面积也在符合合同约定的误差范围内，应维持总价款不变，也就不存在多交契税及多承担房价款的情况；4、关于原告要求“判令被��按一表一户开通水表，由业主自行到自来水公司交费”的诉讼请求。2008年，被告多次到六枝特区自来水公司申请安装一户一表，但答复是，由于自来水公司当时没有开展该项业务，不具备一户一表的安装能力，当时为确保小区业主的正常供水，被告自行安装了供水设施，是按一户一表安装的，所以，基于当时的履行情况，被告的义务已经履行完毕；5、关于原告要求被告承担律师费2000.00元的请求，因双方未在合同中约定发生纠纷时律师费用的承担委托，该请求无法律法规的支撑，不应得到支持。原告何小利围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、居民身份证1份，拟证明原告的主体资格；2、买卖计税（费）表1份，拟证明被告承诺出售给原告的房屋面积为105.20㎡，原告支付契税4350.00元、公共维修基金5780.00元；3、买卖合同1份，拟证明原告购买了位于阳光花园小区A-17-4A号房屋经六枝特区磊欣测绘公司测量建筑面积为101.23㎡，被告选聘的六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司物业收费价格为1.00元/月*㎡，被告向原告交付房屋时间为2013年3月31日；4、收款收据5份，拟证明原告向被告支付房屋首付款89000.00元、维修基金5780.00元，办证费11658.00元，被告委托六盘水德鸿物业服务有限公司每月按面积105.20㎡向原告收取物管费，富顺县金山物业有限公司每月按面积101.23㎡向原告收取物管费；5、情况说明1份，拟证明原告就房屋的房产证和房屋的面积误差在2015年4月25日向被告主张过权利诉讼时效中断；6、发票1份，拟证明原告支付律师费2000.00元；7、证人证言2份，拟证明阳光花园小区A栋房屋的单价为2600.00元/㎡，从3楼起每往上加一层增加10.00元的楼层差价。本院认为，原告提交的证据5不符合证据“三性”，其他证据可以印证被告是按房屋面积为105.20㎡出售给原告的，原告购买的房屋实际建筑面积为101.23m2。本院经审理认定事实如下：2010年，原告向被告预购在建的阳光花园A幢17层4号住房一套，被告制作住宅买卖计税（费）表，原告在该表上签字确认，房屋建筑面积105.20m2，单价2740.00元/㎡，总房款289000.00元，产权办理费10754.00元，其他费用3770.00元。2012年3月1日原、被告签订商品房买卖合同，合同编号为201106010，合同约定将在建的阳光花园A幢17层4号住房一套出售给原告，合同部分条款约定如下：第三条、商品房建筑面积101.23m2，其中，套内建筑面积83.89m2；第六条（应为“第七条”）、商品房价款计算方式约定为按照套（单元）计算��该商品房总价款为289000.00元；第八条、付款方式约定为买受人应于合同签订之日交付首期房款89000.00元，余款200000.00元以公积金贷款方式支付；第十一条、出卖人应当在2013年3月31日前交付商品房；第十四条、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、闭路开户费；第十五条、面积差异处理方式为：按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%；第二十二条、出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；第二十三条、出卖人依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1.00元/月*㎡（建筑面积）；第二十六条、商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为101.23㎡，套内建筑面积为83.89㎡。2011年12月9日，原告向被告支付维修基金5780.00元，办证费等11658.00元。原告向被告支付首期房款89000.00元。被告已为原告安装一户一表水表，未到自来水公司办理单独登记。六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司按105.20㎡向原告收取物管费。本院认为，原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收��的物业管理费可知，被告销售给原告的住房是105.20m2，即按面积计价；其次，被告销售给原告的住房为预售房，商品房买卖合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为101.23m2，其中，套内建筑面积83.89m2，但该约定与被告当初宣传的内容不符，且商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积计价。2、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告如要��被告承担违约责任，应于2015年6月30日前主张权利，但原告于2017年才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，本院不予支持。3、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在一个月内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。4、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积105.20㎡计价，被告交付原告的房屋建筑面积为101.23㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（101.23㎡-105.20㎡）÷105.20㎡]×100%＝-3.77%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为3.77%。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出��价返还原告，即为（105.20㎡×3%）×2740.00元/㎡＝8674.44元，原告诉请8658.40元，本院予以支持；对面积误差比超过3%的购房款，由被告双倍返还原告，即为105.20㎡×（3.77%-3%）×2740.00元/㎡×2倍＝4439.02元。5、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房价款即8674.44元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，即自2011年12月9日计算至2017年3月14日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：8674.44元×（4.75%÷12月）×63.17月＝2169.03元。6、原告诉请多交付的契税、公��维修基金及利息损失是否应当得到支持。因契税、公共维修基金是由相关行政机关收取、管理，被告只是代行政机关收取，故对原告的该项诉请，本院不予支持。7、原告主张给其到自来水公司办理一户一表的诉请能否得到支持。被告虽未到自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水，故对原告的该项诉请，本院不予支持。8、原告诉请的律师费能否得到支持。原告与被告签订的房屋买卖合同中，未就一方违约时，守约方实现债权时的律师费承担问题作出约定，双方也未在合同之外就此问题达成过应由违约方承担的意见,故对原告诉请的律师费，本院不予支持。原告诉请的诉讼费不属于诉讼请求范围，该费用是由法院依据胜诉败诉情况进行判决。虽然双方签订的商品房买卖合同约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。对被告辩称原告主张的房屋面积误差房价款不应得到支持的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告何小利办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A栋1-17-4A号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何小利房屋面积误差房价款13097.42元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何小利面积误差比3%部分的房价款利息2169.03元；四、驳回原告何小利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011元，由原告何小利负担833元，被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担178元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员　吴　剑二〇一七年七月十八日书记员　赵明月关注微信公众号“”