（2017）苏05民终3998号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-10
案件名称
潘国方、顾防芹与魏红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏红,潘国方,顾防芹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3998号上诉人（原审被告）：魏红。委托诉讼代理人：朱明，江苏明台律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弨，江苏明台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘国方。被上诉人（原审原告）：顾防芹。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟德科，江苏展智律师事务所律师。上诉人魏红因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2016）苏0505民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏红上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：上诉人与案外人签订的抵押借款合同，目的是为了抵押借款，不是买卖房屋。且上诉人仅贷款30万元，涉案房屋价值远超贷款金额，上诉人及案外人无需对房屋的实际价值进行仔细研究。抵押借款合同中房屋作价260万元不是涉案房屋真实价值。应该以类似房屋市场成交价与买卖合同成交价之差确定损失。也可以通过司法评估确定房屋的市场价值。涉案房屋买卖合同约定出卖人违约责任是按照房屋价值的10%支付违约金。一审法院应据此判定违约损失。2016年1月21日，上诉人让居间人告知被上诉人不再出售房屋，之后发生的损失，应由被上诉人自行承担。潘国方、顾防芹二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。潘国方、顾防芹向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方房屋买卖合同；2、判令原审被告返还定金5万元；3、判令原审被告赔偿损失75万元。一审法院经审理查明，苏州新区狮山新苑22幢601室房屋系原审被告魏红所有，原房屋所有权证编号为苏房产证新区字第××号。2015年12月22日，原审原告潘国方、顾防芹与原审被告魏红在案外人苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间下，签订《协议》及《补价协议》约定：原审被告将苏州新区狮山新苑22幢601室房屋（房屋所有权证编号00084518）转让给两原审原告，价款185万元，房屋价款贷款支付，原审被告按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；房款付清即原审被告领到资金托管房款之日起3日内交付房屋；双方于2016年1月10日前办理网签、并将首付款打入资金托管账户，如逾期不办理手续不超过15天的每天支付房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过15天的，守约方有权解除网签合同，并按房屋价款的10%支付违约金；如原审原告无法贷足97.9万元，贷款不足部分由原审原告办理过户前现金补齐；原审原告应于签约当日支付原审被告定金5万元；合同自双方签章之日起生效。同日，原审原被告对苏州新区狮山新苑22幢601室房屋内家电、家具等物品进行了清点，并约定清点物品包含在房屋成交总价内。合同签订后，原审原告潘国方支付了原审被告魏红5万元定金，原审被告亦出具收条予以确认。2016年1月21日，原审被告魏红向居间人苏州我爱我家房地产经纪有限公司提出上述房屋不再出售。2016年2月2日，两原审原告就本案纠纷向苏州仲裁委员会申请仲裁。同日，苏州仲裁委员会告知不予受理。2016年2月15日，两原审原告诉至我院，请求判令原审被告继续履行合同并赔偿违约金。2016年3月2日，原审被告提起管辖权异议。2016年3月17日，经原审被告申请，苏州市不动产登记中心虎丘分中心就本案所涉狮山新苑22幢601室房屋进行了补充登记，并补发了新的房屋不动产权证，编号为（2016）苏州市不动产权第5005299号。2016年5月4日，在本案管辖权异议审理期间，原审被告魏红持领取的上述新的房屋不动产权证（编号【2016】苏州市不动产权第5005299号）与案外人陆欣在苏州市苏城公证处签订《抵押借款合同》并办理了公证手续，该合同约定：原审被告魏红向案外人陆欣借款30万元，借款期限1年，月利率11.67%，原审被告魏红以本案所涉的狮山新苑22幢601室房屋作为抵押，双方协商确认抵押不动产作价260万元，“该价值约定不能作为实现抵押权等价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权”。次日，本案所涉的狮山新苑22幢601室房屋设立了抵押权登记，为上述《抵押借款合同》中的债权30万元提供抵押。庭审中，原审被告表示不愿再按原《协议》及《补价协议》继续履行合同。以上事实有两原审原告提供的《协议》、《补价协议》、《物品清单》、定金收条、原房产证、土地证复印件、房屋权属登记信息查询结果证明、《抵押借款合同书》及公证书、原审被告提供的情况说明、抵押权登记证明，及庭审中当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为，原审原被告签订的《协议》及《补价协议》已就标的物、价格等合同主要内容进行了约定，并约定了交易所需网签手续的办理时间，同时双方在《协议》中已经约定合同自双方签章时生效，故双方的房屋买卖合同已经成立、并生效，双方应当按照约定诚信地履行合同。在约定的网签办理时间届满后原审被告提出拒绝出卖房屋已经构成违约，其在原审原告提起诉讼并请求继续履行合同时，申领新的涉案房屋不动产权证后抵押于他人的行为更是再次以自己的行为表示拒绝履行房屋买卖合同，属故意违约，并已导致合同目的无法实现，故两原审原告有权解除合同。一审法院确认房屋买卖合同于两原审原告当庭将解除合同意思表示通知原审被告时解除。合同解除后，根据合同的性质和履行情况，当事人可以请求恢复原状、并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋的价值，原审被告抗辩称不能按其签订的《抵押借款合同》约定来认定。一审法院认为，原审被告在将涉案房屋设定抵押时，其已确认了房屋的价值为260万，虽该金额的时间基点为设定抵押时的2016年5月4日，与合同解除之日有一定差异，但此系原审被告恶意违约阻碍合同履行所致，当事人不应从恶意违约阻碍合同履行中获取利益，现该金额也已得两原审原告认可，故一审法院对两原审原告主张该金额作为房屋价值的计算方式予以采信。关于《抵押借款合同》中约定的“该价值约定不能作为实现抵押权等价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权”内容，此系原审被告与抵押权人的约定内容，对《抵押借款合同》之外的当事人并无约束力，并且该内容也约定适用于抵押权人实现抵押权的情形，与原审原被告间合同替代履行损失的认定并无关联，故一审法院对原审被告的该抗辩意见不予采信。原审被告在《抵押借款合同》中自行确认的房屋价值260万元与原审原被告合同约定的房屋转让价格185万元的两者之差75万元，即为原审被告违约导致两原审原告合同无法履行的损失。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于违约造成的损失。因定金5万元系两原审原告交付，故原审被告在返还定金后还应赔偿两原审原告损失75万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，一审法院判决如下：一、原审原告潘国方、顾防芹与原审被告魏红在2015年12月22日签订的《协议》及《补价协议》于2017年2月20日解除。二、原审被告于本判决生效之日起十日内返还两原审原告定金5万元。三、原审被告于本判决生效之日起十日内赔偿两原审原告损失75万元。案件受理费11880元，减半收取5940元，由原审被告负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应当重合同，守信用。被上诉人无正当理由不履行涉案房屋买卖合同，应承担违约责任。案涉抵押借款合同系上诉人自愿签订，该合同中约定的房屋价值应认定为经过上诉人认可。在被上诉人对前述金额认可的情况下，考虑上诉人恶意违约的行为以及涉案房屋买卖合同解除时房屋实际价值，一审法院认定的房屋价差合理。合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，一审法院对被上诉人主张的损失予以支持并无不当。上诉人作为违约方，其单方无正当理由解除涉案房屋买卖合同，其主张被上诉人承担2016年1月21日之后的损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，魏红的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由魏红负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年七月十八日书记员 毛莉莉 来源：百度搜索“”