（2017）内01民终1969号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-27
案件名称
萨祺拉与内蒙古时代中天房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
萨祺拉,内蒙古时代中天房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1969号上诉人（原审原告）：萨祺拉，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：莉娟，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古时代中天房地产有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区东影南路嘉逸大酒店三层。法定代表人：韩喜荣，该公司经理。上诉人萨祺拉因与被上诉人内蒙古时代中天房地产有限公司（以下简称时代中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人萨祺拉的委托诉讼代理人莉娟到庭参加诉讼。时代中天公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萨祺拉上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判：（1）时代中天公司与本判决生效之日起十五日内履行《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记义务，将办理商品房权属登记需由时代中天公司提供的资料报产权登记机关备案；（2）时代中天公司在涉案商品房被司法查封情形消除后十五日内协助萨祺拉办理所购商品房产权变更登记手续。二、本案二审诉讼费用由时代中天公司负担。事实和理由：一、一审法院虽然认定”萨祺拉已按约定履行了支付房款的义务，是本案所涉房屋的实际所有人，时代中天公司应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。”但一审判决结果却没有支持萨祺拉”要求时代中天公司将办理商品房权属登记需由时代中天公司提供的资料报产权登记机关备案”的诉请，以”判决驳回萨祺拉的其他诉讼请求”的方式没有支持萨祺拉的该项诉请。一审判决结果与法院认定事实相矛盾。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了时代中天公司的产权登记义务，时代中天公司首先应将办理商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。购房人办理产权登记的前提是开发商对开发的商品房办理初始登记。因此，根据合同约定，时代中天公司向产权登记机关报备相关资料是其承担的合同义务和法定义务，履行报备资料的义务与能否最终完成产权变更是两个层面的事情。即便目前存在司法查封这样的限制产权变更登记的情形，并不能免除时代中天公司承担的资料报备的义务。涉案建筑物的部分房屋存在在建工程抵押权并不影响初始登记。根据《内蒙古自治区不动产登记实施办法》的相关规定，在建工程在设定抵押权的情况下，其竣工后仍然可以进行建筑物所有权首次登记，只是当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。就本案而言，该建筑物设定在建工程抵押权后，其已经竣工的情况下仍然可以进行所有权首次登记。该房屋被查封的情形，并不是妨碍时代中天公司将办理产权首次登记及产权变更登记需由时代中天公司提供的资料报产权登记机关备案的法律障碍。故一审法院未判决时代中天公司履行办理产权资料的报备义务，没有事实及法律依据；二、一审判决以”本案所涉房屋存在限制登记的情形，故萨祺拉要求时代中天公司协助办理所购商品房产权的诉讼请求在客观上暂时无法实现”为由，判决驳回萨祺拉该项诉请属于适用法律错误。萨祺拉诉请的内容是要求法院确认时代中天公司负有协助义务，而非在要求时代中天公司即时履行。法院判决时代中天公司是否承担协助义务，是依据合同约定和法律规定，这种协助义务是否能即时履行是执行的问题。人民法院不能因时代中天公司所负义务暂时存在履行障碍而驳回萨祺拉的诉请。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，时代中天公司协助萨祺拉办理房屋所有权登记手续是其承担的法定义务，同时双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条亦明确约定了时代中天公司的产权登记义务，时代中天公司应将办理商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此时代中天公司应当承担协助办理产权的义务。人民法院判决时代中天公司承担协议办理产权登记义务的情况下，萨祺拉可以申请强制履行。根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》，未办理房屋产权初始登记的情况下，法院仍然可以强制执行，在具备初始登记条件的情况下，法院可以采取强制执行措施，向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，暂不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照该通知书予以登记。人民法院判决时代中天公司承担协议办理产权登记义务的情况下，萨祺拉可以申请强制履行。强制履行时，该房屋暂时被查封，暂时无法办理产权变更登记。