（2017）粤18民终1314号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-11-01

案件名称

曹展华、英德市悦安居物业��理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹展华,英德市悦安居物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终1314号上诉人（原审被告）曹展华，女，1996年1月30日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人:黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡细康，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：英德市悦安居物业管理有限公司。住所地：英德市英城峰光西路南翡翠银湾商住小区幢首层南面101。法定代表人：刘志明,总经理。委托诉讼代理人:张雪娟，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：��红兰，广东华途律师事务所实习律师。上诉人曹展华因与被上诉人英德市悦安居物业管理有限公司（以下简称悦安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2016）粤1881民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人曹展华的委托代理人黄定球到庭参加诉讼，被上诉人悦安居物业公司的委托代理人张雪娟、黄红兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹展华上诉请求:1、请求撤销原审判决；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，程序违法，被上诉人提供的前期物业管理合同存在伪造嫌疑，不能以此计算业主应支付的物业管理费和滞纳金。上诉人原审时提交鉴定物业管理合同真伪的申请，但原审法院并未采纳，显然程序违法。被上诉人缺乏相应物业管理服务的资质，即使前期物业管理合同确为其与开发商真是签署，该合同也是无效合同。被上诉人提供前期服务合同签署时间为2012年12月1日，但取得三级资质时间为2013年5月27日，显然违背常理。即便被上诉人系提供物业服务的一方，其根本未能提供质量合格的服务，未能达到前期物业服务合同的标准，要求业主一方全额支付物业服务费和滞纳金显然是缺乏依据的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人悦安居物业公司辩称:原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求。被上诉人悦安居物业公司向一审法院起诉请求:一、判令曹展华支付悦安居物业公司物业管理费3411元、水费103.5元、逾期违约金4716元。二、判令曹展华承担本案诉讼费。一审法��认定事实:英德市盛世嘉华房地产开发有限公司在开发盛世·翡翠银湾商住小区过程中与广州中信厚德物业管理有限公司签订前期物业管理合同。双方解除合同后，2012年12月1日，英德市盛世嘉华房地产开发有限公司又与悦安居物业公司签订前期物业管理合同，合同第二条约定物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位（包括约定共用部分和法定共用部分）的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、虫害消杀。4、公共绿化的养护和管理（包括小区门口广场及商铺临街面的管理维护）；5、车辆停放管理（不包含地下停车场部分）；6、公共秩序维护、安全防范等事项（包括管理区域内的安全监控和巡视）的协助管理；7、物业管理区域范围内除上述范围之外的所有房屋、设施、设备、园林、广场、道路等的养护和维修；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、组织开展社区文化活动。上述物业管理服务事项如有遗漏，但按法规规定应由乙方提供服务的，乙方仍应提供服务；该合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业￥1.20元/月·平方米；商业物业：￥2.30元/月·平方米；第七条约定：物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日前交纳当月物业管理费，并交纳上月水费及公摊费用；第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。该合同第三十八条约定：本合同��限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。悦安居物业公司从2012年12月1日起开始入驻盛世·翡翠银湾商住小区，并对该小区进行物业管理，并办理了工商营业执照。2013年5月27日，悦安居物业公司取得了由英德市住房和城乡建设局颁发物业管理三级资质证书，有效期限至2014年5月27日，有效期届满后，悦安居物业公司没有续办物业管理资质证书。悦安居物业公司在对盛世·翡翠银湾商住小区进行管理服务过程中，因存在管理不到位、服务质量差、卫生环境差等问题，部分业主向有关部门投诉。2015年3月24日，英德市住房和城乡建设局作出了编号[2015]（0019）号英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书，责令悦安居物业公司对翡翠银湾商住小区出现的物业从业人员未能到位、未办理区域备案��未公示收费标准；未建立投诉台账；未能提供任何资质证书；未能提供前期物业合同；卫生环境脏乱差等问题进行整改。2015年12月31日曹展华所在的小区业主代表与悦安居物业公司法定代表人刘志明签订撤场协议，移交相关资料，悦安居物业公司不再对盛世·翡翠银湾商住小区进行管理。2011年1月6日，曹展华与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买盛世·翡翠银湾小区第F栋12单元03号房，建筑面积94.75平方米。