（2017）浙07民终1743号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-18
案件名称
王兆勇、金苗房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王兆勇,金苗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1743号上诉人（原审被告、反诉原告）：王兆勇，男，1989年10月30日出生，汉族，住永康市。委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金苗，女，1972年1月6日出生，汉族，住金华市。委托诉讼代理人：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。上诉人王兆勇因与被上诉人金苗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初9410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王兆勇上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人在一审中已提供现场照片、证人证言、水电凭证等证据，足以证明被上诉人对房屋在未经通知的情况下采取了锁门措施，并在楼下张贴了招租公告，系根本违约行为，导致本案租赁合同无法实际履行，相应损失应由被上诉人自行承担，并对上诉人的损失予以赔偿。上诉人提供的美团营业收入可以证明在锁门前，上诉人的经营一直良好正常，上诉人不存在自己关门的动机。更何况上诉人的会计账簿、企业资料、各种设施设备等尚在租赁房屋内，长期闲置，上诉人至今无法取回。如系上诉人的其他债权人锁门，更不符合常理，上诉人作为合法承租人，合法权利不可能如此随意被侵害，甚至不报警，只有房东的阻止才有可能让上诉人无法继续经营。二、上诉人没有违约支付租金。上诉人一直按月陆续支付2015年度的大部分租金，被上诉人从未提出异议，可见双方以实际行动对租金的支付方式进行变更。被上诉人在一审中提供的承诺书中载明了尚欠租金和租金支付方式，一审法院仅认定尚欠租金数额，不认定租金支付方式，与法不符。金苗辩称：双方所签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人已全面履行了合同项下的义务，所提供的房屋符合合同约定，满足了上诉人对房屋使用条件的要求。上诉人接收房屋后，仅支付了部分租金，且在被上诉人多次催讨的情况下拒不给付房屋租金，其行为严重违反合同的约定，依法应承担违约责任。上诉人对自己的上诉请求，没有向法院提供符合我国民诉法和证据规则要求的合法证据，其上诉请求难以得到法律的支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金苗向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金1554000元，支付滞纳金932400元；2.判决被告赔偿违约金280800元（根据合同约定8年计算）；3.判决房屋保证金100000元不予退还，共计2867200元；4.本案诉讼费用由被告承担。王兆勇向一审法院提出反诉请求：1.判令双方2014年2月24日签订《房屋租赁合同》已于2015年3月27日解除；2.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金280800元；3.判令原告（反诉被告）归还房屋保证金100000元，水电押金100000元（以扣除计算至2015年3月27日合同解除之日的水电费后为准）；4.判令原告（反诉被告）归还租赁房屋内的可移动的设备、设施等财务，并对不可移动的装饰装修的剩余价值折价予以赔偿（金额具体以评估为准）；5.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定：2014年2月24日，金苗与王兆勇就坐落于金华市××小区××商务楼××楼的房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋用途为餐厅，租赁期限自2014年4月15日起至2022年4月14日止，交房时间为2014年1月21日，租金标准为前两年每年1300000元，第三年租金为1404000万元，第四年为1516300万元，第五年为1637600万元，第六年为1768600万元，第七年为1910100万元，第八年为2062900万元。租金以先交租后使用为原则，首年租金，半年一付，此后王兆勇应在每一个租赁年度对应到期日提前一个月支付下一年度租金，双方并对租金及保证金的打款账户做了约定。合同签订当天，王兆勇应交纳100000元作为合同履约保证金，合同到期后其未出现违约行为，则金苗无息退还该保证金；王兆勇另应交纳水电押金100000元，合同到期后未出现欠费行为时予以无息退还。同时，双方对合同的解除与终止做了约定，若王兆勇未按规定时间交纳租金的，每逾期一日，向对方支付当年度租金5‰的滞纳金。租赁期间，除合同约定外，任何一方未经对方同意都不得违反本合同约定擅自提前解除或终止合同，如任一方违约，违约方应向履约方支付合同约定八年总租金的20%的违约金，因王兆勇违约导致合同提前终止的，除追究违约责任外，金苗收取的合同履约保证金也不予退回。合同签订后，王兆勇向金苗交付了房屋保证金100000元，向本案房屋共同所有人之一梅玲转账交付了水电押金100000元。被告（反诉原告）使用本案房屋开办了嗨锅自助火锅餐饮店，经双方核实，该店铺至今尚有水电费14716.36元未付清。2016年3月2日，王兆勇向金苗出具承诺书，承诺在2016年3月30日前付清2015年度拖欠房租15万元，于2016年4月15日前支付房租12万元，之后房租于每月15日前支付。