（2017）沪01民终7149号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
姚琳琳诉沈军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张某1,陆某,张某2,沈军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7149号上诉人（原审被告、反诉原告）：张某1，男，1975年6月26日生，汉族，住松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆某，女，1975年6月26日生，汉族，住松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某2，男，2002年2月15日生，汉族，住松江区。法定代理人：张某1（系张某2的父亲），住松江区。法定代理人：陆某（系张某2的母亲），住松江区。委托诉讼代理人：张宁，男，汉族，户籍所在地上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈军，男，1989年10月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：姚琳琳（系沈军的配偶），住上海市松江区。委托诉讼代理人：彭永奎，上海磊天律师事务所律师。上诉人张某1、陆某、张某2因与被上诉人沈军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张某1、陆某、张某2上诉请求：撤销原审判决，改判驳回沈军的原审诉请，支持张某1、陆某、张某2的原审反诉请求。事实和理由：2016年3月11日，张某1、陆某、张某2与案外人姚琳琳签订了《居间合同》，2016年5月25日，张某1、陆某、张某2与沈军签订了《上海市房地产买卖合同》，两者系独立的两份合同，并非如原审所认定的那样具有延续关系。沈军未按照合同约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。原审认定显然有误。被上诉人沈军辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。沈军向原审法院起诉请求：判令张某1、陆某、张某2按约定价格继续履行房屋买卖合同，交付位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋），办理房屋权利人变更。张某1、陆某、张某2向原审法院提出反诉请求：判令沈军违约并支付人民币5万元定金（以下币种相同），解除房屋买卖合同。原审法院认定事实：张某1、陆某、张某2是涉案房屋的登记权利人。沈军与案外人姚琳琳是夫妻关系。2016年3月11日，张某1、陆某、张某2作为出卖人（甲方）、案外人姚琳琳作为买受人（乙方）、XX事务所作为居间方（丙方），三方签订了《居间合同（买卖）》一份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，房地产转让价款为205万元；甲乙双方委托丙方的事项：审税、贷款、过户、交房；甲乙丙三方同意，甲方于2016年6月30日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；自合同请之日起，乙方愿向甲方预付购房定金5万元，该定金可抵作购房价款；付款方式：1、乙方于2016年3月11日支付5万元，2、乙方于2016年3月20日前支付84万元，其余：贷款暂定人民币115万元，如贷不足现金不足，于过户当天支付给甲方，尾款留1万元交房时支付，甲方结清此房内的水费、电费、物业费、有线电视费等一切费用，并迁出户口；甲方为各付税，所产生的税费由各自承担。居间合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，姚琳琳支付给张某1、陆某、张某2涉案房屋的定金5万元。2016年5月25日，张某1、陆某、张某2作为卖售人（甲方）、沈军作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2810107）一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款共计人民币229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；附件三付款协议载明：本合同签订后，乙方于2016年3月25日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2016年6月30日前支付人民币112万元，乙方于2016年8月31日前支付人民币112万元。