（2017）京0108民初22986号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-08-07

案件名称

赵永刚与欧阳玮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵永刚,欧阳玮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零八条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书(2017)京0108民初22986号原告：赵永刚，男，1979年5月11日出生。委托诉讼代理人：郑红梅，北京市京剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马威，北京市中瑞律师事务所律师。被告：欧阳玮，男，1970年10月27日出生。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。原告赵永刚与被告欧阳玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永刚之委托诉讼代理人郑红梅、马威，被告欧阳玮之委托诉讼代理人付裕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永刚向本院提出诉讼请求：1.判令欧阳玮继续履行合同，即于2017年7月31日前协助我办理房屋过户手续；2.本案所有诉讼费用由欧阳玮负担。事实和理由：2017年1月18��，我与欧阳玮经第三人居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，购买其名下位于北京市海淀区万柳光大西园×号楼×层×单元×号房屋。约定房屋总价款22350000元，通过银行贷款11000000元，2017年6月1日办理网签，2017年7月18日办理过户。我依照合同约定支付定金2000000元，欧阳玮依约交付房屋。后续履行过程中，欧阳玮咨询相关机构后得知房屋按照原先约定时间点履行不能满足其移民要求，遂与我商议变更先将房屋更名至其妻名下再赠与其岳母，后三方继续房屋买卖事项。因赠与会产生赠与税，双方商议由中介承担，但中介不同意。后双方另商议能否绕过中介自行成交，省下中介费作为赠与税交纳，为此双方与中介协商解约，中介表示同意，但最终三方没有达成协议。欧阳玮坚持要求于6月15日前办理过户，否则解除合同，双方无法达成一致意见。��阳玮为了自己的利益，明确拒绝履行合同约定义务，严重违反了合同约定，已经构成违约。欧阳玮辩称，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》系双方真实意思表示，合同应属有效。赵永刚因签订合同时就有资金缺口，资金安全系数低，其要求合同中增加补充由于新政出台导致无法全额批贷而可无责解除合同的条款，我予以同意。为配合其尽快卖掉自有房屋筹集资金，我违反常规同意在未办理网签及过户前，提前将房屋交付赵永刚。至此，我已按照合同约定履行了所有义务，只等赵永刚筹款完成后办理网签并过户手续。“317”新政策出台后，赵永刚资金缺口更大，我意识其购买能力受到很大影响，再次强调网签及过户时间的底线。2017年4月17日，我与中介均未收到赵永刚关于筹集资金进展及明确的解决方案，遂与其主动联系，��全力帮助其寻求解决方案。最终，赵永刚认可赠与方案，因为可以满足其延期网签和过户时间点的要求，但我强调不管此方案能否执行，最低底线必须是在合同约定及变更的网签及过户时间点完成。其后，赵永刚另提出高贷低过、推延合同过户时间及自行成交方案，要求我给予完全配合，但这将会违背我卖房初衷且形成法律风险，将导致我利益受损。在双方多次沟通中，赵永刚于4月27日首先提出解除合同，我与中介均表示同意，但在三方见面后，赵永刚临时决定不签署解除协议书并再重新考虑一下。为避免出现赵永刚违约且违背我卖房初衷双输局面，我诚心诚意与赵永刚沟通，希望继续执行其提出的解除合同方案，且愿意在退还全部定金基础上，对其装修成本给予适当补偿。此前，我应履行的义务已完全履行，对于之后我应履行的网签及过户义务，我从来没有拒绝履行并且始终积极配合。而赵永刚却首先丧失诚信通过诉讼方式导致合同网签时间错过，利用诉讼手段阻止按合同约定时间履行。由于网签时间错过，我反复强调的时间底线已经错过，违背了我卖房初衷，造成我移民美国税务产生，我保留追究其违约的权利。故我始终同意继续履行合同，不存在任何违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市海淀区万柳光大西园×号楼×层×单元×房屋（以下简称涉案房屋）登记在欧阳玮名下，为欧阳玮与其妻石芳共有财产。2017年1月18日，欧阳玮（出卖人、甲方）与赵永刚（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及《资金划转补充协议》（以下简称补充协��）。房屋买卖合同约定欧阳玮将上述涉案房屋出售给赵永刚，主要内容包括：“经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为22350000元。