出具该承诺书后，王兆勇未再支付租金。一审法院认为，金苗与王兆勇对双方签订的《房屋租赁合同》均无异议，予以确认，双方应在法律规定范围内履行合同义务、享有合同权利。2016年3月2日，经王兆勇确认，其尚欠2015年租金15万元，其虽辩称已向案外人章维京、周亮支付部分租金，但无法证明该二人有替金苗或其他房屋共同所有人代收租金的权利。对王兆勇出具的承诺书中记载的“2016年4月15日起每月租金按月支付”的内容不能视为双方对租赁协议内容的变更，根据签订的《房屋租赁合同》约定，从承租的第二年起，租金以先付后用为原则，在每个租赁年度对应到期日提前一个月支付下一年度租金，即2015年度租金应在2015年3月14日前支付，2016年度租金应在2016年3月14日前支付。金苗诉请要求王兆勇支付滞纳金及违约金数额过高，予以调整，违约金按欠付租金数额，按月利率2%计算。2015年度欠付的租金自2015年3月15日起按月利率2%计算至实际支付之日止，2016年度所欠租金自2016年3月15日起按月利率2%计算至实际支付之日止。履约保证金10万元归原告金苗所有，不予退还。对于被告（反诉原告）王兆勇称供电未达要求，但双方未在合同中对供电标准进行约定，也未根本影响合同履行，被告（反诉原告）据此主张金苗违约无依据。以及王兆勇辩称2016年3月27日原告派人强行将本案店面关停而造成无法实现合同目的无事实依据，不予采信，即使房东将店面锁门关停，被告也应根据合同约定的方式要求继续履行或解除合同，该辩称不构成其不交房租的合理抗辩理由。本案在审理过程中，被告（反诉原告）王兆勇提出反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并明确表示不再继续履行租赁合同，根据法律规定，对王兆勇要求解除合同的诉请予以支持。但因原、被告并未就解除合同达成协议，而合同当事人一方根据法定事由主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除，因此即使原告实施了锁门的行为，在当时双方均未明确表示解除合同的情况下，也只产生因侵犯被告的房屋使用权利而承担赔偿责任的法律后果，并不导致合同解除的法律后果，故对被告主张合同自2016年3月27日起解除的诉请不予支持。对被告预交的水电押金100000元经原告核实予以认可，因被告尚有水电费14716.36元未结清，故水电押金应优先用于支付欠付水电费，余款本应返还王兆勇，但本案中被告尚欠付原告租金及违约金，故余款优先用于抵扣欠付违约金。本案房屋内，王兆勇对其因经营所购买添附的设备设施，可拆除的装饰装修物保有所有权，可由其自行从租赁房屋中拆除取回，但不得造成房屋毁损。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，判决：一、解除原告（反诉被告）金苗与被告（反诉原告）王兆勇于2014年2月24日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）王兆勇于判决生效之日起7日内支付原告（反诉被告）金苗房屋租金1296280.84元（租金计算至2017年2月7日，若到期后仍未搬离则按3846.58元/日支付房屋占用费计算至实际搬离之日止）及违约金387478.48元（含履约保证金100000元；利息已算至2017年2月7日，之后按欠付租金的月利率2%计算至实际清偿之日止）。三、被告（反诉原告）王兆勇交纳的水电费保证金100000元中14716.36元用于支付欠付水电费，余款85283.64元用于抵扣违约金。四、租赁房屋内被告（反诉原告）所添附的设备设施，可拆除的装饰装修物归被告（反诉原告）所有。五、驳回原告（反诉被告）金苗的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王兆勇的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14869元（金苗已预交，已减半收取），反诉受理费4256元（王兆勇已预交，已减半收取），共计19125元，由原告（反诉被告）金苗负担3403元，由被告（反诉原告）王兆勇负担15722元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定的“第三年租金为1404000万元，第四年为1516300万元，第五年为1637600万元，第六年为1768600万元，第七年为1910100万元，第八年为2062900万元”有误，本院依法纠正为“第三年租金为1404000元，第四年为1516300元，第五年为1637600元，第六年为1768600元，第七年为1910100元，第八年为2062900元”。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为：王兆勇于2016年3月2日明确确认，其尚欠2015年租金15万元。而涉案租赁合同明确约定，租金以先交租后使用为原则，首年后，王兆勇应在每一个租赁年度对应到期日前提前一个月支付下一年度租金。可见王兆勇未按约缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。王兆勇所出具的承诺书仅系其单方承诺，并不构成双方合意，不能以此认定双方已就租金支付方式进行了变更。王兆勇主张涉案租赁合同无法继续履行的原因在于被上诉人锁门的行为，但其未能提供证据予以证明，本院难以采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24116元，由上诉人王兆勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 叶金龙代理审判员 黄 晖二〇一七年七月十八日代书 记员 陈 欢 搜索“”