（2017）渝0235民初1788号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-12-20
案件名称
文太英与王支全王红成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文太英,王支全,王红成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百五十九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初1788号原告：文太英，女，1968年10月12日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：周循，重庆四正律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：万蜀川，重庆四正律师事务所实习律师。一般代理。被告：王支全，男，1959年10月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：万鹏，重庆市云阳县永盛法律服务所法律工作者。特别授权。被告：王红成，男，1993年5月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告文太英与被告王支全、王红成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文太英及其委托诉讼代理人周循、万蜀川，被告王支全及其委托代理人万鹏、被告王红成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文太英向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带支付购买原告房屋款18.18万元及违约金4.638万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告王支全于2013年2月7日签订《房屋买卖协议书》。约定：原告文太英将位于云阳县的砖混房屋（面积156平方米）一套，作价23.18万元卖给被告王支全；首付5万元，余款在2015年2月7日付清；被告付清款项时，原告交付已过户的房产证；若有违约，按房价20%承担违约金。双方并口头约定将产权变更在王支全的儿子王红成户上。当日原告将房屋交付给被告。2014年12月26日，原告把产权变更在王红成户上。但到期被告拒不给付余款。文太英与王支全于2016年1月26日签订《补充协议》，约定：2016年12月底被告必须付清余款，但被告至今不履行给付义务。据此，根据《合同法》及相关法律法规的规定，特提出上述请求，望贵院依法判决！被告王支全辩称，本案原、被告并非同村村民，且买卖房屋未经村委会同意，买卖房屋并不符合土地法相关规定，原、被告之间买卖合同应属无效。若法院认为合同有效，原告出售的房屋存在漏水严重的质量问题，导致被告方无法在房屋里居住，且原告没有按约定维修；同时，被告方没有接到原告方办理的房产证，应属违约，被告方曾多次找原告协商维修该房屋或者退房均无果，现在被告再次要求退房。而且，按照本地交易习惯，本案争议房屋价值不到23万余元。总之，被告不存在违约行为，不应承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。如果法院要支持原告的违约金诉讼请求的话，认为过高，请求予以调整。被告王红成辩称，原告违约在先，被告没有违约，现在不要房子了。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份信息、二被告的户口证明、房屋买卖协议、补充协议、房产证。经审查，本院予以采信并在卷佐证。被告举示两张照片为证明争议房屋存在漏水情况，被告不认可，亦未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。本院根据原、被告陈述和经审查采信的证据，认定事实如下：被告王支全系被告王红成父亲。原、被告均系后叶镇同一社区居民。原告与被告王支全于2013年2月7日签订《房屋买卖协议书》。约定：原告文太英将位于云阳县的砖混房屋一套，作价23.18万元（大写：贰拾叁万壹仟捌佰元正）卖给被告王支全；房屋四周界址为：东方第二门面房加第三层东方一套房。前方为门前过道边，后方为后墙边，东方为人行道边，西方为共墙；付款方式为首付5万元，余款两年内必需付清，房屋保修期为两年；房屋产权证由文太英负责办理，缴清余款时必须验交房产证；此协议至（自）生效之日起，若一方违约，必需按总价款的20%付给对方违法（约）金。转让方文太英，买房人王支全均签字。被告王支全支付原告房款5万元，并于2013年农历正月初四搬进该房屋居住。后原告在办理房屋产权证过程中，按照被告王支全要求将房屋权利人登记为被告王红成，现房屋产权证由原告保管。后经原告催收，被告并未支付房屋尾款，2016年1月26日，原告（甲方）与被告王支全（乙方）签订了一份《补充协议》。约定：1.甲方卖乙方房屋（2013年合同），甲方负责乙方房屋漏水两年，现已过期，甲方仍承担房屋维修，在2016年春雨过后验收，验收人由乙方姐王碧珍负责；2.乙方在2016年12月底务必将甲方欠款一次性付清，甲方同时提供房产证；3.如有违背，双方各承担原合同条例执行另加房价20%违约金。甲方文太英，乙方王支全均签字。庭审中，原告方自认没有履行房屋维修义务；被告王支全亦认可其未支付剩余房款18.18万元。原、被告庭外和解无果。本院认为，原告与被告王支全签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方应当诚实信用地履行合同义务。本案中，原告与被告王支全约定争议房屋价值23.18万元，被告王支全支付5万元首付后即搬入该房屋居住，且原告已经按照被告王支全的要求将争议房屋登记到被告王红成名下，即原告已如约履行了交付房屋以及办理房产证的相应义务；而被告王支全在房屋余款付款期限超过多时情况下，仍未履行相应支付义务，虽被告方以房屋漏水为由抗辩，拒付房款，并要求退房，但其没有提交充分证据证明房屋漏水的成因、程度，是否严重影响正常的居住等，其抗辩理由不能成立。故本院对原告要求被告支付房屋余款的请求予以支持。同时，《房屋买卖协议》和《补充协议》均约定了一方违约承担争议房屋价款20%的违约金，尤其是在《补充协议》中载明3条，前1、2条均系甲乙双方义务约定，且这两条义务的履行并无先后顺序，各自履行自己的义务即可；第3条则是违约金的约定，且明确是如有违背，双方各承担房价20%的违约金，也就是说任何一方没有履行前述义务，均可向对方主张相同数额的违约金。而根据查明事实，被告王支全至今未将房屋尾款付清，属于没有履行《补充协议》中第2条相应义务的情形，构成逾期付款的违约行为，故被告王支全应当支付违约金。对于违约金的数额，被告王支全虽认为过高，要求予以调整，但并未举示相应证据予以证实其要求调整理由成立，而该《补充协议》的约定系双方真实意思表示，双方均享有同等的权利，应该予以履行，故本院确认被告王支全应支付原告房屋总价款20%的违约金，即4.636万元。被告王红成并非买卖合同的当事人，虽然房产证登记在其名下，系原告履行被告王支全的指示行为，但被告王红成并不是实际买受人，被告王红成不应承担前述支付剩余房款和违约金的责任，故对原告要求被告王红成连带支付房屋余款和违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王支全在本判决生效后十日内支付原告文太英房屋购房余款18.18万元、违约金4.636万元等计22.816万元；二、驳回原告文太英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2361元，由被告王支全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 余艳琼二〇一七年七月十八日书记员 谭 伟 来源：