（2017）津02民终3897号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-04
案件名称
徐学军、程永翠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐学军,程永翠,朱孟彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3897号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐学军，男，1968年10月10日出生，汉族，中海油服船舶事业部塘沽作业公司职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张文琴（上诉人之妻），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐爱民，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程永翠，女，1982年10月14日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱孟彬，男，1982年6月30日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人徐学军因与被上诉人程永翠、朱孟彬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初20497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐学军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人程永翠、朱孟彬的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决是错误的。双方居间合同中约定了合同解除条款，被上诉人没有按照合同约定及时支付首付款，被上诉人主张双方于2016年12月8日修改了首付款比例，但上诉人已提交病历材料证明上诉人是在精神异常情况下进行的修改，该修改根本不产生法律效力，即使双方进行了修改，被上诉人也没有及时支付首付款。被上诉人违反合同约定，上诉人要求解除合同具备合同依据。一审法院只考虑法定解除条件，完全忽视双方合同约定解除的条款。即便按照法定解除条件，上诉人为了治病急需钱而卖房，由于被上诉人的拖延行为给上诉人造成了出售房屋的目的不能实现，上诉人解除合同也符合法律规定。程永翠、朱孟彬辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：被上诉人向农业银行申请贷款，银行需要预审贷款人的资格，待银行审批合格后才允许被上诉人将首付款打入监管账户，2016年12月8日，银行要求提高首付款数额，双方变更了合同约定，后银行于2017年2月22日审批合格，被上诉人于2017年2月23日将首付款打入监管账户，被上诉人不存在逾期交纳首付款情形。被上诉人按照合同约定和银行的要求履行合同，不存在违约和履行瑕疵。程永翠、朱孟彬向一审法院起诉请求：1、判令双方继续履行房屋买卖合同；2、判令被告支付原告违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。徐学军向一审法院反诉请求：1、依法确认双方《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》解除；2、被反诉人赔偿反诉人佣金损失5000元；3、诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，原告（反诉被告）程永翠与被告（反诉原告）徐学军签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告（反诉原告）将其所有的滨海新区塘沽康居园10-2-102号房屋出售给原告（反诉被告），价款208万元，约定定金35万元，除定金外的剩余款项以银行贷款形式支付，约定原告须于2016年10月15日前筹齐首付款，并于2016年10月15日前签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并办理银行贷款手续。合同签订后，原告（反诉被告）共向被告（反诉原告）支付了定金370000元，原告（反诉被告）程永翠、朱孟彬与被告（反诉原告）于2016年10月17日签订《天津市房产买卖协议》，双方后于2016年12月将首付款数额修改为840000元，并在农业银行办理贷款手续。2017年2月22日，二原告（反诉被告）与案外人中国农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告（反诉被告）向银行贷款837000元，贷款期限三十年。后双方因故未能办理过户，双方协商未果，故成讼。一审法院认为，合同应当信守。原、被告签订《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。虽然合同中约定了交纳首付款的时间为2016年10月15日之前，但双方于10月17日签订了《天津市房产买卖协议》，于2016年11月4日被告（反诉原告）收取了原告（反诉被告）交付的定金20000元，并于12月修改了首付款的比例，被告（反诉原告）在此期间并未提出异议，且合同约定的贷款情形与原告（反诉被告）提供的农业银行的贷款合同内容相符，且双方并未约定贷款审批的最长期限，故原告（反诉被告）并未构成根本违约，双方应依约履行各自的权利义务。原告（反诉被告）已交纳了定金37万元，存入首付款84万元，并通过按揭贷款形式准备剩余房款，并以现金形式提供了担保，原告（反诉被告）已依约履行了支付购房款的义务，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助其办理过户手续，符合合同约定，予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付10000元违约金，没有合同及法律依据，难以支持。被告（反诉原告）要求解除合同，因原告（反诉被告）不具备根本违约情形，其主张不符合法定解除要件，难以支持。其要求中介费由原告支付的诉讼请求，亦无事实及合同依据，难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）程永翠、朱孟彬继续履行双方之间签订的针对滨海新区塘沽康居园10-2-102号房屋的买卖合同，被告（反诉原告）徐学军于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）程永翠、朱孟彬将天津市滨海新区塘沽康居园10-2-102号房屋由被告（反诉原告）名下过户到二原告（反诉被告）名下，过户费用由二原告（反诉被告）负担，若被告（反诉原告）不予配合，原告（反诉被告）可自行办理；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取11760元，反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）徐学军承担（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。本院经审理查明，双方《房屋买卖居间合同》第二条第2项约定“除定金外剩余房款付款方式如下：买房须在2016年10月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款”。被上诉人提交的《天津市房产买卖协议》中在首付款840000元处有双方签字及手印。原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案争议焦点为：双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》是否应予解除，被上诉人是否应赔偿上诉人的佣金损失。本院认为，双方于2016年9月1日签订了《房屋买卖居间合同》，该合同第三条第5项约定：“如因买方提供之材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价格的1‰作为违约金；逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。”该条款内容并未明确被上诉人逾期支付首付款，上诉人有权解除合同。因此上诉人主张双方居间合同中约定了合同解除条款，并依据该条款主张解除合同，本院不予支持。双方于2016年10月17日签订《天津市房产买卖协议》，后双方将首付款的数额修改为840000元，上诉人主张其在神志不清情况下进行的修改，但上诉人对此所举证据不能予以证明。按照双方合同及协议约定的付款时间，被上诉人逾期支付首付款，但被上诉人不构成根本性违约，本案不具备法定解除条件，上诉人要求解除合同，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿佣金损失，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，徐学军的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12210元，由上诉人徐学军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 苏美玉代理审判员 孟 夏二〇一七年七月十八日书 记 员 穆 艺 来自：