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，沈军于2016年6月27日缴纳了涉案房屋的契税34,350元。2016年8月3日至2016年8月9日，姚琳琳与中介工作人员进行短信联系，提出需要房东配合办贷款，如贷款贷不足，就现金补足。中介工作人员则回复，估计房东那里肯定是要让赔40万元的，不然房东肯定不肯的。2016年8月13日，姚琳琳及其父母姚某、王某与陆某及其朋友在中介处协商购房事宜，姚琳琳询问房价是否为205万元，陆某表示认可，但认为钱没有付清。姚琳琳表示根据合同是在2016年8月31日之前付清，现在不贷款了，房子尾款已经凑齐116万元余款，买房人没有违约。陆某表示当时说好的按居间合同6月30日付款，这个价格是要6月30日之前付清的，现在贷款办不下来，拖了2个月的时间，造成了卖房人的损失，张某1、陆某、张某2买上家的房子，别人在涨价，这两个月差价要补的，40万元就是影响买房子的钱。庭审中，张某1、陆某、张某2确认收到了姚琳琳的89万元购房款，包括5万元定金，但该笔款项是第一份合同的房款。沈军及姚琳琳则表示前后两份合同是延续的，姚琳琳此前支付的89万元可以用作沈军购买涉案房屋的房款。庭审中，张某1、陆某、张某2提交了XX事务所出具的情况说明、房地产市场询价意见单等，证明姚琳琳此前与其父母欲购买涉案房屋，并与张某1、陆某、张某2签订了居间合同和上海市房地产买卖合同，姚琳琳支付了张某1、陆某、张某2定金5万元，并于2016年3月22日支付了84万元的首付款，当时房屋买卖合同上的名字有姚琳琳、姚某和王某，由于为了双方节省税费所以经双方同意，房屋买卖合同上的价钱为165万元，但因购房人贷款没有办出，所以造成合同无法履行，之后双方经协商办理了退税手续，并撤销了原买卖合同，之后又与沈军（姚琳琳的丈夫）重新签订了买卖合同，沈军开始办理贷款，双方约定于2016年6月30日之前交清房款并办理过户手续，但是沈军也是信用卡的问题贷款没有审批下来，沈军也没有用任何形式付过款；中介公司及张某1、陆某、张某2曾多次催讨姚琳琳及其家人履行合同，2016年6月30日后又多次告知姚琳琳及其家人违约并承担违约责任和解除双方房屋买卖合同；第二份沈军、张某1、陆某、张某2签订的上海市房地产买卖合同是由上海XX事务所签订，双方谈的时候上海房价快速上涨，双方约定新的房价，并约定在2016年8月31日付清后办理过户手续，期间沈军贷款未办出造成违约，上海XX事务所和张某1、陆某、张某2多次催讨沈军，在2016年8月31日后多次告知沈军违约和承担违约责任，并解除双方的房屋买卖合同；两份合同是相互独立的合同，不是延续的，依据当时不同的房价，由不同的中介公司和买房人所签；2016年8月13日因与姚琳琳等协商未能达成一致，故未归还姚琳琳已经支付的房款。沈军质证认为，因证明人未出庭其书面意见的真实性没法认可，也不认可张某1、陆某、张某2所述的关联性，合同约定的最后交费期限并非中介所述的6月30日而是8月31日；整个协商过程中从未说过二份合同独立履行的，也没有张某1、陆某、张某2所称的前面一份合同要解除，张某1、陆某、张某2也没有提出过解除要求，而两份合同是延续的；双方的实际交易价格是205万元，沈军已经支付了84万元首付款后，还要按约支付其余的款项，但张某1、陆某、张某2要求沈军多付款项进行赔偿，沈军因为不安所以才一直没有付，沈军的贷款的确没有办出，沈军愿意现金补足。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈军与张某1、陆某、张某2签订有《上海市房地产买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，当事人均应恪守。本案中，双方争议的焦点在于：1、上述合同是应当继续履行还是应当解除；2、沈军与张某1、陆某、张某2就涉案房屋的实际交易价格是多少钱。对于第一个争议焦点，张某1、陆某、张某2虽辩称沈军未履行付款义务，并反诉主张解除房屋买卖合同，但其一，沈军与案外人姚琳琳系夫妻关系，姚琳琳因购买涉案房屋无法办出贷款，遂由其丈夫沈军出面，经协商后与张某1、陆某、张某2就涉案房屋另行签订了《上海市房地产买卖合同》，沈军及案外人姚琳琳均确认姚琳琳已付的89万元款项已转为沈军所签合同的购房款，在双方的交涉中，张某1、陆某、张某2对此也没有提出过异议，另，沈军与张某1、陆某、张某2所签买卖合同附件三中约定，沈军于2016年3月25日前支付定金5万元，该付款时间早于双方2016年5月25日签订合同的时间，此与姚琳琳支付定金的时间较为吻合，故应视为沈军就购买涉案房屋已支付购房款89万元，张某1、陆某、张某2关于沈军未支付任何购房款的辩称意见，原审法院不予采纳；其二，即便沈军存在逾期付款行为，张某1、陆某、张某2也并未提供充分的证据证实其曾催讨过沈军按约付款或者通知沈军解除合同，其在沈军的配偶提出愿意现金付款后张某1、陆某、张某2仍坚持要求赔偿，不同意配合继续履行合同，故张某1、陆某、张某2在沈军起诉后再主张解除房屋买卖合同，缺乏法律依据，原审法院不予支持。