（2017）宁0106民初1756号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-16
案件名称
彭艳与银川市白云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭艳,银川市白云房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初1756号原告：彭艳，女，1982年7月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：张政宣，宁夏昊诺律师事务所律师被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：朱宏魁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣默，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，宁夏合天律师事务所律师。原告彭艳与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月25日、2017年5月31日两次公开开庭进行了审理。原告彭艳的委托诉讼代理人张政宣，被告白云房产公司的委托诉讼代理人李欣默、王博到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金49663元；2.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付逾期交房违约金10676元；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金38987元，合计49663元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于银川市金凤区庆丰街房屋一套，面积154.76平方米，房屋价款为675682元。该合同第九条对房屋交付期限约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十七条对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内取得《初始登记证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限办理房屋权属证书的，双方约定买受人不退房的，合同继续履行，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付房屋。截止2016年12月30日被告方取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日取得《初始登记证》。期间因被告的缘由致使原告一直无法取得所购商品房的权属登记证书，被告行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告白云房产公司辩称，一、原告诉请逾期交房违约金无事实依据，房屋已达到交付条件，被告也已按照约定履行了交付房屋的义务，不应当承担逾期交房违约金。原、被告双方于2013年9月23日签订《银川市商品房买卖合同》（简称”买卖合同），约定由原告购买房屋，总金额为677647元，后原告实际交付房屋款为675682元。被告于2014年9月30日电话通知交房，并于2014年10月12日根据双方之间《商品房买卖合同》约定的通知方式，在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》，通知上载明：”1号、2号、5号住宅楼现已具备交付使用条件，请各位签订购房合同的业主携带购房合同、发票、收据等资料到售楼部办理房屋移交手续。”此外，原、被告双方间签订的《商品房买卖合同》第十二条也已约定：”出卖人采用报纸公告形式发出交房通知的，买受人应按指定的交房日期办理房屋验收手续。如超出出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已实际交付。”也即，原告所购买的房早已按照合同约定由被告向原告实际交付。因原告自己不接收房屋而导致的延期责任不应该由被告承担。二、原告为公积金贷款的买受人，按照合同第十七条的约定，其无权要求被告承担逾期办证的违约责任。从原、被告双方签订的买卖合同第十七条中可知，被告在产权登记中的的义务仅为：”将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》”，而被告一直在积极履行上述约定义务，并早已将资料报至市产权登记部门，后因国务院于2014年11月24日发布的《不动产登记暂行条例》及《银川市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，整合了不动产登记。整个房屋产权登记处于调整阶段，相关部门的工作也均在调整，无法按照正常程序办理《初始登记证》，导致被告于2017年1月5日才取得相关权属登记。根据原、被告双方签订的买卖合同第十七条的约定，如因被告责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告才承担违约责任。现被告未能按期取得相关权属登记并非由被告原因导致。而是由被告无法预见、无法避免、无法克服的政策性原因导致。故，无论是根据原、被告双方签订的买卖合同第十七条约定，还是根据合同法第二十二条不可抗力条款的规定，在被告已经履行完毕合同约定的提交相关资料的义务后，由政策性原因导致的延期取得《初始登记证》的责任不应由被告承担。此外，合同第十七条虽然约定了出卖人办理《初始登记证》的期限及相关违约责任，但该条款第3点同样约定：”上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人”。而本案原告即属于公积金贷款的购房人，此条款属于双方间真实意思表示，并无违反法律法规行政规章的情形，属于有效条款，双方间应予遵守，原告不能要求被告承担不符合合同约定的责任。综上所述，原告诉请既无事实依据，也不符合法律规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、银川市新建住宅配套设施交付使用公告等证据，经被告质证对真实性无异议，本院均予以确认并作为本案的定案依据；被告提交的《银川市商品房买卖合同》、2014年10月12日《新消息报》、2号楼工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书、特种转账贷方凭证等证据，经原告质证对其真实性无异议，本院予以确认；被告提交的国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定、银川市新版《银川市商品房买卖合同（预售）》等证据，与本案不具有关联性，本院不予确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区庆丰街房屋一套，面积155.21平方米，房屋价款为677647元；合同第七条”付款方式及期限”：乙方于2013年9月23日前付首付人民币317647元；于2013年10月23日前付公积金贷款人民币36万元；合同第九条”交付期限及条件”：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；住宅交付使用条件为：1、取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2、买受人付清全部房款后方可交房；合同第十条”出卖人逾期交房的违约责任”：逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十二条”交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、电话或通过《新消息报》公告形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十七条”关于产权登记约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限办理房屋权属证书，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房......2.如买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3.上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。合同签订后，原告采用支付购房首付款、余款办理住房公积金贷款的方式，向被告支付了全额购房款675682元，现住房公积金贷款尚未偿还完毕。至约定的交房日期，被告除电话通知原告外，于2014年10月12日在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》；原告于2015年3月7日从被告处领取所购房屋钥匙。2016年12月30日，被告取得了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日取得了《初始登记证》。现原告认为被告在房屋交付及办理房屋初始登记证上存在违约，遂诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现因被告有违约行为，原告诉请其支付违约金。一、关于原告主张的逾期交房违约金。合同约定被告应于2014年9月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，逾期每日承担万分之一的违约金。被告实际于2015年3月7日向原告交付房屋，故原告要求被告按全部购房款每日万分之一支付2014年10月1日至2015年3月7日期间逾期交房违约金10607元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告主张其已于2014年10月12日通过《新消息报》以发公告的形式向原告交付房屋，但2014年10月12日涉案房屋并未达到交付使用条件，故被告的该项辩解意见，本院不予采纳。二、关于原告主张的逾期办证违约金。双方签订购房合同第十七条”关于产权登记的约定”（一）第2项虽约定了因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书，买受人不退房、出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但第3项同时约定：上述条款不适用于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。本案中，原告系办理公积金贷款支付购房尾款，且贷款尚未还清，故不适用于上述第十七条应由被告支付违约金的情形。对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭艳支付逾期交房违约金10607元；二、驳回原告彭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 何 玲二〇一七年七月十八日书记员 马旭元 来自：