购房定金2000000元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人具体付款方式及期限的约定见附件1-《资金划转补充协议》。买受人贷款方式为【商业银行贷款】【公积金贷款】，拟贷款金额为人民币11000000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。出卖人应当在2017年2月28日前将该房屋交付给买受人。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第一种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担。因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金。本合同履行过程中因政策原因（税务机关调整二手房交易最低计税价除外）须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。当事人双方同意按附件1-《资金划转补充协议》的约定，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。2.如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人��付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人的已付款。出卖人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向出卖人支付。”补充协议主要内容包括：“交易房屋成交总价人民币22350000元。甲、乙双方约定的房屋主体价格为人民币18350000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币4000000元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿。如甲乙双方或一方拒绝按照以上约定的房屋主体价格办理网签、缴税或过户导致税费增加的，增加的税费由拒绝按照房屋主体价格办理网签、缴税或过户一方承担。在办理过户前如因行政机关调整最低计税价导致税费增加的，增加��税费由约定承担税费一方支付。经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1.定金2000000元，支付时间及方式按以下第（4）种方式执行。（4）于签约当日乙方自行支付甲方人民币200000元，最晚2017年1月20日前支付，于2017年1月27日支付甲方人民币800000元，于2017年2月18日支付人民币1000000元。全部定金的最终处理方式为：转化为购房款的一部分。2.首付款（不含定金）：人民币9350000元，支付时间及方式按以下第（1）种方式执行。（1）其中人民币2000000元于过户前2日支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中，剩余人民币7350000元在办理存量房交易资金监管时，存入房屋行政主管部门开设的监管账户，待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，首付款划付给甲方。3.尾款（不含定金）：甲方同意乙方商业贷款支付剩余购房款人民币11000000元。乙方付款方式及时间为：如乙方是贷款支付的：由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款方式及时间依银行或者公积金管理中心放款时间确定。4.乙方将交易资金支付至指定资金监管或资金托管账户后视为甲方已收到该笔款项，交易房屋办理完毕产权过户后，甲乙双方共同到监管或托管机构办理资金解冻手续。甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后2017年6月1日内到北京中原房地产经纪有限公司办理网签并共同签署网签合同。如乙方需办理贷款购房的，甲乙双方应于北京中原房地产经纪有限公司通知后2日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，如甲方已婚的，甲方配偶也应一同到场办理。甲乙双方共同于网签后5日内、乙方贷款获得批准后5日内，申请缴税。甲乙双方于缴税完成后20日内但最晚不晚于本协议签订后2017年7月18日共同向房屋权属登记部门��请办理权属转移登记手续。本协议是对甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的补充，本协议如与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。补充约定：因国家法律法规变化以及政策变化导致甲方无法出售房屋或者交付房屋或乙方无法获取贷款、购房资格等原因而无法履行本协议下义务的，甲乙双方均不承担违约责任，本合同恢复到合同签署前状态。”上述房屋买卖合同及补充协议签订后，赵永刚依约支付欧阳玮购房定金2000000元，欧阳玮亦依约将涉案房屋交付赵永刚使用。