在悦安居物业公司2012年12月1日进驻后，曹展华的物业管理费交至2013年5月31日，截止至2015年12月31日共31个月未交物业管理费，合计3524.7元（94.75㎡×1.2元/㎡×31个月）,水费103.5元。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。本案的物业费纠纷为业主委员会产生之前的前期物业费纠纷。建设单位英德市盛世嘉华房地产开发有限公司与悦安居物业公司签订的前期物业管理服务合同是否有效是双方争议的焦点之一。曹展华以没有与悦安居物业公司签订物业服务合同，对悦安居物业公司入驻不知情等为由，抗辩该前期物业服务合同的效力，并对该合同公章真实性、签名真实性、签署时间提出鉴定申请。原审法院认为，悦安居物业公司在与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时明确约定“买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》，经出卖人提示，买受人已经仔��阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。由此可见，建设单位在建设开发翡翠银湾小区过程中先与广州中信厚德物业管理有限公司签订前期物业服务合同，基于各方面的原因，双方解除了合同。在2012年12月1日与悦安居物业公司签订前期物业管理服务合同，此时，该小区仍没有成立业主大会及选举产生业业主委员会，建设单位选聘物业服务企业管理小区，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由��出抗辩的，人民法院不予支持。曹展华的答辩意见原审法院不予采纳。该合同对包括曹展华在内的全体业主均具有约束力，曹展华是翡翠银湾小区的业主，客观上已享受了悦安居物业公司的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费及悦安居物业公司已垫付的水费。关于违约金的问题是本案争议焦点之二。涉案的前期物业服务合同对包括曹展华在内的所有业主具有约束力。因此，曹展华拒不交纳物业服务费用，已侵害了悦安居物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任，应当按照合同的约定支付违约金。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。翡翠银湾小区业主有四百多户，在物业服务纠纷系列案中，涉及三百多户业主拖欠物业管理费，均以物业服务不到位、管理差为由，行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费。而悦安居物业公司在业主没有缴纳物业管理费时，没有及时与业主沟通，通过改善服务来防止矛盾的进一步恶化，或通过诉讼、仲裁等手段追缴物业管理费。而是在服务方面不到位，致使小区出现脏乱差，环境卫生恶化等情况。2014年5月27日悦安居物业公司的三级资质有效期满后，没有取得续期。与业主之间的矛盾恶化、升级后，小区环境脏乱差没有好转，形成恶性循环，受到影响的不仅仅是欠费的业主，整个小区的业主利益和小区环境都受到损害，对积极交纳物业管理费的业主也是不公平的。2015年5月英德市住房和城乡建设局对其发出整改通知书，限期整改，但没有取得效果。因不可调和的矛盾，于2015年12月31日与悦安居物业公司解除合同。由此可见，在合同的履行过程中，悦安居物业公司与曹展华都滥用了履行抗辩权，违反诚实信用及禁止权利滥用原则。双方都存在违约，因此悦安居物业公司要求曹展华按照合同的约定，全额支付违约金的请求原审法院不予采纳。结合本案的实际情况，在2014年5月27日悦安居物业公司的三级资质有效期满之前业主所拖欠物业管理费的，应按照合同约定支付物业管理费及违约金；2014年5月27日悦安居物业公司的三级资质有效期满后，悦安居物业公司的服务质量与业主缴纳物业管理费发生冲突时，双方应在己方履行完自己的义务后，再通过诉讼或仲裁寻求公立救济，曹展华应通过合法手段要求悦安居物业公司调整相应的物业管理费或者解除合同，或请求悦安居物业公司承担违约责任；但曹展华等仍接受了悦安居物业公司的物业服务，仅在2015年12月31日才通过业主委员会与悦安居物业公司解除合同。因此，对于此段时间的物业管理费，业主有拖欠的，应予以补交所拖欠的物业管理费，对于悦安居物业公司要求支付此段时间所拖欠物业管理费应缴的违约金，原审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院作出如下判决：一、曹展华应于本判决发生法律效力之日起十日内向英德市悦安居物业管理有限公司支付2013年5月31日至2015年12月31日的物业管理费3411元及水费103.5元；二、曹展华应于本判决生效之日起十日内支付2013年5月31��至2014年5月27日所拖欠英德市悦安居物业管理有限公司物业管理费的违约金，以113.7元/月（94.75㎡×1.2元/㎡）为基数，从欠缴物业费次日开始每天按应交金额的千分之二计算至2016年7月31日止（以不超过该月欠缴物业费本金为限）；三、驳回英德市悦安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由曹展华承担。本院二审期间,当事人均没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明：2011年1月6日，曹展华与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同第三条明确约定：买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订“前期物业管理服务合同”经出卖人提示，买受人已仔细阅读，理解了“前期物业管理服务合同”的全部条款，并自��接受“前期物业管理服务合同”的约束。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、悦安居物业公司与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的效力认定问题。2、悦安居物业公司是否尽到物业管理义务及物业管理费应如何确定。3、曹展华的违约责任应如何承担。