（2017）渝0105民初8997号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-01
案件名称
招商局物业管理有限公司重庆分公司与冉梦君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
招商局物业管理有限公司重庆分公司,冉梦君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初8997号原告：招商局物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区北滨一路363号，统一社会信用代码91500105771799156W。负责人：石寒，总经理。委托诉讼代理人：曾红英，女，该司员工。委托诉讼代理人：戴文杨，女，该司员工。被告：冉梦君，女，1986年3月19日出生，汉族，住重庆市江北区。原告招商局物业管理有限公司重庆分公司（下称招商局重庆公司）与被告冉梦君物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告招商局重庆公司的委托诉讼代理人曾红英、戴文杨及被告冉梦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局重庆向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2013年10月至2017年3月期间的物业服务费6055.44元、违约金1980.90元。事实及理由：2013年9月原、被告签订《招商江湾城前期物业管理服务协议》，对委托服务事项、费用、双方的权利义务等做了详细约定，服务期限为从签订合同之日至业主委员会成立之日。原告按照物业服务合同对招商江湾城小区提供了物业管理，被告该系国际公寓X号房屋业主，被告接受了原告提供的物业服务，应当依合同约定每月按2.8元/平方米（建筑面积）标准支付物业服务费，但被告拖欠2013年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，原告催收无果，被告已违约，还应承担违约责任。被告冉梦君辩称:我是从2013年10月起没有交纳物业服务费，不交物管费是因为原告不作为，服务不到位。开发商封闭了国际公寓T4栋第三楼的通道，导致我不能享受小区绿化。保安对进出人员不过问，物管前台人员态度恶劣。原告没有履行物业服务内容，不同意支付物业服务费。经审理查明：招商局物业管理有限公司系壹级资质等级的物业管理企业，招商局物业管理有限公司重庆分公司（即原告）负责重庆市江北区北滨一路招商江湾城小区的物业管理服务事宜。被告系该小区国际公寓X号房屋业主，该房屋建筑面积为51.49平方米。2013年9月28日原、被告签订《招商江湾城国际公寓前期物业服务协议》，约定原告的服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共场所的清洁、消杀，物业区域的生活垃圾清运；物业区域内的公共绿化的养护；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；交通秩序和车辆停发；房屋装饰装修管理；法律法规规定的其他物业管理服务内容等。协议约定原告收取住宅物业服务费标准为2.8元/月·平方米（建筑面积），被告于每月8日前交纳物业服务费，未按约交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日起自动失效。2014年10月31日，重庆市物价局对原告申报的招商江湾城五期高层住宅物业服务费收费标准(2.8元/月·平方米，含电梯费)予以备案。因被告未支付物业服务费，原告诉至本院。被告对原告向其催交物业服务费的事实予以认可。本案庭审中，原告针对其履行物业服务活动情况，举示了以下证据：1、物业服务简报、江湾城工作情况照片资料、来访人员登记表。拟证明原告对小区进行了消杀、绿化、安保、电梯维护等物业服务管理工作，获得了业主的好评。2、2014年与江北区华新街派出所共同出具的公告、公安机关检查T4酒店报告、工商检查T4酒店报告。拟证明针对业主反映较大的酒店问题，原告向相关政府职能部门进行了申报，并配合重庆市公安局治安支队、华新街派出所、重庆市工商管理局江北分局对国际公寓T4栋业主开设酒店和公司的安全防范、经营合法性等情况进行了检查。被告对以上证据质证表示，照片反映的是原告对小区其他户型区域的物业，国际公寓T4栋是单体楼，照片有摆拍嫌疑。派出所和工商行政部门是来查过酒店问题，但没有效果。被告在庭审中举示了一组照片和视频资料，拟证明外来人员可随意出入T4栋、楼内垃圾没有及时清运、楼内酒店仍在经营、保安上班看手机视频没有尽责，表明原告物业服务没有到位。原告对以上证据质证表示，对照片和视频的真实性没有异议。照片中的垃圾是建筑垃圾，原告处理的是生活垃圾，视频显示有保安在登记，前台有工作人员，原告对业主经营酒店没有执法权。照片和视频反映的问题，只是偶尔状态并非持续状态。庭审中原告陈述，招商江湾城小区未成立业主委员会，并申请撤回要求被告承担违约金的诉讼请求，本院已当庭予以准许。上述事实，有产权查询信息、招商江湾城国际公寓前期物业服务协议、资质证书、物价局物业收费备案表、催收函件、物业服务简报、江湾城工作情况照片资料、来访人员登记表、公告、公安机关检查T4酒店报告、工商检查T4酒店报告、照片和视频资料以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，2013年9月28日原、被告签订的《招商江湾城国际公寓前期物业服务协议》，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同内容对本案双方当事人具有约束力。物管企业提供物业管理服务而收取的物业服务费系公共性服务收费，也是全体业主享受物业服务的物质基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、公共设施设备的卫生清洁、维护维修，就业主关心的酒店问题亦联系了相关行政部门，可以认定原告按约定履行了物业服务相关事宜。原告在实施了物业服务合同管理事宜的情况下，享有获得物业服务费的权利，被告负有交纳物业服务费的义务。被告陈述国际公寓T4栋第三楼的通道被开发商封闭，与原告的物业服务内容没有关联性。被告提供的照片和视频反映出原告在实施物业管理中存在一定瑕疵，此瑕疵需原告改进和完善，以便更好的服务全体业主，但不属于重大服务质量问题，不能成为被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。本院对被告的抗辩意见不予采纳，被告应当支付原告2013年10月至2017年3月期间的物业服务费6055.22元（51.49平方米×2.8元×42个月），原告高于此金额的主张属计算错误，本院不予确定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告冉梦君于本判决生效之日起五日内支付原告招商局物业管理有限公司重庆分公司2013年10月至2017年3月期间的物业服务费6055.22元；二、驳回原告招商局物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告冉梦君负担。本判决为终审判决。审判员 胡潇予二〇一七年七月十八日书记员 陈亚玮 来自