期间，双方另将网签时间变更至2017年6月6日，将办理过户时间变更至2017年7月23日。后双方就合同履行产生意见分歧，赵永刚以欧阳玮明确拒绝履行约定义务为由将其诉至本院。在起诉本案同时，赵永刚向本院提出诉讼保全申请，主要以欧阳玮不配合后续购房手��，导致无法实现购房目的为由，要求查封涉案房屋。2017年5月16日，中国太平洋财产保险股份有限公司北京市朝阳区支公司为其诉讼保全出具了保函。2017年5月18日，本院经审查准许赵永刚的保全申请，并作出相应民事裁定，该裁定于当日执行。本院于2017年5月26日向欧阳玮送达起诉材料及裁定书。诉讼中，欧阳玮之妻石芳到庭确认与欧阳玮共有涉案房屋，且知晓并同意欧阳玮出售该房屋，确认此前签署的《共有权人同意出售声明》，表示此前未曾向购房人主张过合同无效或解除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.赵永刚主张欧阳玮拒绝履行合同义务构成违约，主要事实表现为欧阳玮于2017年4月28日、2017年5月10日要求将办理过户时间提前至2017年6月15日，否则要求解除合同。欧阳玮对此事实不予认可，反驳主张赵永刚因资金问题先��提出解除合同的事实。为此，赵永刚主要向本院提供2017年4月间郑红梅（赵永刚之妻）与欧阳玮往来微信聊天文字截图及其间语音记录、2017年5月1日郑红梅与欧阳玮两段电话通话录音、2017年5月10日赵永刚与欧阳玮电话通话录音、2017年5月3日赵永刚、郑红梅与中介公司人员张立建电话通话录音、2017年5月4日郑红梅与中介公司人员张立建微信聊天文字截图、2017年4月29日中介公司人员陈卫卫与欧阳玮、郑红梅微信聊天文字截图为依据。欧阳玮亦主要向本院提供2017年4月间欧阳玮与郑红梅微信聊天文字截图及2017年4月27日中介人员陈卫卫与郑红梅的电话通话录音为据。双方对对方所提供的电话通话录音内容及微信聊天内容及其间语音内容的真实性均予以确认，但所主张的证明目的不同。上述沟通内容显示，双方确曾于4月间协商解除原合同并拟另行自行交易但未果，后欧阳玮确曾向赵永刚一方提出提前过户或解约的请求，赵永刚一方对此未予接受，欧阳玮亦未进一步提出解除合同的正式要求或明确拒绝配合网签。欧阳玮未能就其关于赵永刚一方先提出解除合同之主张向本院充分举证，赵永刚亦未就其欧阳玮拒绝履行合同义务之主张向本院充分举证。2.庭审中，赵永刚要求继续履行房屋买卖合同及补充协议，但双方原约定的网签时间已过，且付款方式等亦发生变化，事实上已无法完全依照原合同约定履行。经本院充分释明风险并询问，赵永刚坚持要求购买涉案房屋，并提出自行筹款于2017年7月31日前一次性付清其余购房款20350000元及双方同时办理房屋过户的履行方案，欧阳玮对此亦表示同意。但因双方就诉讼费用负担存在意见分歧，未能全面达成一致意见，并要求本院依法裁判。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，赵永刚与欧阳玮就涉案房屋买卖自愿签订房屋买卖合同及相关补充协议，对双方当事人具有法律效力，合同双方均应严格遵照执行。实际履行中，赵永刚支付了购房定金，欧阳玮亦将房屋交付赵永刚使用，双方此间并未发生纠纷。后赵永刚于双方约定网签日到来之前将欧阳玮诉至本院，双方争议在于欧阳玮是否存在拒绝履行合同的违约行为。为此，双方均向本院提供履行合同期间频繁沟通的微信聊天文字及语音通话记录、电话录音为据，相互之间可以形成印证关系。上述证据内容显示，双方曾协商解除合同并拟另行自行交易但未果，欧阳玮还曾向赵永刚一方提出提前过户或解除合同的请求，但未被赵永刚一方接受，后欧阳玮亦未进一步提出解除合同的正式要求或明确拒绝配合网签。欧阳玮未能就其主张赵永刚��行违约的事实向本院充分举证，欧阳玮提前过户或解约之请求，从意思表示的程度上仍属于与赵永刚协商的范畴。即使此情形使赵永刚对后续履行产生不安，但在网签日到来之前，尚未形成现实的对合同的违反。故赵永刚主张欧阳玮违约，缺乏充分的事实、法律依据，本院对此不予采信。关于合同履行一节，因双方原合同约定网签时间已过，且付款方式亦发生变化，已无法完全依照原合同内容履行。现赵永刚坚持要求继续履行，表示于2017年7月31日前一次性支付购房余款并办理过户。经本院充分释明风险并询问，欧阳玮亦表示同意，本院对此不持异议。鉴于双方因诉讼费用负担分歧而无法全面达成一致意见，本院对此依法判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、于��○一七年七月三十一日前，赵永刚一次性支付欧阳玮购房款余款20350000元；二、欧阳玮于收到上述全部购房款余款后当日，协助赵永刚办理北京市海淀区万柳光大西园×号楼×层×单元×房屋产权过户手续，将该房屋产权过户至赵永刚名下，相关税费由赵永刚负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76775元，由赵永刚负担，已交纳。诉讼保全费5000元，由赵永刚负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员　　黎健二〇一七年七月十八日书��员王文敬百度搜索“”