关于悦安居物业公司与英德市盛世嘉华房地产开发有限��司签订的《前期物业管理服务合同》的效力认定问题。本案中，《前期物业管理服务合同》系悦安居物业公司与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并对合同双方当事人具有约束力。另外，根据查明的事实，曹展华提交的《广东省商品房买卖合同》表明其接受开发商选聘物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》，且经出卖人提示已仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受该合同的约束，况且签订《前期物业管理服务合同》时，涉案小区并未成立业主大会并选举产生业主委员会。英德市盛世嘉华房地产开发有限公司据此向悦安居物业公司移交相关资料、设施，悦安居物业公司接替前物业公司广州中信厚��物业管理有限公司英德分公司履行物业管理，对曹展华具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，曹展华以其并非合同当事人的抗辩主张，本院不予采纳。至于曹展华以悦安居物业公司与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》存在伪造嫌疑、合同签订时未取得三级资质为由,请求该合同无效的主张。经查，悦安居物业公司于2013年5月27日取得三级资质，而悦安居物业公司提供的服务资质同前物业公司广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司的服务资质相一致，故本院对上诉人的该项请求不予采纳。关于悦安居物业公司是否尽到物业管理义务及物业管理费应如何确定的问题。本案中，曹展华所在的小区的前物业公司广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司于2012年11月30日撤场，悦安居物业公司在与开发商签订《前期物业管理合同》后于2012年12月1日进场，并依据该合同向曹展华等小区业主提供服务。对于曹展华以悦安居物业公司进场没有公示，业主并不知情，且前期物业公司系广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司，并未与悦安居物业公司签订物业管理合同为由，主张双方未成立物业管理服务关系的问题。经查，曹展华于2012年12月1日开始接受悦安居物业公司提供物业服务至2015年12月31日合同解除，其与悦安居物业公司已形成事实的物业管理服务合同关系，根据权利义务对等原则，即使没有书面合同，接受服务一方理应向提供服务一方支付相应的费用。悦安居物业公司已实际进场并对小区履行了物业管理义务，况且悦安居物业公司于2013年5月取得三级资质与广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司的服务资质相同、费用相同��开发商与悦安居物业公司的签约行为并没有降低服务水平，没有损害曹展华的利益，故曹展华理应承担涉案的物业管理费用。至于物业管理费用的数额如何确定的问题。根据英德市住建局向悦安居物业公司送达的《英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书》反映，悦安居物业公司在履行物业服务过程中存在物业人员未能到位、卫生环境脏乱差等未尽到物业管理义务而需要进行整改的情形，对此悦安居物业公司应承担相应的责任，本院酌定曹展华的物业管理费数额按照应缴数额的70%计算为宜，经计算曹展华应缴纳的物业管理费为3411×70%=2387.7元。至于曹展华欠缴水费的问题,经审查，悦安居物业公司已先行垫付，原审法院判决曹展华支付悦安居物业公司水费103.5元并无不当，本院予以维持。关于曹展华的违约责任应如何承担的问题。曹��华与悦安居物业公司已形成事实的前期物业服务合同关系，曹展华未能按时交纳物业管理费构成违约，应承担违约责任。悦安居物业公司与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的“从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准支付违约金”明显过高，本院予以调整。鉴于曹展华逾期缴纳物业管理费确实造成了悦安居物业公司资金被占用的利息损失，故本案违约金应按照曹展华实际拖欠物业费数额，从每月应缴物业费之次日开始以尚欠金额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止。原审法院的处理方法明显不当，本院予以纠正。综上，上诉人曹展华的部分上诉主张理据充分，本院对理据充分部分予以支持；对理据缺乏部分予以驳回。原审判决实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持英德市人民法院作出的（2016）粤1881民初3544号民事判决第三项；二、变更英德市人民法院作出的（2016）粤1881民初3544号民事判决第一项为：曹展华应在接到本民事判决书之日起十日内向英德市悦安居物业管理有限公司支付2013年5月31日至2015年12月31日的物业管理费2387.7元及水费103.5元；三、变更英德市人民法院作出的（2016）粤1881民初3544号民事判决第二项为：曹展华应在接到本民事判决书之日起十日内支付2013年5月31日至2014年5月27日所拖欠英德市悦安居物业管理有限公司物业管理费的违约金,以79.59/月（94.75㎡×1.2元/㎡×0.7）为基数，从每月应缴物业费之次日开始以应交金额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止。一审案件受理费25元，由曹展华负担18元，由英德市悦安居物业管理有限公司负担7元。二审案件受理费50元，由曹展华负担40元，由英德市悦安居物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长　　叶明忠审判员　　李奕东审判员　　巢忠文二〇一七年七月十八日书记员　　潘丽泳附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（��）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”