张某1、陆某、张某2拒绝履行合同的行为已构成违约，沈军主张继续履行合同、张某1、陆某、张某2交房并办理过户的请求，符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。过户过程中产生的所有税、费按照双方约定应当各自承担。对于第二个争议焦点，沈军、张某1、陆某、张某2双方对于房屋的实际成交价格存有争议，虽然双方所签上海市房地产买卖合同中载明的价格为229万元，但沈军陈述双方是为了多办贷款而做高了房价进行网签，原审法院认为，房屋交易过程中，双方为减少税款或者办理贷款而做低或者做高房价的行为时有发生，姚琳琳及其父母在与张某1、陆某、张某2的第一次交易过程中即存在为减少税款而做低合同价的行为，结合姚琳琳及其父母与张某1、陆某、张某2陆某及其朋友在2016年8月13日的录音证据，沈军陈述的双方就涉案房屋的实际交易价格为205万元、做高房价是为了多办贷款的意见较为可信，原审法院对此予以确认。故双方所签上海市房地产买卖合同中载明的价格229万元系为多套取国家贷款而为，该价格条款的约定应为无效，其他合同条款仍应按约履行，扣除已付的89万元款项之后，沈军还需支付张某1、陆某、张某2购房款116万元。沈军主张继续履行合同并交房过户，应当将剩余购房款支付给张某1、陆某、张某2，沈军对此并无异议，原审法院予以准许。张某1、陆某、张某2的反诉请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，于二〇一七年四月二十日判决如下：一、沈军与张某1、陆某、张某2继续履行双方于2016年5月25日签订的除房价条款之外的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2810107）；二、张某1、陆某、张某2于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋交付给沈军；三、张某1、陆某、张某2于判决生效之日起十日内协助沈军将上述房屋过户至沈军名下（交易过程中产生的所有税、费由双方按规定各自承担）；四、沈军于判决生效之日起十日内支付张某1、陆某、张某2剩余购房款1,160,000元；五、驳回张某1、陆某、张某2的反诉请求。本诉案件受理费23,200元，减半收取11,600元，反诉案件受理费525元，合计诉讼费12,125元，由张某1、陆某、张某2负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定双方之间的法律关系以及沈军是否存在违约的情形。本案针对涉案房屋存在两份买卖合同，一份系张某1、陆某、张某2与沈军妻子姚琳琳于2016年3月11日所签，另一份系张某1、陆某、张某2与沈军于2016年5月25日所签。从形式上看，两者确实相互独立。然而，分析本案事实可知，由于姚琳琳无法就购买涉案房屋办出贷款，故将购买者的名字变更为沈军。就沈军与张某1、陆某、张某2签订的买卖合同而言，双方约定沈军于2016年3月25日之前支付5万元定金。从时间上来看，如果是两份独立的合同，则沈军不可能在合同签订前的2016年3月25日支付定金。因此，两份合同之间具有关联性，其实质具有延续性，系双方在无法履行第一份合同的情况下，为了增强买方取得贷款的能力，仅变更买受人的名字而言，实质上是沈军、姚琳琳作为一方，与张某1、陆某、张某2作为另一方之间签订房屋买卖合同。至于沈军与张某1、陆某、张某2签订的买卖合同购买价格系229万元，而姚琳琳与张某1、陆某、张某2签订的买卖合同的购买价格为205万元。张某1、陆某、张某2提出，双方之间变更了房屋交易价格。本院认为，基于上述分析，本院无法从中推断出双方具有变更买卖合同价格的意思表示，沈军提出的为增加贷款金额做高合同价的说法更具有可信性。因此，本院对张某1、陆某、张某2的该项意见不予采纳。由于两份合同之间具有延续性，因此张某1、陆某、张某2提出的沈军未支付任何房款的意见显然与事实相悖。同时，分析双方意思表示可知，双方之间约定的房款支付最后期限为2016年8月31日，在该日之前，沈军已明确表示愿意支付剩余房款。因此，张某1、陆某、张某2提出的沈军构成违约，故其可解除合同并要求沈军支付违约金的请求缺乏依据，本院不予认可。综上所述，上诉人张某1、陆某、张某2的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,200元，由上诉人张某1、陆某、张某2共同负担。本判决为终审判决。审判长 毛海波审判员 周 寅审判员 李伟林二〇一七年七月十八日书记员 钟嫣然附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：