则待该查封情形后可以继续履行。本案所涉查封，明显违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，萨祺拉已经支付全部价款并实际占有，且萨祺拉对未办理过户登记手续没有过错，因此人民法院不得对该商品房查封。综上，一审法院判决错误，请求二审法院支持萨祺拉的上诉请求。时代中天公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。萨祺拉向一审法院起诉请求：一、判令时代中天公司履行《商品房买卖合同》第二十四条约定义务，向呼和浩特市房地产产权交易市场管理处办理双方当事人签订的《商品房买卖合同》登记备案和网签手续；二、时代中天公司履行《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记义务，将办理商品房权属登记需由时代中天公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理所购商品房所有权证书；三、时代中天公司依照《商品房买卖合同》第十五条规定支付违约金2754.75元；四、时代中天公司向萨祺拉出具购房发票；五、本案全部诉讼费用由时代中天公司负担。一审法院认定事实：一审法院依法向呼和浩特市产权市场管理处档案馆调取房屋权属登记信息查询结果证明，本案所涉房屋所在建筑登记为时代中天广场商住楼，该楼2012年8月办理了预售许可证，2015年8月整栋楼被司法查封，其中-1、1、4、16至28层房屋存在在建工程抵押的情况。本案双方当事人对其真实性予以认可。一审法院认为，对双方当事人无争议的事实，一审法院予以确认。萨祺拉与时代中天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，且时代中天公司已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。萨祺拉已按约定履行了支付房款的义务，是本案所涉房屋的实际所有人，时代中天公司应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于本案所涉房屋存在限制登记的情形，故萨祺拉要求时代中天公司协助萨祺拉办理所购商品房产权的诉讼请求在客观上暂时无法实现，萨祺拉可以在障碍消除后与时代中天公司协商办理或另行主张权利。对于萨祺拉主张时代中天公司按已付方款的1%支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，房屋交付之日为2013年1月1日，至萨祺拉起诉之日止已超过约定的540日。时代中天公司未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且本案所涉房屋存在限制登记系被告造成，故时代中天公司构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款275475元1%向萨祺拉支付违约金。对于萨祺拉主张时代中天公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，一审法院认为，合同生效之日为2012年10月28日，至萨祺拉起诉之日已超过30日，故时代中天公司构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。对于萨祺拉主张时代中天公司为萨祺拉办理所购商铺网签手续的诉讼请求，因网签不属于法律规定的物权设立和变动的方式，而是房地产管理部门的内部程序和手续，对外无法律效力，故一审法院对该诉讼请求不予支持。对于萨祺拉主张时代中天公司开具正规的购房发票的诉讼请求，一审法院认为，未按照规定开具发票属于违反发票管理法规的行为。因此，开具发票属于行政法律关系的调整范围，而不是民事法律关系的调整范围，萨祺拉可向税务部门反映并要求其解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、时代中天公司于本判决生效之日起十五日内向萨祺拉支付逾期办理房屋权属证书的违约金2754.75元；二、时代中天公司于本判决生效之日起十五日内就双方当事人签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案；三、驳回萨祺拉的其他诉讼请求。案件受理费25元（萨祺拉已预交），由时代中天公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：萨祺拉请求时代中天公司将办理房屋权属登记所需由时代中天公司提供的资料报产权登记机关备案，及在司法查封情形消除后办理涉案房屋权属证书的主张是否有事实及法律依据。针对该争议焦点，本院认为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案系属办理房屋权属证书的必经程序，其二者之间具有不可分割的关联性与延续性。结合本案一审已查明及二审中当事人认可的事实来看，涉案房屋现因另案处于被人民法院查封状态，故涉及办理有关该房屋的变更登记等确定权利归属事宜都处于冻结状态，给当事人在办理有关房屋登记备案及权属登记等行为在事实与法律上造成履行不能的障碍。据此，一审判决对于萨祺拉在前述障碍消除后与时代中天公司协商办理或者另行主张权利的认定并无不当，本院予以支持。综上，萨祺拉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费50元，由萨祺拉负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 鄂晓红审判员 孙 昊二〇一七年七月十八日书记员 吴丽诗 更多数据：